בין אם אתם מעוניינים לקנות בית שישמש כמגורים ראשוניים או כנכס להשקעה, יתכן שהנכס מאוכלס כיום על ידי דיירים. אם זה המקרה, ישנם כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון לפני שתחליט לעבור עם הרכישה. המשך לקרוא לקבלת מבוא מהיר לזכויות הדייר, חובות בעל הבית וכיצד ניתן להגביל סיכונים בקניית בית עם דיירים במקום.
זכויות דיירים
בתור התחלה, חשוב להבין שמכירת נכסים אינה משנה את תנאי שכירות הדייר. ממש כמו הקלות (ובריתות אחרות) ש"רצות עם האדמה "- כלומר, הם קשורים לאדמה ולא לבעלים - שוכרים נשארים" צמודים "לבית, גם כאשר הבעלות מחליפה ידיים. הנספה: חוזה השכירות שקיים לפני שאתה קונה את הנכס נשאר בתוקף גם לאחר שאתה סוגר עליו, כך שאתה לא יכול להעלות את שכר הדירה באופן חוקי, לשנות את הסעיפים או ההסכמים או לבעוט דייר לפני תום תקופת השכירות רק בגלל אתה הבעלים החדש.
התחייבויות בעל הבית
כבעלים החדש, אתה יורש את חובות המשכיר. חלק גדול מהיותו בעל בית הוא שמירה על נכס בטוח ומגורים לדיירים שלכם. באופן כללי עליך (לפחות):
- שמור על כל האזורים השכיחים, כמו מסדרונות ודרגות, במצב בטוח ונקי. וודאו כי אלמנטים מבניים בטוחים ושלמים (רצפות, קירות, מדרגות, מעליות, גגות). וודאו כי חשמל, אינסטלציה, חימום / מיזוג אוויר (HVAC)), מערכות אוורור ותברואה מתוחזקות כראוי. וודאו כי לדיירים יש גישה למים זורמים, מים חמים וחום בכמויות סבירות בזמנים סבירים. ספקו מיכלי אשפה וסדרו את פינוי האשפה. ניהול רעלים סביבתיים ידועים כולל אבק צבע עופרת ואסבסט. השמדו מכרסמים והפרעות שרצים אחרות.
החוקים המקומיים שלך עשויים לדרוש דרישות נוספות בנוגע למגורים - בדוק אותם כדי לוודא שאתה עומד בדרישות. כמו כן, חיוני שתקרא את חוזה השכירות כדי לגלות כל התחייבות ספציפית אחרת שעשויה להיות לך - כגון כיסוח הדשא או תשלום עבור כלי עזר.
שינוי או סיום חוזה שכירות
באופן כללי, אם לשוכר יש חוזה שכירות חודש לחודש, אתה (כבעל הבית החדש) יכול להפסיק את הדמיון או להגדיל את שכר הדירה לפני תחילת חודש חדש, בתנאי שתמסור את ההודעה המתאימה (בדרך כלל 30 יום, אך זה משתנה לפי מדינה ומספר החודשים בהם השוכר איכלס את הנכס). אם קיים שכירות לזמן קצוב (למשל, שישה חודשים או 12 חודשים), לשוכר יש זכות חוקית (ברוב המקרים) להעסיק את הבית כל עוד החכירה פעילה, ללא קשר למי הבעלים של הבית..
ישנם כמה מקרים בהם ניתן להסתיים חוזה השכירות מוקדם. האחת היא אם קיימת שפה בשכירות המציינת כי לבעלים (המוכר) יש את הזכות לסיים את חוזה השכירות אם הוא או היא מוכרים או מעבירים את הנכס; במקרה כזה, חוזה השכירות ניתן לסיים כחוק בעת רכישת הבית. החריג האחר הוא אם אתה קונה את הנכס כתוצאה מעיקול, ובמקרה כזה אתה יכול לעקוב אחר כללי המדינה שלך לגבי הודעה לפינוי. במדינת וושינגטון, למשל, עליכם להודיע לשוכרים הודעה של 60 יום על פינוי נכס מעוקל לפני שתוכלו להתחיל בפעולת פינוי. במקרים מסוימים, הדיירים יסכימו לעבור מוקדם עם הצעת "מזומן למפתחות" מהבעלים, הנאמן או הבנק החדש.
לבסוף, אם אתה מתכנן להשתמש בבית כמגורים העיקריים שלך (ולא כנכס להשכרה), יתכן שתוכל להשתמש בפינוי פינוי דירה של הבעלים (OMI) בכדי לגרום לדייר לעזוב את המקום. הכללים לכך משתנים לפי מצב, אך באופן כללי, עליכם לעבור לבית תוך 90 יום מהפינוי ולחיות בו כבית המגורים העיקרי שלכם במשך שלוש שנים לפחות.
בשורה התחתונה
שלב ראשון חשוב הוא לסקור מסמכי שכירות לפני שתיסגר, כדי שתדע מה אתה נכנס וכדי שתוכל להבטיח כי חוזה השכירות כתוב היטב ומובנה כך שיעמוד בחוקי השכירות המקומיים. אם נראה כי משהו לא פעיל, דרש מהמוכר לתקן את השפה כתנאי לסגירתך. חשוב להשיג לא רק את הרשומות עבור כל שכר דירה ופיקדונות ביטחון מראש, אלא גם את הכסף (יש להעביר אליכם בהצהרת הסגירה). כנראה שתצטרך לשמור את הפיקדון בחשבון נאמנות (תלוי במצבך) וסוכן הסגירה צריך לדרג את תשלום שכר הדירה הנוכחי בינך לבין המוכר.
כמו כן, וודאו שהמוכר מספק תיעוד בנוגע למצב הנכס לפני שהשוכר עבר להתגורר - אם יש נזק, תתקשו להוכיח שהשוכר אחראי ללא דוח צ'ק-אין. במידת האפשר, נפגשו עם הדיירים לפני הסגירה בכדי שתוכלו לאמת את המצב הנוכחי של הבית ולדון בתנאי החכירה.
לבסוף, וודא שאתה מבוטח כראוי. מדיניות בעלות בתים רגילה בדרך כלל לא תעשה את העבודה. הודע למבטח שלך כי הבית מושכר כך שתכוסה במקרה של פציעות דיירים, רשלנות ואובדן אחר.
