מהי מגבלת ההלוואה המתאימה?
מגבלת ההלוואה המתאימה היא שווי הדולר בגודל המשכנתא שתרכוש או תבטיח איגוד המשכנתאות הפדרלי הלאומי (המכונה "פאני מיי") ותאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות ביתית (המכונה פרדי מק). משכנתא העומדת בקריטריונים לגיבוי של שתי הגורמים הממשלתיים המעידים ידועה בשם "הלוואות תואמות".
במסגרת המנדט של חוק השיכון וההחלמה הכלכלית (HERA) משנת 2008, מגבלת ההלוואות התואמות מותאמת מדי שנה כך שתשקף שינויים במחיר הממוצע של בית בארה"ב. המגבלה השנתית נקבעת על ידי הרגולטור הפדרלי של פאני מיי ופרדי מק. הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) והודיעה בנובמבר. ה- FHFA משתמש בעלייה / ירידה באחוז אוקטובר עד אוקטובר במחיר הדירות הממוצע כפי שמצוין בדו"ח מדד מחירי הבית שהונפק על ידי מועצת הכספים הפדרלית לדיור (FHFB) כדי להתאים את מגבלות ההלוואות התואמות לשנה שלאחר מכן.
המלווים המסורתיים מעדיפים לרוב לעבוד עם משכנתא העומדת במגבלות ההלוואות התואמות מכיוון שהם מבוטחים וקלים יותר למכירה.
איך עובד מגבלת ההלוואות המתאימות
גבול ההלוואות התואם נקבע על ידי המחוז. לרוב המחוזות מוקצה גבול ההלוואות התואם את קו הבסיס. עם זאת, יכולות להיות שינויים במגבלת ההלוואות התואמות על בסיס הבדלים כלכליים אזוריים.
לדוגמה, באזורים שבהם 115% מערך הבית החציוני המקומי עולה על גבול ההלוואה התואם את בסיס ההלוואה, תקציב ההלוואה המרבי לאזור זה יוגדר גבוה יותר. חוק הבראה וההחלמה הכלכלית קובע את גבול ההלוואה המקסימלי לאזורים כגון מכפיל בערך הבית החציוני באזור. החקיקה גם קבעה "תקרה" בגבול 150% ממגבלת ההלוואות הבסיסית.
דרום קליפורניה, דרום פלורידה והמטרופולין הגדול יותר בניו יורק הם שלוש דוגמאות לאזורים בחלק השורר במדינה העונים על הדרישות למגבלות הלוואה גבוהות יותר התואמות.
יתר על כן, ישנן הוראות סטטוטוריות מיוחדות במסגרת המעשה שקובעות חישובי מגבלות הלוואות שונות למדינות אלסקה והוואי, כמו גם לגבי שטחי האי ארצות הברית גואם ואיי הבתולה של ארה"ב. מגבלות ההלוואות התואמות לאזורים אלה נוטות להיות גבוהות יותר מהמגבלות עבור ארה"ב המקומית מכיוון שהן מיועדות לאזורי עלות גבוהה.
לשנת 2019, ברוב ארה"ב, תקרת ההלוואה המרבית התואמת - קו הבסיס - לנכסים של יחידה אחת היא 484, 350 דולר, עלייה מ 453, 100 דולר בשנת 2018 (ומעלה מ- 417, 000 דולר כשהוקמה לראשונה על ידי חוק הדיור וההחלמה הכלכלית בשנת 2008). מגבלת הלוואת התקרה החדשה לנכסים ליחידה אחת ברוב האזורים בעלות הגבוהה היא 726, 525 דולר (150% מ- 484, 350 דולר). עבור אלסקה, הוואי, גואם ואיי הבתולה של ארה"ב, גבול ההלוואות הבסיסית הוא 726, 525 דולר עבור נכסים יחידים. כאשר הודיעה על גבולות ההלוואות החדשות בנובמבר, ה- FHFA ציינה כי מגבלת ההלוואות המרבית התואמת תהיה גבוהה יותר בשנת 2019 בכל מלבד 47 המחוזות.
שיקולים מיוחדים למגבלת ההלוואות המתאימות
פאני מיי ופרדי מק הם מקבלי השוק העיקריים במשכנתאות; בנקים ומלווים אחרים סומכים עליהם לבטח הלוואות שהם מנפיקים ולקנות הלוואות שהם רוצים למכור. מגבלות ההלוואות התואמות משמשות כהנחיות למשכנתאות שמציעים המלווים המיינסטרים. למעשה, חלק ממוסדות פיננסיים יתמודדו רק עם הלוואות תואמות העומדות בקריטריונים של הסוכנויות.
משכנתאות החורגות ממגבלת ההלוואות התואמות ידועות כמשכנתא לא מתאימה או ג'מבו. הריבית על משכנתאות ג'מבו יכולה להיות גבוהה מהריבית על משכנתא תואמת.
מכיוון שמלווים מעדיפים משכנתא תואמת, לווה שסכום המשכנתא שלו מעט עולה על מגבלת ההלוואות התואמות, צריך לנתח את הכלכלה של הקטנת גודל הלוואתו באמצעות מקדמה גדולה יותר או באמצעות מימון משני (כלומר, לקיחת שתי הלוואות במקום אחת) בכדי להיות זכאי ל משכנתא תואמת.
