מהי משכנתא או הלוואה קונבנציונלית?
משכנתא רגילה או הלוואה קונבנציונלית היא כל סוג של הלוואת רוכש בתים שאינה מוצעת או מובטחת על ידי גורם ממשלתי, כגון מינהל השיכון הפדרלי (FHA), המחלקה לענייני ותיקים של ארה"ב (VA) או שירות השיכון הכפרי USDA., אלא במקום זאת זמין באמצעות מלווה פרטי (בנקים, איגודי אשראי, חברות משכנתאות) או שני המפעלים הממומנים על ידי הממשלה, איגוד המשכנתאות הפדרלי הלאומי (פאני מיי) ותאגיד המשכנתאות הפדרלי לבית (פרדי מק).
הלוואות קונבנציונאליות נקראות לרוב בטעות כמשכנתא או הלוואות תואמות. אמנם יש חפיפה, אך השניים הם קטגוריות שונות. משכנתא תואמת היא אחת שתנאי התנאי הבסיסיים שלה עומדים בתנאי המימון של פאני מיי ופרדי מק. בין אלה הוא גבול דולר, שנקבע מדי שנה על ידי הסוכנות הפיננסית למימון דיור (FHFA): בשנת 2019, ברוב ארצות הברית היבשתית, הלוואה לא תעלה על 484, 350 דולר. כך שלמרות שכל ההלוואות התואמות הן קונבנציונאליות, לא כל ההלוואות הקונבנציונאליות עומדות בתאמה. משכנתא ג'מבו של 800, 000 דולר, למשל, היא משכנתא רגילה אך לא משכנתא תואמת - מכיוון שהיא עולה על הסכום שיאפשר לגיבוי של פאני מיי או פרדי מק. (לקריאה קשורה ראו "הבנת ג'מבו לעומת משכנתאות קונבנציונליות")
נכון לעכשיו, המשכנתא הקונבנציונאלית מייצגת כשני שליש מהלוואות בעלי בתים שהונפקו בארה"ב. השוק המשני למשכנתאות רגילות הוא גדול ונוזל במיוחד. מרבית המשכנתאות הקונבנציונאליות נארזות בניירות ערך מגובים במשכנתא העוברים, הנסחרים בשוק פורוורד מבוסס היטב הידוע בשם המשכנתא עליה יוכרז (TBA). רבים מניירות העריכה המקובלים הללו מאוגדים עוד יותר להתחייבויות משכנתא בטוחות.
Takeaways מפתח
- משכנתא רגילה או הלוואה קונבנציונאלית היא הלוואת רוכש בית שאינה מוצעת או מובטחת על ידי גורם ממשלתי. היא זמינה באמצעות מלווה פרטי או על ידי שני המפעלים בחסות הממשלה — פאני מיי ופרדי מק. הלווים הפוטנציאליים צריכים השלם בקשה רשמית למשכנתא, אספקת מסמכים נדרשים, היסטוריית אשראי וציון אשראי נוכחי. שיעורי הריבית המקובלים נוטים להיות גבוהים יותר מאלו של משכנתאות מגובות ממשלתיות, כגון הלוואות FHA.
איך עובד משכנתא או הלוואה קונבנציונלית
בשנים שחלפו מאז התפוגגות המשכנתא בתת-פריים ב -2007, המלווים החמירו את ההסמכות להלוואות - למשל, "אין אימות" ו"לא משכנתא "הלכו עם הרוח - אך בסך הכל מרבית הדרישות הבסיסיות לא השתנו. לווים פוטנציאליים צריכים להשלים בקשה רשמית למשכנתא (ולשלם בדרך כלל עמלת בקשה) ואז לספק למלווה את המסמכים הדרושים כדי לבצע בדיקה נרחבת על רקעם, היסטוריית האשראי, וציון האשראי הנוכחי שלהם.
תיעוד חובה
אף נכס לא ממומן מעולם במאת האחוזים. בבדיקת הנכסים וההתחייבויות שלך, המלווה מחפש לראות לא רק אם אתה יכול להרשות לעצמך את תשלומי המשכנתא החודשיים (שלרוב לא אמורים לעלות על 28% מההכנסה ברוטו שלך), אלא גם אם אתה יכול לטפל במקדמה על הנכס. (ואם כן, כמה), יחד עם עלויות קדמיות אחרות, כגון דמי מקור או הלוואה, דמי מתווך ועלויות הסדר או סגירה, וכל אלה יכולים להעלות משמעותית את עלות המשכנתא. בין הפריטים הנדרשים:
1. הוכחת הכנסה. מסמכים אלה יכללו אך לא יכולים להיות מוגבלים ל:
- שלושים יום של תשלומי שכר המראים הכנסות כמו גם הכנסות עדכניות לשנתיים של החזרי מס פדרליים יומיים או הצהרה רבעונית של כל חשבונות הנכסים, כולל חשבונות הבדיקה, החיסכון וכל ההשקעה שלך שנתיים של הצהרות W-2
לווים צריכים להיות מוכנים עם הוכחה לכל הכנסה נוספת, כמו מזונות או בונוסים.
2. נכסים. יהיה עליכם להציג דוחות בנק ודוחות חשבון השקעה כדי להוכיח כי יש לכם כספים לתשלום המקדמה ועלויות הסגירה על המגורים, כמו גם יתרות מזומנים. אם תקבל כסף מחבר או קרוב משפחה כדי לסייע במקדמה, תזדקק למכתבי מתנה, אשר מאשרים כי אין מדובר בהלוואות ואין להם החזר חובה או חובה. לעיתים קרובות יהיה צורך לאשר את המכתבים האלה.
3. אימות תעסוקה. המלווים כיום רוצים לוודא שהם מושאלים רק ללווים עם היסטוריית עבודה יציבה. המלווה שלך לא רק ירצה לראות את חדרי השכר שלך, אלא גם יתקשר למעסיק שלך כדי לוודא שאתה עדיין מועסק ולבדוק את המשכורת שלך. אם לאחרונה החלפתם משרה, המלווה עשוי לפנות למעסיק הקודם. לווים עצמאיים יצטרכו לספק ניירת משמעותית נוספת הנוגעת לעסקים והכנסותיהם.
4. תיעוד אחר. המלווה יצטרך להעתיק את רישיון הנהיגה או את תעודת הזהות הממלכתית שלך ויזדקק למספר תעודת זהות וחתימתך, כדי לאפשר למלווה למשוך את דוח האשראי שלך.
שיעורי ריבית
שיעורי הריבית הקונבנציונליים נוטים להיות גבוהים מאלה של משכנתאות מגובות ממשלתיות, כמו הלוואות FHA (אם כי הלוואות אלה, שלרוב הן מחייבות כי הלווים ישלמו דמי ביטוח למשכנתא, עשויות להסתדר כיעילות באותה מידה בטווח הרחוק).
הריבית שנשאה על ידי משכנתא רגילה תלויה במספר גורמים, כולל תנאי ההלוואה - אורכה, גודלה והאם יש לה ריבית קבועה או ריבית מתכווננת - וכן בתנאי השוק הכלכלי או הפיננסי הנוכחי. מלווים למשכנתאות קובעים שיעורי ריבית על פי ציפיותיהם לאינפלציה עתידית; ההיצע והביקוש לניירות ערך מגובים במשכנתא משפיעים גם הם על התעריפים. כאשר הבנק הפדרלי מייקר את הלוואות הבנקים על ידי מיקוד לשיעור גבוה יותר של קרנות פדרליות, הבנקים, בתורם, מעבירים את העלויות הגבוהות יותר ללקוחותיהם, ושיעורי ההלוואות לצרכן, כולל שיעורי המשכנתא, נוטים לעלות.
בדרך כלל צמודים לריבית הם נקודות, עמלות המשולמות למלווה (או המתווך). ככל שתשלם יותר נקודות, הריבית תהיה נמוכה יותר. נקודה אחת עולה 1% מסכום ההלוואה ומורידה את הריבית בכ- 0.25%. באופן כללי, אנשים שמתכננים לגור בבית במשך זמן רב (10 שנים ומעלה) צריכים לשקול נקודות כדי לשמור על ריביות נמוכות יותר לאורך חיי ההלוואה.
הגורם הסופי בקביעת הריבית הוא הפרופיל הכספי של הלווה הפרט: נכסים אישיים, ערך האשראי וגודל המקדמה שהם יכולים לבצע על בית המגורים למימון.
קונה שמתכנן לגור בבית במשך 10 שנים ומעלה, צריך לשקול לשלם עבור נקודות כדי לשמור על שיעורי ריבית נמוכים יותר למשך המשכנתא.
שיקולים מיוחדים למשכנתא או הלוואה קונבנציונלית
הלוואות מסוג זה אינן מיועדות לכולם. להלן מבט מי עשוי להיות זכאי למשכנתא רגילה ומי לא.
מי עשוי להעפיל
אנשים עם דוחות אשראי מבוססים ואשראי מהממים שנמצאים על בסיס כספי יציב בדרך כלל זכאים למשכנתאות רגילות. ליתר דיוק, על המועמד האידיאלי להיות:
- ציון אשראי של לפחות 680 ועדיף, מעל 700. ככל שהציון גבוה יותר, הריבית על ההלוואה נמוכה יותר, כאשר התנאים הטובים ביותר שמורים לאלה מעל 740. יחס מקובל לחוב להכנסה (DTI)). זהו סכום ההתחייבויות החודשיות שלך בהשוואה להכנסות החודשיות שלך. מספר זה הוא סביב 36% ולא יותר מ- 43%. מקדמה של לפחות 20% ממחיר הרכישה של הבית זמין. המלווים יכולים ואמנם לקבל פחות, אך אם כן הם נדרשים לעתים קרובות מהלווים לבטח ביטוח משכנתא פרטי ולשלם את הפרמיות שלו מדי חודש עד שהם משיגים הון עצמי של לפחות 20% בבית.
בנוסף, משכנתא קונבנציונאלית היא לרוב הפנייה הטובה ביותר או היחידה עבור רוכשי הדירות שרוצים את המגורים לצרכי השקעה, כבית שני, או שרוצים לרכוש נכס במחיר של יותר מ -500, 000 $.
מי לא סביר להעפיל
באופן כללי, אלו שרק מתחילים את החיים, אלה עם קצת יותר חובות מהרגיל, ואלה עם דירוג אשראי צנוע מתקשים לעיתים קרובות להעפיל להלוואות קונבנציונאליות. ליתר דיוק, משכנתא זו תהיה קשה למי שיש:
- סבל מפשיטת רגל או עיקול בשבע השנים האחרונות. קרדיט ניקוד מתחת ל 650. תעודות לינה מעל 43%. פחות מ 20% או אפילו 10% ממחיר הרכישה של הבית תמורת תשלום מקדמה.
