מהי חכירה קרקעית?
חוזה שכירות קרקעי הוא הסכם במסגרתו רשאי השוכר לפתח חלקת רכוש במהלך תקופת החכירה, שלאחריהם הקרקע וכל השיפורים מועברים לבעל הנכס.
איך עובד חכירה קרקעית
חוזה שכירות קרקע מציין כי שיפורים יהיו בבעלותו של בעל הנכס אלא אם כן נוצר חריג וקובע כי כל המסים הרלוונטיים שנגרמו במהלך תקופת החכירה ישולמו על ידי השוכר. מכיוון ששכירות קרקע מאפשרת למשכיר לקבל את כל השיפורים לאחר שתום תקופת החכירה, בעל הבית רשאי למכור את הנכס בשיעור גבוה יותר. חכירה קרקעית נקראת לעיתים קרובות גם שכירות קרקע, שכן בעלי הדירות מחכירים את האדמות בלבד.
למרות שהם משמשים בעיקר בחלל המסחרי, חכירות קרקע שונות מאוד מסוגים אחרים של חכירה מסחרית כמו אלה שנמצאים במתחמי קניות ובבנייני משרדים. חוזים שכירות אחרים בדרך כלל אינם מקצים את החוכר לקחת על עצמו את האחריות ליחידה. במקום זאת, שוכרים אלה מחויבים בשכר דירה על מנת להפעיל את עסקיהם. חכירה קרקעית כוללת חכירה של קרקע לתקופה ארוכת טווח - בדרך כלל במשך 50 עד 99 שנים - לדייר שבונה בניין בנכס.
חוזה שכירות של 99 שנים הוא בדרך כלל תקופת החכירה הארוכה ביותר האפשרית עבור חלק מהנדל"ן. פעם זה היה הארוך ביותר האפשרי על פי המשפט המקובל. עם זאת, חוזי שכירות ל -99 שנים ממשיכים להיות נפוצים אך הם אינם עוד הארוכים ביותר האפשריים בחוק.
חכירות הקרקע מגדירה מי הבעלים של הקרקע, ומי הבעלים של הבניין, ושיפורים בנכס. בעלי בתים רבים משתמשים בשכירות קרקע כדרך לשמור על הבעלות על הנכס שלהם מסיבות תכנוניות, כדי למנוע רווחי הון ולייצר הכנסות והכנסות. הדיירים בדרך כלל לוקחים על עצמם אחריות לכל הוצאות והוצאות. זה כולל בנייה, תיקונים, שיפוצים, שיפורים, מיסים, ביטוח וכל עלויות מימון הקשורות בנכס.
הדיירים בדרך כלל מקבלים אחריות על כל ההיבטים הכספיים בחכירה קרקעית כולל שכר דירה, מיסים, בניה, ביטוח ומימון.
דוגמא לחכירה קרקעית
חכירה קרקעית משמשת לרוב על ידי זכיינים וחנויות קופסאות גדולות, כמו גם גופים מסחריים אחרים. המטה התאגידי ירכוש בדרך כלל את הקרקע, ויאפשר לשוכר / היזם לבנות את המתקן ולהשתמש בו. יש סיכוי טוב שדונאטס של מקדונלד'ס, סטארבאקס או דונקין בקרבתך מחויבים בחכירה שכירה.
ביולי 2016 רכשה חברת ההשקעות בניו יורק, AllianceBernstein, חוזה קרקע של 99 שנה מ- BLDG Management עבור מלון ג'ורג 'וושינגטון בעיר ניו יורק, בעסקה בשווי 100.4 מיליון דולר. BLDG רכשה במקור את המלון כשהוא נמצא בעיקול בשנת 1994. למרות שהבניין שימש את בית הספר לאמנות חזותית במנהטן כמעונות סטודנטים, BLDG הגיש תוכניות באפריל 2016 להחזיר את הנכס למלון עם מסעדה, בר, וחנויות בקומת הקרקע. הנכס פועל כיום כמלון Freehand, מלון בוטיק, במחוז פלטירון בעיר ניו יורק.
חלק מהיסודות של כל חוזה קרקע צריכים לכלול:
- תנאי חוזה השכירות זכויות של המשכיר והדייר כאחד תנאים למימון הוראות שימוש שימוש דמי ביטוח כותרת תקלות
שכירות קרקע נדחות לעומת לא מוסכמות
דיירי שכירות קרקע מממנים לרוב שיפורים באמצעות לקיחת חובות. בחכירה קרקעית כפופה, המשכיר מסכים לעדיפות נמוכה יותר של תביעות על הנכס במקרה שהשוכר יחליף את ההלוואה לצורך שיפורים. במילים אחרות, בעל משכירות קרקע כפופה למעשה מאפשר לממשל הנכס לפעול כבטוחה במקרה של ברירת מחדל לדייר בכל הלוואה הקשורה להשבחה. עבור סוג זה של חכירה קרקעית, בעל הבית רשאי לנהל משא ומתן על תשלומי שכר דירה גבוהים יותר בתמורה לסיכון שנלקח במקרה של מחדל שוכר. זה עשוי להועיל גם לבעל הבית מכיוון שהקמת מבנה על אדמתו מגדילה את ערך רכושו.
לעומת זאת, חוזה שכירות קרקע בלתי מוסמך מאפשר לבעל הבית לשמור על העדיפות העליונה של תביעות על הנכס במקרה שהשוכר יחליף את ההלוואה לצורך שיפורים. מכיוון שהמלווה עשויה שלא לקבל בעלות על הקרקע אם ההלוואה אינה משולמת, אנשי מקצוע בתחום ההלוואות עשויים להסס להאריך משכנתא לצורך שיפורים. למרות שבעל הבית שומר על הבעלות על הנכס, בדרך כלל הם חייבים לחייב את השוכר סכום שכר דירה נמוך יותר.
יתרונות וחסרונות של שכירות קרקע
חוזה שכירות קרקע יכול להועיל הן לשוכר והן למשכיר.
הטבות דייר
חוזה השכירות הקרקע מאפשר לשוכר לבנות על נכס במיקום מעולה שלא יכלו לרכוש בעצמם. מסיבה זו חנויות רשת גדולות כמו Whole Foods ו- Starbucks מנצלות לרוב חכירה קרקעית בתוכניות ההרחבה של התאגידים שלהן.
חכירה קרקעית גם אינה מחייבת את השוכר למקדמה בגין אבטחת הקרקע, כפי שרכישת הנכס הייתה דורשת. לפיכך, פחות הון עצמי מעורב ברכישת חוזה שכירות קרקע, המשחרר מזומנים למטרות אחרות ומשפר את התשואה על ניצול הקרקע.
כל דמי השכירות המשולמים בחכירה קרקעית עשויים להיות בניכוי עבור מס הכנסה ממלכתי ופדרלי, כלומר הפחתה בנטל המס הכולל של השוכר.
יתרונות בעל הבית
בעל המקרקעין זוכה לזרם הכנסה קבוע מהשוכר תוך שמירה על בעלות בנכס. חוזה שכירות קרקע מכיל בדרך כלל סעיף הסלמה שמבטיח הגדלת זכויות שכר דירה ופינוי המספקות הגנה במקרה של מחדל בשכר דירה או הוצאות אחרות.
ישנם גם חיסכון במס למשכיר שמשתמש בחכירות קרקע. אם הם מוכרים נכס לשוכר על הסף, הם יבינו רווח מהמכירה. על ידי ביצוע חוזה שכירות מסוג זה, הם נמנעים מלדווח על רווחים כלשהם. אך יתכן שיש כמה השלכות מס על שכר הדירה שהם מקבלים.
בהתאם להוראות שהוכנסו לחוזה הקרקע, בעל בית עשוי גם להיות מסוגל לשמור על שליטה מסוימת בנכס כולל השימוש בו ואופן פיתוחו. המשמעות היא שבעל הבית יכול לאשר או לשלול כל שינוי בקרקע.
חסרונות הדייר
מכיוון שבעלי הבית עשויים לדרוש אישור לפני ביצוע שינויים כלשהם, הדייר עשוי להיתקל במחסומים בשימוש או בפיתוח של הנכס. כתוצאה מכך יתכנו יותר מגבלות ופחות גמישות עבור השוכר.
עלויות הקשורות לתהליך החכירה בקרקע עשויות להיות גבוהות יותר מאשר אם השוכר היה רוכש נכס על הסף. שכר דירה, מיסים, שיפורים, מתיר, כמו גם כל זמני המתנה לאישור בעל הבית, הכל יכול להיות יקר.
חסרונות בעל הבית
בעלי קרקעות שלא מכניסים את ההוראות והסעיפים הנאותים בחכירה שלהם עומדים לאבד שליטה על דיירים שנכסיהם עוברים פיתוח. זו הסיבה שתמיד חשוב לשני הצדדים לבדוק את חוזי השכירות שלהם לפני החתימה.
תלוי היכן הנכס נמצא, שימוש בחכירה שכירות קרקע עשוי להיות בעל השלכות מיסוי גבוהות יותר על בעל הבית. למרות שהם עשויים לא לממש רווח ממכירה, שכר דירה נחשב כהכנסה. אז שכר דירה ממוסה בשיעור הרגיל, שעשוי להגדיל את נטל המס.
Takeaways מפתח
- חוזה שכירות קרקעי הוא הסכם במסגרתו יכול דייר לפתח נכסים במהלך תקופת החכירה, לאחר מכן הוא מועבר לבעל הנכס. שכירות קרקע מתרחשת בדרך כלל בין בעלי קרקע מסחריים, המחכרים בדרך כלל קרקעות במשך 50 עד 99 שנים לדיירים אשר לבנות בניינים בנכס. דיירים שאחרים שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש קרקעות יכולים לבנות נכסים בחכירה שכירה, ואילו בעלי הבית זוכים להכנסות קבועות ושומרים על שליטה על השימוש והפיתוח של הנכס שלהם.
