מה זה הילוך שלילי?
הילוך שלילי הוא נוהג הנפוץ בהשקעות נכסים. זוהי סוג של מינוף פיננסי המתאר את רכישת נכס מניב, כמו נכס להשכרה, על ידי משקיע כאשר הנכס לא יפיק מספיק הכנסה את עלות הנכס. לדוגמא, הכנסות השכירות אינן מספיקות בכדי לכסות את תשלומי ההלוואה, התחזוקה, הריבית או הפחת של הנכס בטווח הקצר. באופן אידיאלי, הנכס יפיק בסופו של דבר מספיק כסף לכיסוי עלויות אלה. הסיבה שקונה יעסוק בהילוכים שליליים היא שההפסדים לטווח הקצר יכולים להועיל לחשבון המס של הבעלים במקרים מסוימים.
Takeaways מפתח
- גירוד שלילי הוא סוג של מינוף פיננסי הנראה בדרך כלל בהקשר של השקעות בנכסים. נכס בעליל שלילי הוא כזו שלא מייצרת הכנסה מספקת בכדי לכסות את עלותה. משקיע אשר מיגון שלילי מצפה להרוויח מהטבות מס בטווח הקצר. ובסופו של דבר למכור את הנכס במחיר גבוה יותר כדי לפצות על ההפסדים הראשוניים. הילוכים שליליים הופכים למיזם רווחי רק בסופו של דבר הנכס נמכר.
הבנת הילוך שלילי
נכס בעל השלכה שלילית הוא כזו שלא מספקת הכנסה מספקת לכיסוי עלותו. זה מוביל להפסד עבור בעל הנכס. היתרון לרוכש או למשקיע הוא כי בהתאם למדינת מולדתו של המשקיע, ניתן לנכות את המחסור בין הכנסות שהושכרו לריבית המגיעות ממס הכנסה שוטף. מדינות המאפשרות ניכוי מס זה כוללות אוסטרליה, יפן וניו זילנד. מדינות אחרות, כמו קנדה, צרפת, גרמניה, שוודיה וארצות הברית, מאפשרות ניכוי אך עם הגבלות. השקעה בצורה כזו עשויה להיות הגיונית במקרים בהם צפויים רווחי הון גדולים בעת המכירה, שיחזרו הפסדים לסירוגין.
מרוויח מהילוך שלילי
הילוך שלילי הופך רק למיזם רווחי כאשר הנכס נמכר בסופו של דבר. בעת המכירה, תנאי מוקדם הוא שערכי הנכסים חייבים לעלות, לא ליפול או להישאר יציבים. אם ערכי הנכסים יורדים או שומרים על יציבות, יתכן שהבעלים לא יוכל למכור את הנכס במחיר מספיק גבוה כדי לפצות על ההפסדים בזמן שהנכס מייצר הכנסה לא מספקת בכדי לכסות את ההוצאות. משקיעים רבים המשערים בדרך זו יחפשו בכוונה את ההילוכים השליליים לניכויי המס בתקווה שהם ירוויחו כאשר הנכס יימכר לרווח הון.
שיקולים מיוחדים להילוך שלילי
משקיעים השוקלים הסדר מסוג זה צריכים להיות בעלי היציבות הפיננסית לממן את החסר מהכיס עד למכירת הנכס וניתן להשיג את הרווח המלא. כמו כן, חשיבות עליונה היא שהריבית תינעל מההתחלה או, אם תחושב ריבית הלווה על מדד צף, הריבית הרווחת נשארת נמוכה. ביקורת על ההילוכים השליליים היא שהיא יכולה לעוות את שוק הדיור על ידי צמצום היצע הדיור, בעיקר של נכסי השכרה, אולי להעלות את מחירי השכירות ולעודד השקעה יתר בנדל"ן.
