מהן עלויות סגירה?
עלויות סגירה הן ההוצאות, מעבר למחיר הנכס, שקונים בדרך כלל קונים ומוכרים לצורך השלמת עסקת נדל"ן.
העלויות שנגרמו עשויות לכלול דמי מקור הלוואה, נקודות הנחה, דמי הערכה, חיפושים על כותרות, ביטוח כותרות, סקרים, מיסים, דמי רישום מעשים וחיובי דוחות אשראי. עלויות ששולמו מראש הן אלה שחוזרות על עצמן לאורך זמן, כמו ארנונה וביטוח בעלי בתים. המלווה נדרש על פי החוק לציין עלויות אלה ב"הערכה של תום לב "בתוך שלושה ימים מיום בקשת הלוואת דירה. מתנות הון עצמי עדיין כרוכות בעלויות סגירה.
הבנת עלויות סגירה
עלויות סגירה מתרחשות כאשר תואר הנכס מועבר מהמוכר לקונה. סכום הדולר הכולל של עלויות הסגירה תלוי במקום בו נמכר הנכס ושווי הנכס המועבר. רוכשי בתים משלמים בדרך כלל בין 2% עד 5% ממחיר הרכישה, אך עלויות הסגירה עשויות לשלם על ידי המוכר או הקונה. עסקת נדל"ן היא תהליך מורכב למדי עם הרבה שחקנים מעורבים וחלקים נעים רבים. מדינות מסוימות (וכמה מוצרי הלוואה) דורשות בדיקות מסוימות מעבר לבדיקה הבסיסית שאתה משלם ישירות לפקח ביתי לפי בחירתך. אז יש מיסי רכוש והעברה, כמו גם כיסוי ביטוחי ותשלומים נוספים נוספים.
רוכשי בית בארה"ב משלמים בממוצע 4, 876 דולר עבור עלויות סגירה, כך עולה מסקר שנערך לאחרונה על ידי סגור מקרקעין, ClosingCorp. הסקר מצא את עלויות הסגירה הגבוהות ביותר בחלקים של צפון-מזרח, כולל מחוז קולומביה (12, 573 $), ניו יורק (9, 341 $), דלאוור (8, 663 $), מרילנד (7, 211 $) ורמונט (6, 839 $). המדינות עם עלויות הסגירה הממוצעות הנמוכות ביותר כללו את מיזורי (2, 905 $), אינדיאנה (2, 934 $), דקוטה הדרומית (2, 996 $), איווה (3, 138 $) וצפון קרוליינה (3, 206 $).
חוקים מחייבים את המלווים לספק הערכת הלוואה החושפת את עלויות הסגירה של הנכס. על פי חוק נוהל הסדר מקרקעין (RESPA), המלווים נדרשים על פי החוק לספק אומדן זה, הידוע גם כערכת תום לב, בתוך שלושה ימים מיום שהמלווה נוקט בבקשת הלוואה של לווה. לפחות שלושה ימים לפני הסגירה, המלווה צריך גם לספק הצהרת גילוי סגירה המפרטת את כל דמי הסגירה. יתכן כי העמלות הרשומות השתנו מאומדן ההלוואה.
Takeaways מפתח
- עלויות סגירה הינן עמלות וחיובים המגיעים עם סגירת עסקת נדל"ן, מעבר למחיר הרכישה של הנכס. מוכרים עשויים להיות כפופים לעלויות סגירה. דוגמאות להוצאות סגירה נפוצות כוללות עמלות הקשורות למוצא וחיתום של משכנתא, עמלות נדל"ן, מיסים, ביטוח והגשת רשומות. יש לגלות עלויות סגירה בחוק לרוכשים ומוכרים, הוסכם לפני ביצוע עסקת נדל"ן ניתן להשלים.
דוגמאות לעלויות סגירה
דמי מקור הם עמלות שגובה הבנק בגין יצירת הלוואה. העמלה בדרך כלל מסתכמת ב -1% מהמשכנתא. הקונה יכול לרכוש נקודות הנחה מקדימה כדי להפחית את הריבית שגובה הבנק. למרות שהבנק דורש דוח אשראי ובקשת הלוואה, עמלות אלה ניתנות למשא ומתן ויכולות להיות מכוסות על ידי הבנק. ביטוח משכנתא פרטי הוא תוספת תשלום שמופעלת על כל רכישה עם תשלום מקדמה של פחות מ 20%.
ביטוח כותר מגן על המלווה מפני תביעות נגד הבית ומגן על הקונה מפני קבלני עבר המגישים תביעות נגד הנכס. המלווים לרוב דורשים הערכה, שיכולה להגיע עד 400 $ ברוב התחומים. ממשלות מקומיות גובות עמלות ומיסים לצורך רישום מכירת נכס. מיסי העברה אלה משתנים ממדינה למדינה.
כל עלויות הסגירה יפורטו לפי אומדן ההלוואה וגילוי הסגירה. להלן העמלות הסטנדרטיות שתוכלו לצפות בהן:
דמי רישום
- עמלה שגובה המלווה לצורך עיבוד בקשת המשכנתא שלך. בקש מהמלווה לקבלת פרטים לפני שתגיש בקשה למשכנתא.
עמלת עורך דין
- שכר טרחה שגובה עורך דין מקרקעין לצורך הכנת ובחינה של הסכמי חוזים ורכישת בתים. לא כל המדינות מחייבות עורך דין שיטפל בעסקת נדל"ן.
דמי סגירה
- ידוע גם בשם "דמי בפקדון", זה משולם לצד שמטפל בסגירה: חברת הכותרת, חברת הנציבות או עורך דין, בהתאם לחוק המדינה.
דמי שליח
- אם אתה חותם על מסמכי נייר, עמלה זו מסייעת בזירוז ההובלה שלהם. אם הסגירה נעשית באופן דיגיטלי, יתכן שלא תשלמו עמלה זו.
עמלת דוח אשראי
- חיוב (15 $ עד 30 $) ממלווה כדי למשוך את דוחות האשראי שלך משלושת לשכות הדיווח העיקריות. מלווים מסוימים עשויים שלא לגבות עמלה זו מכיוון שהם מקבלים הנחה מסוכנויות הדיווח.
פיקדון בפקדון
- מלווים מסוימים דורשים מכם להפקיד חודשיים תשלומי ארנונה וביטוח משכנתא בסגירה.
פרמיה לביטוח משכנתא של FHA
- הלוואות FHA דורשות פרמיית ביטוח משכנתא מקדימה (UPMIP) של 1.75% מסכום הלוואת הבסיס שיש לשלם בסגירה (או שניתן לגלגל אותה למשכנתא שלך). יש גם תשלום MIP שנתי שמשולם מדי חודש שיכול לנוע בין 0.45% ל- 0.85%, תלוי בתקופת ההלוואה שלך ובסכום הבסיס.
דמי קביעת שיטפון ופיקוח
- תשלום שגובה מפקח שיטפון מוסמך כדי לקבוע אם הנכס נמצא באזור שיטפון, המחייב ביטוח שיטפונות (נפרד מפוליסת הביטוח של בעל הבית). חלק מהאגרה כולל תצפית שוטפת למעקב אחר שינויים במצב השיטפון של הנכס.
דמי העברה של אגודת בעלי בתים
- אם אתה קונה בית משותף, בית עירייה או נכס בפיתוח מתוכנן, עליך להצטרף לעמותת בעלי בתים של הקהילה. זהו דמי ההעברה המכסים את עלויות מעבר הבעלות, כגון מסמכים. בין אם המוכר או הקונה ישלם את העמלה עשוי להיות בחוזה או לא; כדאי לבדוק מראש. על המוכר לספק תיעוד המציג סכומי דמי HOA והעתק של הדוחות הכספיים, ההודעות והפרוטוקולים של HOA. בקש לראות את המסמכים הללו, כמו גם את חוקי העזר, האמנה, התנאים וההגבלות (או CC & Rs) וכללי ה- HOA לפני שאתה קונה את הנכס כדי להבטיח שהוא במצב כלכלי טוב וזה מקום שאתה רוצה לגור בו.
ביטוח בעלי בתים
- המלווה בדרך כלל דורש תשלום מראש של פרמיית הביטוח לשנה הראשונה בסגירה.
ביטוח כותר המלווה
- עמלה מקדימה וחד פעמית המשולמת לחברת הכותרת המגנה על המלווה אם מתעוררת סכסוך או שעבוד שהיא לא מצאה בחיפוש הכותרות.
בדיקת צבע מבוסס עופרת
- תשלום ששולם למפקח מוסמך כדי לקבוע אם יש בנכס צבע מסוכן ועופרת.
נקודות
- נקודות (או "נקודות הנחה") מתייחסות לתשלום מקדמי אופציונלי למלווה כדי להפחית את הריבית על ההלוואה ובכך להפחית את התשלום החודשי. נקודה אחת שווה ל -1% מסכום ההלוואה. בסביבה נמוכה, יתכן וזה לא יחסוך לך הרבה כסף.
ביטוח כותרת בעלים
- מדיניות זו מגינה עליכם במקרה שמישהו יאתגר את בעלותכם על הבית. זה בדרך כלל אופציונלי אך מומלץ מאוד על ידי מומחים משפטיים.
דמי מקור
- חיוב זה מכסה את עלויות הניהול של המלווה לעיבוד העמלה שלך והוא בדרך כלל 1% מסכום ההלוואה. חלק מהמלווים אינם גובים דמי מקור, אך בדרך כלל גובים ריבית גבוהה יותר לכיסוי עלויות.
בדיקת מזיקים
- אגרה המכסה את העלות של בדיקת מזיקים מקצועית לטרמיטים, ריקבון יבש או נזק אחר שקשור למזיקים. יש מדינות וחלק מהלוואות מבוטחות ממשלתיות דורשות את הבדיקה.
חיובי ריבית יומית מראש
- תשלום לכיסוי כל ריבית על המשכנתא שתצבור מיום הסגירה ועד ליום תשלום המשכנתא הראשון שלך.
ביטוח משכנתא פרטי (PMI)
- אם המקדמה שלך פחותה מ 20%, המלווה עשוי לדרוש PMI. יתכן שתידרש לבצע את תשלום ה- PMI של החודש הראשון בסגירה.
דמי שמאות רכוש
- תשלום חובה ששולם לחברת שמאות מקרקעין מקצועית בכדי להעריך את שווי השוק ההוגן של הבית המשמש לקביעת יחס ערך ההלוואה (LTV).
מס רכוש
- בסגירה, צפו לשלם את כל הארנונה המגיעים לתשלום תוך 60 יום מרגע רכישת הבית.
דרג דמי נעילה
- עמלה שגובה המלווה בגין הבטחת ריבית מסוימת לפרק זמן מוגבל, בדרך כלל מרגע קבלת אישור מראש ועד לסגירה.
יש לך משכנתא טובה? נעל אותו! נותן לך את הפרטים.
דמי הקלטה
- תשלום שגובה משרד ההקלטות המקומי שלך, בדרך כלל עיר או מחוז, בגין הקלטת רשומות אדמות ציבוריות.
דמי סקר
- תשלום שגובה חברת סקר כדי לבדוק את קווי הנכס ואת הגדרות המשותפות כדי לאשר את גבולות הנכס.
עמלות מחקר על מעקב ומיסוי מס
- עמלה של צד שלישי כדי לעקוב אחר תשלומי הארנונה שלך ולהודיע למלווה על כל בעיה בתשלומי הארנונה שלך, כגון תשלומים מאוחרים או כושלים.
עמלת חיפוש כותר
- אגרה שגובה חברת הכותרת לצורך ניתוח רשומות רכוש ציבוריות בגין אי התאמות בעלות. חברת הכותרת מחפשת רישומי מעשים ומבטיחה כי לא יהיו סכסוכי הבעלות או שיעבודים מצטיינים בנכס.
מס העברה
- מס המוטל על מנת להעביר את התואר מהמוכר לקונה.
עמלת החיתום
- עמלה שגובה המלווה בגין חיתום הלוואתך. חיתום הוא תהליך המחקר של אימות המידע הכספי, ההכנסה, העבודה והאשראי שלך לקבלת אישור סופי של ההלוואה.
דמי מימון של VA
- אם אתה לווה VA, שכר טרחה זה, המחויב כאחוז מסכום ההלוואה, מסייע לקזז את עלויות תוכנית ההלוואות לנישומי ארה"ב. גובה דמי המימון תלוי בסיווג השירות הצבאי שלך ובסכום ההלוואה; ניתן לשלם את העמלה בסגירה או לגלגל אותה למשכנתא. חלק מחברי הצבא פטורים מתשלום האגרה.
אגרה גדולה נוספת: עמלות נדל"ן. הקונים לא משלמים עמלה זו; מוכרים כן. בדרך כלל, עמלת העמלה היא 5% עד 6% ממחיר הרכישה של הבית, והיא מפוצלת באופן שווה בין סוכן המוכר לסוכן הקונה.
כיצד להפחית את עלויות הסגירה
יכול להיות שתרגישו שאינכם יכולים להרשות לעצמכם את כל העמלות הללו בתשלום המקדמה, הוצאות ההעברה והתיקונים לביתכם החדש. עם זאת, ישנן דרכים לנהל משא ומתן על עמלות אלה.
- לסיר בחנויות. זה חל על מלווים ושירותי צד ג ', כגון פוליסות ביטוח של בעלי בתים וחברות בעלות. רוכשי בתים רבים אינם מבינים שהם יכולים לחסוך כסף משמעותי בעלויות סגירה אם הם משווים עמלות ממלווה למלווה. כמו כן, אינך צריך להשתמש בחברת הכותרת, מפקח מזיקים או סוכן הביטוח של בעל הבית שמציע המלווה שלך. עשה שיעורי בית, ותוכל לחסוך כסף מזומן רציני בתשלומים האלה. קביעת סגירה בסוף החודש. תאריך סגירה בסמוך לחודש או בסוף החודש עוזר לקצץ בחיובי הריבית היומית בתשלום מראש. מלווה יכול להריץ תרחיש זה עבורך כדי להבין כמה אתה יכול לחסוך. פנה למוכר לקבלת עזרה. יתכן שתוכל לגרום למוכר להוריד את מחיר הרכישה או לכסות חלק (או הכל - אם באמת יש לך מזל) מעלויות הסגירה שלך. זה סביר יותר אם המוכר מונע והבית נמצא בשוק כבר זמן רב עם מעט הצעות. אולם, בשווקי דיור חמים רבים התנאים מעדיפים את המוכרים, כך שתוכל לקבל דחיפה או "לא" שטוח אם אתה מבקש את עזרת המוכר. לא כואב לשאול. השווה בין אומדני ההלוואה וסגירת גילוי הגיליון. כשתקבל את אומדן ההלוואה הראשוני שלך, סקור אותו באמצעות מסרק שיניים דק. אם אינך בטוח מה כרוך בתשלום או מדוע הוא מחויב, בקש ממלווה להבהיר. המלווה שאינו יכול להסביר אגרה או דוחף לאחור כאשר נשאל עליו, צריך להיות דגל אדום. באופן דומה, אם אתה מבחין בעמלות חדשות או שאתה רואה העלאות בולטות בדמי סגירה מסוימים, בקש מהמלווה שיעביר לך את הפרטים. זה לא נדיר שעלות הסגירה תשתנה מאישור מראש לסגירה, אבל קפיצות גדולות או תוספות מפתיעות עלולות להשפיע על היכולת שלך לסגור. ניהול משא ומתן על עמלות ספציפיות להלוואות. אם אתה חושד שמלווה מוסיף עמלות מיותרות, המכונות "דמי זבל", על ההלוואה שלך, דבר את הדברים. בקש מהמלווה להסיר או להפחית עמלות אם אתה מבחין בשכפול. קניות השוואה יכולות להיות בעל בריתכם בהפחתת עלויות הסגירה, כמו גם במציאת תנאים ושיעורים תחרותיים. היזהר במיוחד מדמי עיבוד ותיעוד מוגזמים. גלול עלויות סגירה למשכנתא (כמפלט אחרון). במקרים מסוימים המלווים יציעו לשלם את עלויות הסגירה שלך או לגלגל אותם להלוואה שלך. אבל אתה לא מתחלף; המלווים נוטים לגבות ריביות גבוהות יותר כדי לשלם לעצמם על ספיגת דמי הסגירה שלכם, מה שאומר שבסופו של דבר אתם משלמים ריבית על ההלוואה שלכם - ועל עלויות הסגירה.
משכנתא ללא סגירה
משכנתא ללא עלות סגירה מבטלת את כל דמי החזית עבור הקונה לאחר הסגירה. משכנתאות מסוג זה מועילות בטווח הקצר אך ככל הנראה גורמות לריבית גבוהה יותר. ניתן לקבור גם את עלויות הסגירה במשכנתא הכוללת, מה שאומר שהקונה משלם ריבית על עלויות הסגירה לאורך זמן. לפיכך, אמנם משכנתא ללא סגירה מועילה להפחתת הוצאות ההון הראשוניות, אך ישנן השלכות פיננסיות לטווח הארוך.
