הפשטת הון משאירה את הנושים ריקים

תוכן העניינים

• יסודות הפשטת הון
• באמצעות HELOCs
• משיכת משכנתא שנייה
• שימוש בפטור של Homestead
• אסטרטגיית הלוואות ידידותיות
• ביטחונות צולבים
• חברות נדל"ן
• בשורה התחתונה

הפשטת הון - תהליך הפחתת שווי ההון של נכס נדל"ן - היא אחת האסטרטגיות העתיקות ביותר להגנה על הנכסים. בעיקרו של דבר, זה כרוך בליווי נכסים עם חובות עד כדי כך שיש מעט הון או כל הון עבור נושים לרכוש. על ידי מתן צד אחר לתביעה נגד הנכס, הבעלים שומרים על שליטה על תזרימי המזומנים והשימוש בנכס, תוך שהם הופכים את הנכס לא מושך לאלה שמנסים לשכלל כל סוג של שיפוט משפטי. למרות שמדובר בגישה ישירה לכאורה, ישנן דרישות מסוימות שיש לעמוד בהן כדי להבטיח את יעילותה. דרכים שונות לביצוע אסטרטגיה זו מספקות רמות תועלת הולכות וגדלות לבעלי הבית.

יסודות הפשטת הון

אין להתבלבל עם תרמית העיקול, הפשטת הון עצמי או ביטחונות, כדי להגן על הבעלות על נכסי מקרקעין על ידי הפיכת ההון העצמי באותם נכסים חסר ערך בעיני הנושים. למרות שישנן אסטרטגיות שונות רבות לחיסול מניות, כולן כוללות שליטה על נכסי נדל"ן מבלי שיש בהן אינטרסים הוניים גדולים. בכך שמקשים או יקרים על ההון העצמי בנכס, מקווים הבעלים לבודד את בתיהם ורכוש אחר מפני עיקול בהליכים משפטיים. הרעיון הוא פשוט: שמור על שליטה והנאה של נכס, אך השאיר מעט הון עצמי או חסר עבור נושה להשיג. (למידע נוסף, קרא הימנעות מהונאות עיקול .)

יחד עם זאת, כמו בכל סוג של אסטרטגיית הגנה על נכסים, יש לבצע הפשטת מניות זמן רב לפני הזמן בו נדרשת הגנה. ביצוע כל אסטרטגיית הקרנת נכסים במהלך הליך משפטי בדרך כלל ייחשב כפסול על ידי בתי המשפט. לדוגמא, ניסיון להכניס נכסים לשמו של מישהו אחר ייחשב כמעבר הונאה, שנעשה למטרתו היחידה של הסתרת נכסים.

באופן מסורתי, הצורה הנפוצה ביותר של הפשטת הון (הידועה בשם הפשטה של ​​בני זוג) הייתה לבטל את התואר לבן זוג, שהיה פחות סביר כי יתבע מסיבות כלכליות. אסטרטגיה אפקטיבית קודמת זו אינה משמשת עוד מכיוון שגירושין מהווים כיום איום גדול יותר על נכסים מאשר חבות משפטית.

באמצעות HELOCs

בימינו, הדרך הנפוצה ביותר להפחית את ההסתברות לעיקול היא באמצעות הלוואה כנגד הנכס ומתן צד אחר לשעבוד בגין חובת החוב. צורת ההלוואות הנפוצה ביותר היא קו האשראי הביתי (HELOC). בעזרת HELOC נותנים למלווה שיעבוד כנגד ההון של הנכס, המשמש כבטוחה להלוואה. אפילו הלוואת הון לא ממומנת תפחית משמעותית את ההון העצמי של הספרים מבלי ליצור סיכון משמעותי עבור הלווה. מרבית קווי האשראי של ההון אינם גובים עמלה בגין אי השימוש בכספים והם מאוד זולים (אם לא בחינם) להקמה. מכשירי HELOC מקשים מאוד ויקר עבור נושה להשיג את ההון בפועל בנכס, ולעתים קרובות ירתיעו את הנושים מלפתח בהליכים משפטיים, מבלי שישפיעו על תזרים המזומנים של הלווה.

הצבת HELOC שלא הושגה על בסיס נדל"ן היא קו ההגנה הראשון לכל נכס; זה גם מספק מקור לכספים הניתנים לשימוש במקרי חירום או התחייבויות כספיות אחרות בלתי צפויות. אם היא נותרה ללא מימון, HELOC לא תוסיף שום סיכון פיננסי בצורה של ריבית או החזר קרן נדרש. מכיוון שהנושים אינם יכולים לדעת כמה בפועל הם חייבים לבנק, אסטרטגיה זו יכולה להיות יעילה בכדי להרתיע את הצד מללכת אחר הנכס, אך היא פחות יעילה אם הנושה אכן מחליט ללכת לבית המשפט.

משיכת משכנתא שנייה

אמצעי הגנה יעיל יותר, גם אם מסוכן יותר, הוא להשתמש בהלוואות ממומנות בצורה של HELOC או משכנתא שנייה. כאשר מימון ההלוואה מקבל המלווה שיעבוד בעדיפות, קרי תביעה כנגד ההון בגין הסכום שהושאל, אשר יחליף את שיקול דעתו של נושה כלשהו. במקרה זה, ההון העצמי בנכס מופחת למעשה בסכום ההון שהושאל, שלא ניתן להשבה באמצעים משפטיים, מה שמקטין עוד יותר את המוטיבציה של הנושה לתבוע.

שימוש בפטור של Homestead

במדינות רבות יש פטורים מבית מקדש, המגבילים את סכום ההון העצמי של הבית אותו יכול נושה לנצל כדי לעמוד בהתחייבות כספית. עם זאת, עבור מרבית האנשים, הפטור של בית מגורים יגן רק על חלק משווי ההון של הבית. לדוגמא, בית של 400, 000 $ ללא משכנתא ופטור של $ 100, 000 $ יחזיקו 300, 000 $ מההון העצמי לתביעות משפטיות אפשריות. במצב זה, יהיה זה הגיוני לשמור על סוג כלשהו של הלוואה בנכס, כך שההון העצמי לעולם לא יעלה על 100, 000 $. אם קורה משהו ונכנס פסק דין, נושה היה מסתכל ברישומי הנכסים, מעריך את שווי הבית ומחליט כי אין מה להרוויח מהליך משפטי יקר.

עם זאת, הנושא במימון ההלוואה הוא כפול. האחד, על בעל הנכס למצוא שימוש בהון שיהיה פרודוקטיבי באותה מידה או יותר כמו ההשקעה בנכסים נדל"ן. שנית, על הבעלים להיות מסוגל לקיים את ההלוואה באמצעות תשלומי הקרן והריבית החודשיים הנדרשים, או עיקול סיכון של המלווה. ישנם חשבונות רבים של בעלי נכסים אשר מפשיטים את נכסיהם לצורך הון ומשקיעים אותם בשוק המניות. אסטרטגיה זו, שנחגגה בשווקי שור, הובילה שיעורי עיקול בתקופות ארוכות של ירידת שוק. כאשר בוחנים אסטרטגיה זו, רוב האנשים אינם מצליחים לחשוב כיצד להשתמש נכון או להשקיע את התמורה שהם הוציאו מהנכסים שלהם. (למידע רקע, עיין בתכונה המיוחדת של Investopedia שלנו : משכנתא לסאב-פריים .)

אסטרטגיית הלוואות ידידותיות

כדי להפחית את הסיכון לעיקול, חלק מהבעלים מקבלים הלוואה ידידותית מעסק או אמון בשליטת מישהו שהם מכירים באופן אישי. בגלל הקשר האישי, הבעלים מניחים כי המלווה לא יעשה עיקול במקרה של תקופה של תשלומי הלוואה איטית או שאינה קיימת. הרבה מהלוואות ידידותיות אלה נדחות בסופו של דבר כהונאה מכיוון שלא נראה כי הן אמיתיות.

על אף שלכל תחום שיפוט יש תקנות ספציפיות משלה, כדי לעבור לגייס, יש לבצע את ההלוואה למטרה כלכלית ספציפית, לתעד אותה כראוי ולהגיש את שעבוד המשכנתא. חשוב מכך, יש לבצע את תשלומי הקרן והריבית במועד ובהתאם למסמכי ההלוואה. הלוואות רבות שהועמדו להגנת הרכוש נדחות על ידי בתי המשפט מכיוון שהלווה מעולם לא ביצע או תיעד את ביצוע תשלומי המשכנתא.

ביטחונות צולבים

ביטחונות צולבים היא אסטרטגיה נוספת להגנה על הנכסים המסבירה את ההון בנכס, כאשר ההון העצמי משמש כבטוחה עבור נכסים רבים אחרים. למרות שאולי אין עליו שיעבוד יוצא מן הכלל, לא ניתן לצרף אותו מכיוון שהוא נועד להגן על האינטרס של הלוואה או ערבות אחרת.

כך זה עובד: נניח שלשתי חברות בבעלות אותה קבוצה יש נכסים. חברה מס '1 מעמידה הלוואה לחברה מס' 2 ומשתמשת בנכסיה כבטוחה. לאחר מכן חברה מס '2 משתמשת בתמורת ההלוואה כדי להעניק לחברה מס' 1 הלוואה שווה ערך ומשעבדת את רכושה כבטוחה. מבלי ששום כסף יעבור לאותה קבוצת בעלות, לשני הנכסים יש שיעבודים לרכוש וכעת הם מוגנים מפני נושים. אם תובענה חברה מס '1 ותתקבל פסק דין כנגד הנכס, עדיין ניתן להשתמש באחרון ללא הנפקה.

בסופו של דבר, כאשר היא נמכרת, משמשת התמורה לפירעון הלוואת המשכנתא הקיימת, ולא משאירה לנושה שום פנייה אל מול הנכס. למרות שמדובר בדוגמה מאוד פשטנית ושקופה, לרוב משתמשים במבנים מורכבים יותר, המשתמשים בגורמים ימיים ונאמנויות פרטיות כדי להקשות על הנושים לקבוע בעלות אמיתית או להוכיח שהעסקאות אינן אמינות.

חברות נדל"ן

בעלות על נדל"ן להשכרה היא מאמץ בעל סיכון גבוה. קשה מאוד להגן על הנכס מפני החבות המשפטית של בעלות וניהול הנכס. עם זאת, באמצעות סוכנויות LLC הנדל"ן, הבעלים מצאו שיטה להגן על הנכסים האחרים שלהם מפעילות הנדל"ן שלהם, ולהיפך. על ידי בעלות על רכוש בתוך LLC בעלות נכס יחיד, ניתן לתבוע רק את הנכס עצמו, מה שמבודד את בעלי הנכסים האחרים מהעיקול.

מכיוון ש- LLC היא ישות משפטית, נושים המעוניינים לתבוע את הבעלים יכולים רק להמשיך את האינטרס של הבעלים ב- LLC. על מנת לבודד את הנכסים עוד יותר, לרוב חברות LLC של נכסים בודדים נמצאות בבעלות חברת אחזקות מנוהלת של LLC הרשומה במדינה כמו נבאדה, המאפשרת צו חיוב כאמצעי היחיד לתקוף את הישות. מכיוון שצו החיוב מאפשר רק לנושים להיכנס כחבר, הם לעולם לא יקבלו חלוקת הכנסות מהמנהל אלא יחויבו בהתחייבויות מס; זה בלתי נסבל מבחינה כלכלית. באופן מעניין, רוב האסטרטגיות מבוססות LLC מציעות גם לפשט את ההון באמצעות HELOC, להשתמש בכספים כדי להשקיע או לעדכן נכסי נדל"ן אחרים.

בשורה התחתונה

כאשר הוא נעשה כחלק מתוכנית מחושבת ומעוצבת היטב, הפשטת הון יכולה להיות כלי חזק להגנה על הנכסים. לרוב משתמשים בה בצורה הטובה ביותר עם אסטרטגיות הגנה אחרות, כמו מבנה הנדל"ן LLC, המגנה על רכוש ובעלים כאחד. אסטרטגיות אלה צריכות להתחשב בשימוש האסטרטגי בתמורת ההלוואה ולהיות מבוצעות זמן רב לפני שיהיה צורך בהן, על מנת להימנע מלהיראות כהעברות הונאה על ידי בתי המשפט. כמו בכל אסטרטגיה להגנה על נכסים, יש להתייעץ עם עורך דין עם ידע בתחום זה לפני ביצוע הלוואות או מסמכים משפטיים. (למידע נוסף עיינו בהדרכת יסודות המשכנתא שלנו.)