מהו שווי שוק הוגן?
במובנה הפשוט ביותר, שווי שוק הוגן (FMV) הוא המחיר אליו יימכר הנכס בשוק הפתוח. מונח הנפוץ במיסוי ובנדל"ן, שווי שוק הוגן בא לייצג את מחירו של נכס בתנאים הרגילים הבאים: קונים ומוכרים פוטנציאליים בקיאים באופן סביר לגבי הנכס, מתנהגים לטובתם, ללא לחץ מופרז לסחור וניתן פרק זמן סביר להשלמת העסקה. בהינתן תנאים אלה, שווי השוק ההוגן של נכס אמור לייצג הערכה מדויקת או הערכה של שוויו.
שווי שוק הוגן
הבנת שווי שוק הוגן (FMV)
המונח שווי שוק הוגן נבדל במכוון ממונחים דומים כמו שווי שוק או שווי מוערך מכיוון שהוא שוקל את העקרונות הכלכליים של פעילות שוק חופשי ופתוח, ואילו שווי השוק מתייחס פשוט למחיר של נכס בשוק. לכן, אמנם ניתן למצוא בקלות את שווי השוק של הבית ברישום, אולם קשה יותר לקבוע את שווי השוק ההוגן. באופן דומה, המונח שווי מוערך מתייחס לשווי של נכס לדעת שמאי בודד, ובכך אינו מייעד מיד את הערכת השווי כשווי שוק הוגן. במקרים בהם יש צורך בשווי שוק הוגן, לעומת זאת, הערכה בדרך כלל תספיק.
בגלל השיקולים היסודיים שמונחים במונח שווי שוק הוגן, משתמשים בהם לעתים קרובות במסגרות משפטיות. לדוגמא, שווי שוק הוגן של נדל"ן משמש בדרך כלל בהתנחלויות לגירושין וכדי לחשב פיצויים הקשורים לשימוש הממשלה בתחום הדומיננטי. לעתים קרובות משתמשים בערכי שוק הוגנים במיסוי, כמו למשל בקביעת שווי השוק ההוגן של נכס לצורך ניכוי מס לאחר הפסד נפגע.
שימושים מעשיים בעלי שווי שוק הוגן
הארנונה הארנונה מוערכת לרוב על בסיס ה- FMV של נכס הבעלים. תלוי כמה זמן יש הבעלים של הבית, ההבדל בין מחיר הרכישה לבין ה- FMV של המגורים יכול להיות משמעותי. שמאים מקצועיים משתמשים בתקנים, הנחיות ותקנות לאומיות ומקומיות כדי לקבוע את ה- FMV של הבית.
FMV משמש לעתים קרובות גם בענף הביטוח. לדוגמא, כאשר תביעת ביטוח מוגדרת כתוצאה מתאונת דרכים, חברת הביטוח המכסה את הנזק לרכב של הבעלים מכסה בדרך כלל נזקים עד ה- FMV של הרכב.
FMV ומיסוי
רשויות המס ברחבי העולם מבטיחות תמיד כי עסקאות, במיוחד כאלה שנעשות בין אנשים שאינם עוסקים ברוח הזרוע, יתממשו ב- FMV, לפחות לצורכי מס. לדוגמא, אב שיוצא לגמלאות עשוי למכור את מניות עסקיו לבתו תמורת 1 דולר, כך שתוכל להמשיך כבעלים של העסק המשפחתי. עם זאת, אם ה- FMV של המניות גבוה יותר, רשויות מס כמו שירות הכנסות הפנימיות (IRS) עשויות בהחלט לאפיין מחדש את העסקה לצרכי מס, והאב יצטרך לשלם מיסים על חלוקת המניות כאילו מכר אותם ב- FMV לצד שלישי.
תחום מיסוי נוסף בו FMV נכנס באופן קבוע לשחק הוא תרומת רכוש, כמו יצירות אמנות, לצדקה. במקרים אלה התורם בדרך כלל מקבל זיכוי מס בגין שווי התרומה. רשויות המס צריכות לוודא כי האשראי הניתן הוא עבור ה- FMV האמיתי של האובייקט ולעתים קרובות מבקשים מתורמים לספק הערכות שווי עצמאיות עבור התרומות שלהם.
