כיצד להשיג את שיעור המשכנתא הטוב ביותר

תוכן

• אינדיקטורים לשיעור משכנתא קביעת שיעור משכנתא ציון אשראי היסטוריית הכנסות ותעסוקה יציבה יחס חוב להכנסה יחס יחס ערך מקדמה למקדמה קניית מלווים נעילה בשיעור שלך ניהול משא ומתן לשיעור

שיקול מכריע כשאתה קונה למשכנתאות הוא לקבל את הריבית הטובה ביותר האפשרית. שיעורי הריבית קובעים את עלות המשכנתא למשך חיי ההלוואה, כך שקבלת השיעור הנמוך ביותר מקדימה בסופו של דבר את ההלוואה במחיר סביר יותר.

הריבית (המכונה גם "שיעור המשכנתא") היא הריבית שגובה הלוואת דירה, המחושבת כאחוז מסכום ההלוואה שלך. המלווים בדרך כלל קובעים שיעורי ריבית, והם יכולים להיות קבועים או משתנים. ממוצעים של משכנתא אכן משתנים עם תנאי השוק. בנוסף, הכספים שלך וסוג ההלוואה שאתה זכאי בהם קובעים את תמחור הריבית שלך.

שיעור אחר נותן תחושה טובה יותר לכמה עולה באמת משכנתא: שיעור האחוזים השנתי, או אפריל. אפריל מעריך את מלוא עלות המשכנתא ומחושב כאחוז מסכום ההלוואה. זה כולל את הריבית, דמי המלווה, נקודות הנחה וחיובי הלוואה אחרים. שימו לב אפריל כי זה מבט הוליסטי יותר כמה עולה ההלוואה באמת על בסיס שנתי.

תשלומי המשכנתא החודשיים שלך יכללו שני מרכיבים: קרן וריבית.

היתרה העיקרית היא סכום ההלוואה, אשר יורד לאורך תקופת ההחזר של המשכנתא.

הריבית שאתה משלם בתחילת ההלוואה נוטה להיות גבוהה מהקרן, אולם סכום הריבית מצטמצם עם הזמן כשמשלמים את יתרת הקרן שלך.

מרכיבים אחרים בתשלום המשכנתא החודשי שלך יכולים לכלול ארנונה, ביטוח משכנתא פרטי (אם נדרש על ידי ההלוואה שלך), ביטוח בעל דירה, ועמלות לעמותת בעלי בתים. ניתן לגלגל חלק מהפריטים לתשלום המשכנתא החודשי שלך, או לשלם בנפרד.

אינדיקטורים לשיעור משכנתא

להבין כיצד נקבעים שיעורי המשכנתא יכולה להיראות מורכבת, אך ישנם אינדיקטורים עיקריים שצריך לצפות בהם.

האחד הוא שער הפריים, המייצג את השיעור הממוצע הנמוך ביותר שהבנקים מציעים לאשראי. בנקים משתמשים בשער הפריים לצורך הלוואות בין בנקאיות ועשויים להציע גם ריבית פריים ללווים האמינים ביותר שלהם. הריבית העיקרית בדרך כלל עוקבת אחר מגמות בשיעור הקרנות הפדרליות של הפדרל ריזרב והיא בדרך כלל גבוהה בכ -3% משיעור הקרנות הפדרליות הנוכחיות.

אינדיקטור נוסף עבור הלווים הוא תשואת האג"ח לאוצר למשך 10 שנים. אם תשואת האג"ח עולה, שיעורי המשכנתא בדרך כלל עולים גם הם. ההפוך זהה; אם תשואת האג"ח יורדת, שיעורי המשכנתא בדרך כלל יגיעו בעקבותיהם. למרות שמרבית המשכנתאות מחושבות על פי פרק זמן של 30 שנה, לאחר 10 שנים, משכנתאות רבות משתלמות או ממומנות מחדש עבור שער חדש. לפיכך, תשואת האג"ח לאוצר למשך 10 שנים יכולה להיות תקן טוב למדידת שיעורי. אתה יכול להשתמש במחשבון המשכנתא של Investopedia כדי להעריך תשלומי משכנתא חודשיים.

קביעת תעריף משכנתא

כאשר המלווה מציע לך משכנתא, הוא לוקח סיכון מסוים שאתה עשוי להחליף, מה שאומר שלא תוכל לשלם את ההלוואה. ככל שהלוואה או לווה מסוכנים יותר נתפס כככל שמלווה יקבע את התעריף כדי לקזז סיכון זה. שיעור גבוה יותר מסייע למלווה להחזיר את סכום ההלוואה הראשוני במהירות רבה יותר כדי להגן על השקעותיו. אך המלווים אינם בוחרים באחריות שרירותית. הם מעריכים מקרוב את פרופיל האשראי והפיננסי שלך, כמו גם את הכנסותיך וסוג / סכום ההלוואה שלך, בכדי להעריך את מידת האשראי שלך.

דירוג אשראי

ציון האשראי שלך עוזר לקבוע את הריבית ואת סכום ההלוואה שלך. ציון אשראי גבוה יותר מציין כי אתה משתמש באשראי באחריות, בדרך כלל משלם את החשבונות שלך בזמן ואינך משתמש בכל האשראי הזמין שלך. המשמעות היא גם שיש סיכוי גבוה יותר שתפרע את חובותיך מאשר מישהו שנאבק בעקביות לשלם חשבונות במועד או למקסם את מסגרת האשראי שלהם.

להלן מבט כיצד תמחור ההלוואות והתשלומים החודשיים שלך יכולים להשתנות בהתבסס על טווח הניקוד שלך. FICO הוא מודל ניקוד האשראי בו מרבית המלווים משתמשים בכדי להעריך לווים.

החישוב שלהלן הוא ממוצע ארצי המבוסס על סכום הלוואה של 300, 000 $ עבור הלוואה קבועה של 30 שנה החל מה 12 במרץ 2018.

ציון FICO	אפריל	תשלום חודשי	סך ריבית ששולמה
760-850	4.117%	1, 453 דולר	236, 937 דולר
700-759	4.339%	1, 491 דולר	236, 937 דולר
680-699	4.516%	1, 523 דולר	248, 247 דולר
660-679	4.73%	1, 561 דולר	262, 078 דולר
640-659	5.16%	1, 640 דולר	290, 374 דולר
620-639	5.706%	1, 742 דולר	327, 243 דולר

כפי שאתה יכול לראות, ככל שניקוד האשראי של הלווה נמוך יותר, אפריל הוא גבוה יותר, מה שמגדיל את התשלום החודשי ואת סכום הריבית ששולם לאורך חיי ההלוואה.

לפני שתגיש בקשה למשכנתא, משוך את דוח האשראי שלך (אתה מקבל חינם בחינם פעם בשנה על ידי ביקור ב- jaarcreditreport.com). חפש שגיאות או דגלים אדומים, כגון חשבונות שהועברו לפועל, תשלומים מאוחרים או חשבונות באוספים. אם אתה מוצא שגיאות, יש לערער עליהם עם הנושה המדווח ולשכת האשראי. אם יש לך היסטוריה של תשלומים מאוחרים, חזור למסלול על ידי תשלום חשבונות אלה בזמן מדי חודש - במלואו, בכל הזדמנות אפשרית או יותר מהמינימום. כמו כן, תצטרך למשוך את ציוני האשראי שלך מכל אחת משלוש סוכנויות הדיווח העיקריות לדוחות האשראי: Equifax, Experian ו- Transunion. פנה לבנק או לחברת כרטיסי האשראי הנוכחיים שלך כדי לבדוק אם הם מציעים ציוני FICO בחינם, או שתוכל לרכוש את התוצאות ישירות מכל אחת משלוש הסוכנויות תמורת תשלום סמלי.

הכרת התוצאות שלך עכשיו יכולה לעזור לך לתכנן טוב יותר את תקציב קניית הבית ואת ציר הזמן שלך. לדוגמה, אם ציון ה- FICO שלך נמוך מ- 620, יהיה לך קשה יותר להעפיל למוצרי הלוואה קונבנציונליים רבים, אם כי אתה זכאי להלוואה FHA ומוצרים אחרים. יתכן שתצטרך לקחת מספר חודשים לעבוד על האשראי שלך כדי להעלות את הציון שלך כדי שתוכל להעפיל לשיעורי ריבית ותנאים טובים יותר. כמובן, שיעורי הריבית יכולים לעלות או לרדת בהתאם לתנאי השוק, לכן תרצו לפקוח עין על כל הקפיצות הגדולות בינתיים.

הבנת האופן בו הציון שלך עשוי להשפיע על התעריף שלך יכול למנוע ממך להירשם בטעות למשכנתא שהיא פחות יתרון ממה שמגיע לך. מלווים מסוימים של תת-פריים (מקורות מימון המספקים משכנתא בריבית גבוהה ללווים בעלי אשראי לקוי) משווקים מאוד לרוכשי בתים פוטנציאליים. הידע שלך בשוק יגן עליך אם פונה אליך לאחד המלווים האלו ויש לך ציוני אשראי שאמורים לקנות לך שיעורים ותנאים טובים יותר מכפי שמציעים לך.

היסטוריה של הכנסה ותעסוקה

המלווים בדרך כלל רוצים לראות שנתיים רצופות של הכנסה ותעסוקה קבועות כדי להבטיח שתוכלו להרשות לעצמכם את תשלומי המשכנתא ולהחזיר את ההלוואה לאורך זמן. אם אתה שכיר, המלווים מבקשים טפסים W2 והחזר מס פדרליים בשנתיים האחרונות כדי לאמת את הכנסותיך. המלווים בודקים גם עם המעסיק שלך כדי לוודא כמה זמן עבדת שם. אם הרווחים שלך ירדו או שהיו לך פערים בתעסוקה בשנתיים האחרונות, המלווים ספקנים ביכולת שלך לממן משכנתא וייתכן שאתה מתקשה לקבל אישור מראש של משכנתא.

באופן דומה, לווים עצמאיים צריכים לדלג על חישוקים נוספים כדי לקבל משכנתא. אם אתה עצמאי, צפה לשלם ריביות גבוהות יותר ממה שאתה רואה באינטרנט; שיעורים אלה מיועדים ללווים הנחשבים כערכי אשראי יותר בגלל הכנסותיהם היציבות וניתנות לאימות וציוני אשראי מעולים. למלווים בדרך כלל יש כללים מחמירים יותר לאימות הכנסה מעצמם. לא רק שתצטרך לספק החזרי מס פדרליים במשך שנתיים, אתה גם צריך להגיש הצהרה חתומה מרואה חשבון, דף רווח והפסד ותיעוד אחר כדי להציג הכנסות עסקיות מספיקות.

המלווים משתמשים בהיסטוריית התעסוקה וההכנסה שלך כדי לחשב את יחס החוב להכנסה, אשר ממלא תפקיד מרכזי בקביעת שיעור המשכנתא שלך. אם אתה יכול להוכיח את הכנסותיך בהלוואת תיעוד מלא, תקבל תעריפים ותנאים תחרותיים יותר מאשר סוגי הלוואות אחרים עבור לווים עצמאים, כגון הלוואה ללא תיעוד או הכנסה מוצהרת / הלוואת נכס מוצגת.

יחס חוב להכנסה

למלווים אכפת מכמה חובות יש ביחס להכנסות החודשיות ברוטו. כדי לחשב את יחס ההכנסה של הלווה, או DTI, המלווים מעריכים שתי נוסחאות: "יחס חזית" ו"יחס האחורי ". יחס החזית (המכונה גם יחס הדיור) משלב את כל החודשי. עלויות דיור (תשלום משכנתא, ביטוח בעל דירה, ארנונה, דמי HOA וכו ') ואז מחלק את הסכום בהכנסה החודשית ברוטו שלך. מצד שני, יחס האחורי (או החוב הכולל) משלב את כל התשלומים החודשיים והחובות המסתובבים (חשבו כרטיסי אשראי, הלוואות רכב והלוואות סטודנטים), כמו גם את תשלום המשכנתא המוצע, ומחלק את הסכום ברוטו החודשי שלך הכנסה.

בהערכת יחסים אלה, המלווים מניחים שככל שיחס ה- DTI גבוה יותר, כך גדל הסיכוי שברירת המחדל להלוואתך. באופן כללי, המלווים רוצים לראות יחס חזיתי שלא עולה על 28% ויחס אחורי מקסימלי של 36%. חלק ממוצרי ההלוואות מאפשרים ללווים להיות בעלי יחס DTI גבוה יותר. הלוואות FHA, למשל, מאפשרות יחס אחורי גבוה עד 43%.

יחס הלוואה לערך ותשלום מקדמה

כשאתה קונה בית, אתה צפוי לשלם מקדמה כתשלום הון עצמי מראש. בעוד שלמוצרי הלוואה יש דרישות מקדמות שונות, ככל שתשלום המקדמה שלך גבוה יותר, כך יחס ההלוואה לערך או LTV גבוה יותר. יחסי LTV נמוכים (בדרך כלל מתחת ל 80% מסכום ההלוואה) מרוויחים את שיעורי המשכנתא הנמוכים יותר. שוב, זה חוזר למזעור הסיכון של המלווה. אם יש לך יותר הון מקדימה בבית בגלל שהשקעת יותר כסף ויש לך יחס LTV נמוך יותר, המלווים מודאגים פחות מהסיכון שלך לברירת מחדל. עם זאת, אם חסכת מעט עבור מקדמה ואתה מממן את מרבית (או אפילו את כל) סכום ההלוואה, המלווים עומדים להפסיד יותר כסף אם לא תשיב לך את המשכנתא כך שהם גובים ריביות גבוהות יותר.

תוכניות מקדמות נמוכות עוזרות לרוכשים רבים שלא חסכו הרבה מזומנים, אך בדרך כלל קונים אלה משלמים ריביות גבוהות יותר מאלו שמגיעים לשולחן הסגירה עם מקדמה גבוהה יותר.

מלווים לקניות

הכנת השיעורים הנמוכים ביותר ובחירת המשכנתא הטובה ביותר עבורכם כרוכה בהכנת שיעורי הבית. חפש עם מספר סוגים של מלווים ותראה במוצרי הלוואה שונים כדי למצוא את השיעורים הנמוכים ביותר ואת התנאים הטובים ביותר. כמו כן, שימו לב לדמי המלווה ועלויות הסגירה שיכולים להסתכם בשולחן הסגירה. בעוד שחלק משונות התמחור לא נראים גדולים על הנייר, הם יכולים להוסיף חיסכון משמעותי בעלויות לאורך חיי ההלוואה שלך. קח בחשבון שמלווים מסוימים יציעו לך "נקודות" הנחות, דרך להוריד את הריבית מלפנים, מה שמגדיל את עלויות הסגירה שלך. ומלווים אחרים המקדמים עלויות סגירה נמוכות או ללא נטייה לגבות ריביות גבוהות יותר כדי להוות את ההפרש לאורך חיי ההלוואה.

בנוסף לבדיקה מול המוסד הפיננסי הנוכחי שלך (בנק או איחוד אשראי), בקש מתווך משכנתא לרכוש שיעורים בשמך. מתווכי משכנתא אינם מלווים; הם פועלים כשדכנים בינך לבין המלווים ברשת שלהם. הם יכולים לחסוך לך זמן וכסף על ידי השוואה בין מספר מלווים שיש להם מוצרים שמתאימים לצרכים שלך. כמו כן, כדאי ליצור קשר עם כמה מלווים ישירים, באופן מקוון או באופן אישי, כדי לראות מה הם מציעים. אין מספר קסמים של מלווים שכדאי לקנות, אך שלוש עד חמש הערכות הלוואה אמורות לתת לך בסיס חזק להשוואה.

על ידי הגשת בקשה למשכנתא אצל מספר מלווים, תקבל הערכות הלוואה כדי להשוות שיעורים וסגירת עלויות זה לצד זה. כמו כן, אם תבצע את מרבית הקניות בשיעור שלך תוך 30 יום, המלווים המרובים שביצעו בדיקות אשראי ייחשבו כחקירה אחת קשה ולא סביר שתוריד את ציון האשראי שלך.

נעילה בשיעור שלך

כשמקבלים הצעה, יש לך אפשרות לנעול את הריבית שלך עם המלווה. מנעול ריבית הוא כאשר המלווה מסכים להבטיח ריבית ספציפית בזמן המנעול לתקופת זמן מסוימת. זה נותן לך זמן לסיים ולסגור את הרכישה וההלוואה של הבית שלך, ולקבל אותו שיעור ללא קשר לשיעור שיעורי העלייה או הירידה ביניים. מנעול ריביות מגן עליך אם הריבית תעלה לפני שתגיע לסגירה; לעומת זאת, אם הריבית תורד, לא תיהנה מההטבה. מנעולי תעריף בדרך כלל תקפים עד 60 יום, אך מסגרת זמן זו יכולה להיות ארוכה או קצרה יותר, תלוי במלווה.

בדרך כלל חכם יותר לנעול שער לאחר שחתמתם על הסכם רכישה. אם אינך מוצא בית מיד, הזמן מתקתק על הסכם נעילת התעריף שלך והוא עשוי לפוג לפני שתציע הצעה. אז תצטרך לשלם עבור הארכה, שיכולה להיות יקרה. אם כבר מדברים על עלויות, מנעולים בשיעור רגיל תוך 60 יום הם בדרך כלל בחינם, או שמלווה יגבה עמלה או אחוז מסכום ההלוואה עבור שירות זה. מנעולי שער בדרך כלל עולים בערך 0.25 עד 0.50% מסכום ההלוואה (בערך כמה מאות דולרים). אם אתה מבקש מנעול שער לטווח ארוך יותר, צפה לשלם אגרה גבוהה יותר.

משא ומתן על שיעורך

אפשר לנהל משא ומתן על ריביות נמוכות יותר עם המלווים, אך עליך להשוות חנות כדי לעשות זאת בהצלחה. לווים עם אשראי חזק, בעלי הכנסה ויציבה היסטורית ותעסוקה, ויחסי LTV ו- DTI נמוכים בדרך כלל בעלי כוח משא ומתן גדול יותר מאשר לווים אחרים. אם יש לך הערכות הלוואה ממספר המלווים, אתה יכול לנסות לבקש ממלווים מסוימים להוריד שיעורים או להפחית דמי סגירה בכדי לזכות בעסק שלך. אין שום ערובה שתצליח, אך לא יזיק לשאול אם אתה לווה מוסמך היטב.

אסטרטגיה נוספת להשיג ריבית נמוכה יותר היא לרכוש אותה באמצעות תשלום "נקודות". נקודות הן למעשה ריבית ששולמה מראש, ותשלום עלות זו מלפנים יכול לעזור לך לחסוך אלפים לאורך חיי ההלוואה אם ​​אתה מתכוון להישאר במצב. נקודה אחת שווה ל -1% מהסכום הושאל. לדוגמה, אם סכום ההלוואה שלך הוא 200, 000 $, נקודת הנחה אחת היא 2, 000 $ ושתי נקודות הנחה הן 4, 000 $. בדרך כלל, תשלום נקודת הנחה אחת יכול להוריד את שיעור המשכנתא ב- 0.25%, אך סכום זה יכול להשתנות לפי המלווה.

בשורה התחתונה

מציאת שיעור המשכנתא הנמוך ביותר כרוכה במחקר ובקניות סביב. וזה לא השיקול היחיד במציאת הלוואת הבית הנכונה. שימו לב לעלויות הסגירה הכוללות עמלות של מלווה. הערכת ההלוואה שלך תפרט את כל הפריטים הללו שורה אחר שורה. כדי להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר והתעריף האפשרי, הגישו בקשה למשכנתא עם כמה מלווים בכדי שתוכלו להשוות בין הצעות זו לצד זו.

קניות השוואה יעזרו לכם לזהות דגלים אדומים, כמו דמי מלווה מנופחים או תכונות הלוואות מסוכנות, ויעזרו לכם לצמצם את הבחירות שלכם. זכור, פרופיל אשראי חזק, יחסי DTI ו- LTV נמוכים והיסטוריה של הכנסה ותעסוקה יציבה הופכים אותך ללווה אטרקטיבי יותר למלווים למשכנתאות - ומעניקים לך כוח מיקוח יותר כשהגיע הזמן לנהל משא ומתן.

המשך לקרוא:

מדריך משכנתא אולטימטיבי

כיצד אוכל לקבל אישור מראש למשכנתא?

כיצד לבחור את המשכנתא הטובה ביותר

11 טעויות של רוכשי בית ראשונים צריכים להימנע

כמה כסף אני צריך להניח?

מהו ביטוח משכנתא ומה האפשרויות שלי?

מהן עלויות סגירה?

מהם הסוגים העיקריים של המלווים?

מאמרים קשורים

בעלות ביתית

כיצד ניתן לקבל אישור מראש למשכנתא

משכנתא

האם חברת משכנתאות יכולה לשנות את התנאים?

משכנתא

כיצד לבחור את המשכנתא הטובה ביותר עבורך

משכנתא

כמה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך?

משכנתא

5 שלבים לבדיקת משכנתא

חסכון

כיצד להגדיר תקציב לרכישת הבית הראשון שלך

קישורי שותפים

תנאים קשורים

הלוואת מינהל הדיור הפדרלי (הלוואה FHA) הלוואת מינהל הדיור הפדרלי (FHA) היא הלוואת ביטוח מטעם ה- FHA, המיועדת ללווים בעלי הכנסה נמוכה. עוד כיצד עובד יחס הלוואה לערך (LTV) יחס ההלוואה לערך מוגדר כיחס הערכת סיכוני הלוואות שמוסדות פיננסיים ומלווים אחרים בוחנים לפני אישור משכנתא. יותר ביטוח משכנתא מלפנים (UFMI) ביטוח משכנתא מלפנים הוא פרמיית ביטוח הנגבת על הלוואות מינהל הדיור הפדרלי (FHA), בעת ביצוע ההלוואה בתחילה. יותר עלויות סגירה הגדרה עלויות סגירה הן ההוצאות, מעבר לעלות הנכס, שקונים ומוכרים נדרשים לסיים עסקת נדל"ן. יותר יחס חוב לחוב הכנסה מקדימה (DTI) יחס החוב להכנסה קדמי (DTI) הוא סוג של יחס חוב להכנסה המחושב כמה מההכנסה ברוטו של אדם הולך להוצאות דיור. יותר חמש סמילות אשראי חמשת אשראי האשראי (אופי, יכולת, הון, בטחונות ותנאים) היא מערכת המשמשת את המלווים על מנת לאמוד את אמינות האשראי של הלווים. יותר