תוכן העניינים
- מהו מינוף?
- דרכים לגישה למינוף
- דוגמה למינוף
- הסכנות במינוף
- חסרונות ממנפים נכסים רבים
- הימנעות מסכנות מינוף
- בשורה התחתונה
השקעה בנדל"ן הפכה לדרך פופולרית לגוון את תיק ההשקעות שלך. בכל מקום שאנו מסתכלים, אנו כל הזמן נזכרים ביתרונות של קניית נכסים, החל מרבים מתוכניות הלימוד אודות ימי עיון בנדל"ן, או מופעי הבית המייצגים את הערך המדהים של ניהול או הפניית נכסים להשכרה.
אבל זה לא כל כך קל. אחרי הכל, קניית נכס להשכרה אינה כמו השקעה במניות - אינך יכול פשוט להניח קצת פה ושם ולהיות בעל נכס. אתה צריך הון בכדי לבצע את הרכישה הזו. ולעתים קרובות התהליך יכול להיות ארוך ונמשך. שלא לדבר על כל הסיכונים הכרוכים בכך, במיוחד אם אינך מבצע מחקר. אך האם יש דרך להיכנס לשוק על ידי הגדלת הערך הנקי שלך? נסה להשתמש במינוף לטובתך. בכך אתה יכול להניח מעט כסף ללא כסף ולהשתמש בחובות כדי לעזור לך לממש החזר.
המשך לקרוא כדי ללמוד עוד כיצד להשתמש במינוף כדי להגדיל את הערך הנקי של הנדל"ן, כמו גם חלק מהסיכונים הכרוכים בכך. (לפרטים נוספים, עיינו במעקב הראשי של Investopedia.)
Takeaways מפתח
- מינוף משתמש בהון או בחובות מושאלים כדי להגדיל את ההחזר הפוטנציאלי של השקעה. בנדל"ן, הדרך הנפוצה ביותר למנף את ההשקעה שלך היא בכספך האישי או באמצעות משכנתא. המשא ומתן עובד לטובתך כשערכי הנדל"ן עולים, אבל זה יכול גם להוביל להפסדים אם הערכים יורדים. הימנע ממנף סיכונים על ידי קבלת החלטות השקעה נכונות וחשבונאות לגבי תשלומי משכנתא, משרות פנויות וכלכלה קשה.
מהו מינוף?
מינוף הוא השימוש במכשירים פיננסיים שונים או הון שאול - במילים אחרות, חוב - כדי להגדיל את התשואה הפוטנציאלית של השקעה. הוא נפוץ גם בוול סטריט וגם ברחוב מיין כשמדברים על שוק הנדל"ן. מינוף הוא טכניקה המשמשת אנשים וגם חברות כדי להרחיב את פוטנציאל ההחזר, תוך הרחבת החיסרון באותה מידה של הסיכונים הכרוכים בכך אם הדברים לא מסתדרים.
בעוד שהפוטנציאל לתשואה טובה אפשרי - כמו כאשר מחירי הנדל"ן עולים - שימוש במינוף יכול להיות חרב פיפיות. הסיבה לכך היא שיכולה גם להוביל להפסדים אם ההשקעה נעה בכיוון ההפוך. במקרה של מחירי נדל"ן, הפסדים קורים כאשר המחירים יורדים.
דרכים לגישה למינוף
הדרך הקלה ביותר לגישה למינוף היא להשתמש בכספכם האישי. במקרה של משכנתא, מקדמה רגילה של 20% מקנה לך 100% מהבית בו אתה רוצה לגור. כמה תוכניות מימון מאפשרות לך להכניס עוד פחות כסף.
מינוף: הגדלת השווי הנקי שלך בנדל"ן
דוגמה למינוף
שקול את דרישת רכישת הנדל"ן הנפוצה של 20% מקדמה. זה 100, 000 $ לרכוש של 500, 000 $. על ידי העמדת 20% בלבד מהכסף והלוואת היתר, הקונה משתמש בעצם באחוז קטן יחסית מכספיו כדי לבצע את הרכישה. אם כן, הרוב מסופק על ידי המלווה. זו הסיבה שמשקיעי הנדל"ן מתייחסים לעיתים קרובות ל -80% הנותרים ממחיר הרכישה ככסף של אנשים אחרים.
נניח שהנכס יעריך בשיעור של 5% לשנה. המשמעות היא שהשווי הנקי של הלווה גדל ל -525, 000 דולר תוך 12 חודשים בלבד. השוואת רווח זה לרווח מרכישה שנעשתה על הסף, ללא הלוואה, מדגישה את הערך של אסטרטגיית המינוף. לדוגמה, אותו לווה יכול היה להשתמש ב 100, 000 $ לביצוע רכישה בתשלום מלא של נכס 100, 000 $.
בהנחה של אותו שיעור הערכה של 5%, השווי הנקי של הקונה מהרכישה בנכס 100, 000 $ במזומן, יגדל 5, 000 $ במהלך 12 חודשים, לעומת 25, 000 $ עבור הנכס היקר יותר. ההפרש של 20, 000 דולר מדגים את העלייה הפוטנציאלית בשווי הנקי הניתנת באמצעות מינוף. עכשיו, דמיינו ש -5% מרוויחים בכל שנה במשך 20 שנה. לאורך זמן, השימוש במינוף יכול להשפיע מאוד משמעותי וחיובי מאוד על הערך הנקי שלך.
הסכנות במינוף
עכשיו לחדשות הרעות. כל זה נשמע נהדר, אבל יש חיסרון. מינוף יכול לעבוד נגדך, באותה מידה שהוא יכול לעבוד לטובתך. כדי להראות כיצד בואו ונבדוק את הדוגמה הקודמת שלנו. אם אתה משתמש בפירעון של 100, 000 $ בכדי לרכוש בית של 500, 000 $, ומחירי הנדל"ן באזורך יורדים ברציפות במשך מספר שנים, המינוף עובד הפוך. לאחר שנה אחת, הנכס שלך בסך 500, 000 $ יכול להיות שווה 475, 000 $, אם הוא יפחת ב -5%. אם המחירים ממשיכים באותה מסלול, הנכס שלך יכול להיות שווה 451, 250 דולר - הפסד בהון העצמי של 48, 750 דולר.
כמו שמינוף יכול לעבוד לטובתך, כך הוא יכול גם לעבוד נגדך.
באותה תרחיש של ירידת מחירים של 5%, אם 100, 000 $ היו משמשים לרכישה במזומן של בית 100, 000 $, הקונה היה מאבד 5, 000 $ בלבד בשנה הראשונה בו מחירי הבתים נפלו - הרבה פחות מאותו בית יקר יותר.
בשווקי נדל"ן שבהם המחירים נופלים בצורה משמעותית, בעלי בתים יכולים בסופו של דבר להיות בעלי יותר כסף ממה שהבית באמת שווה. עבור המשקיעים, ירידת מחירים יכולה להפחית או אפילו לחסל רווחים. אם גם דמי השכירות נופלים, התוצאה יכולה להיות נכס שלא ניתן להשכיר במחיר שיכסה את עלות המשכנתא והוצאות אחרות. אם אתה שוקל להפוך לבעל בית, ישנם גורמים רבים שיש לקחת בחשבון.
חסרונות ממנפים נכסים רבים
הבעיות גדלות עוד יותר כשמדובר במספר יחידות, מכיוון שמשקיעי נדל"ן מסחרי מניחים לעתים קרובות כמה שפחות כסף. המטרה היא למנף את כספכם על ידי השתלטות על 100% מהנכסים תוך הצבת 20% בלבד מהערך. שקול את 500, 000 $ בדוגמה הקודמת שלנו. רק בואו נגיד שזה בית דירות קטן. מכיוון שהוא נרכש בסכום של 100, 000 $ כמקדמה, אם שווי הבניין יורד ב -30%, הנכס שווה רק 350, 000 $, אך המשקיע עדיין צריך לשלם ריבית וקרן בשווי המלא של ההלוואה של 400, 000 $.
אם הסכום שהמשקיע מקבל בירידה בשכר הדירה, התוצאה יכולה להיות ברירת מחדל בנכס. אם המשקיע משתמש בתזרים מזומנים מאותו נכס כדי לשלם את המשכנתא בנכסים אחרים, אובדן ההכנסה עשוי לייצר אפקט דומינו שיכול להסתיים בתיק שלם בעיקול על הלוואה רעה אחת בנכס אחד.
הימנעות מסכנות מינוף
כעת, לאחר שלמדת על יסודות המינוף בנדל"ן כמו גם על כמה מהמורות, אתה עשוי לחשוב שאי אפשר להשיג החזר טוב בטכניקה זו. אל תדאג - זה רק עניין של שימוש בשכל ישר. ממש כמו כל השקעה, נדל"ן מגיע עם סיכון. למרות שאתה יכול להשתמש במינוף לטובתך, ישנם כמה דברים עיקריים שאתה רוצה לוודא שאתה נמנע כדי להעניק לך יתרון טוב יותר בשוק.
ראשית, אל תניח מה יקרה לפני שזה יקרה. אתה לא תמיד יכול להשתמש בביצועי העבר כמדד למה שיקרה בעתיד - במיוחד בשוק הדיור. אם אתה רואה שערכי המאפיינים עלו באזור מסוים ב- 5% עד 10% בפרק זמן מסוים, זה לא אומר שהם ימשיכו באותו מסלול.
בשלב הבא תקצב את עצמך בהתאם ודע מה אתה נכנס. אם תקבע מקדמה נמוכה יותר, סכום ההלוואה יהיה גבוה יותר. פירוש הדבר שתצטרך לבצע תשלום משכנתא גדול יותר. יתכן שתצטרך לתת דין וחשבון על שיעורי פנויים נמוכים יותר, כלכלה קשה יותר, דיירים רעים - כולם ייפלו עליך. בסופו של דבר, אתה עדיין אחראי לתשלום המשכנתא, כך שאתה צריך לדאוג שתוכל לשמור על עצמך צף בכל מצב.
בשורה התחתונה
תמונות של רכישות ממונפות כאלה מזכירות את אותם בתי חולים מאוחרים בשעות הלילה המאוחרות, שבהם קונים מדברים חלקים מציעים שתוכלו להרוויח מיליוני דולרים בקניית נכסים ללא כסף. אמנם זה אפשרי, אנו לא ממליצים ללכת בדרך זו.
לשמחתי, אינך צריך. קיימות דרכים פחות אקזוטיות לשימוש במינוף ומאפשרות לך לקנות נדל"ן עם סכום נמוך יחסית - אפילו בלי כסף. למעשה, למרות שאולי הם לא חושבים על זה כמנוף, רוב האנשים עושים זאת אם הם לוקחים משכנתא כאשר הם קונים בית. הם מחזירים את ההלוואה לתקופה של שנים או עשורים, תוך שהם נהנים מהשימוש בנכס. מוסר ההשכל של הסיפור הוא שמינוף הוא כלי נפוץ שעובד היטב - כאשר משתמשים בו בזהירות.
