כמה כסף אני צריך להפקיד על משכנתא?

תוכן

• כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך? מקדמה ויחס ההלוואה לערך שלך כיצד המקדמה שלך משפיעה על ההצעות שלך תוכניות הלוואות מקדמות בתשלום 4 דרכים לחסוך יותר עבור מקדמה

כשאתה קונה בית, אחת ההוצאות הגדולות מלפנים היא המקדמה. אל תתבלבלו עם עלויות הסגירה, המקדמה היא החלק של מחיר הרכישה שתשלמו מלפנים בסגירה. באופן כללי, אם תשים פחות כסף על הבית בסגירה, תשלם יותר בעמלות וריבית לאורך חיי ההלוואה (ולהיפך).

הסכום שאתה מייעד כמקדמה מסייע למלווה לקבוע כמה כסף להלוות לך ואיזה סוג משכנתא הוא המתאים ביותר לצרכים שלך. אבל כמה בדיוק הסכום הנכון למקדמה? תשלום מועט מדי יעלה לך ריביות ועמלות לאורך זמן. יותר מדי יכול לרוקן את חסכונותיך או להשפיע לרעה על בריאותך הפיננסית לטווח הארוך. בנוסף, אתה עדיין צריך לקחת חלק בסגירת עלויות, הוצאות העברת וחשבונות חודשיים אחרים. בסופו של דבר, גודל המקדמה שלך תלוי בך: החיסכון, ההכנסות והתקציב שלך לבית חדש.

ראשית, עליך להבין את התקציב שלך וכיצד הוא יכול להשפיע על המקדמה שלך. מחשבון המשכנתא המקוון בחינם של Investopedia עוזר לך לחשב את תשלומי המשכנתא החודשיים ולקבל את ההחלטות הכספיות הנכונות בעת קניית בית. באחד השדות מבקש סכום מקדמה מוערך.

כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך?

כשאתה מאושר מראש למשכנתא, המלווה יגיד לך את סכום ההלוואה המקסימלי שאתה זכאי לו, על סמך התגובות בבקשתך. בקשת המשכנתא שלך שואלת לגבי סכום המקדמה המשוער שלך, הכנסה, תעסוקה, חובות ונכסים. המלווה מושך גם את דוח האשראי ואת ציון האשראי שלך. כל הגורמים הללו משפיעים על החלטת המלווה האם להלוות לך כסף לרכישת בית, כמה כסף, ובאילו תנאים.

כהנחיה כללית, בעלי בתים פוטנציאליים רבים יכולים להרשות לעצמם למשכן נכס שעולה בין פי 2 ל -2.5 מההכנסה ברוטו שלהם. לדוגמה, אם אתה מרוויח 100, 000 $ לשנה, אתה יכול להרשות לעצמך בית שבין 200, 000 ל- 250, 000 $.

במקום פשוט לשאול את סכום ההלוואה המקסימלי שמלווה מאשר, כדאי לך להעריך את הערכת התשלום המשכנתא המשוער שלך. תגיד, אתה מקבל אישור להלוואה בסך 300, 000 $. אם תשלום המשכנתא החודשי שלך וחובות חודשיים אחרים יעלו על 43% מההכנסה החודשית הגולמית שלך, יתכן ותקשה להחזיר את ההלוואה שלך אם הזמנים יתקשו. במילים אחרות, היזהר בקניית בית נוסף ממה שאתה יכול להרשות לעצמך באופן סביר.

אם שוכרת כבר זמן מה - או שכבר יש לך בית ואתה מחפש לקנות שוב - סביר להניח שיש לך אחיזה חזקה בתשלום המשכנתא החודשי שאתה יכול להרשות לעצמך. על השוכרים לזכור שבעלות על בית או על דירת מגורים כוללת הוצאות נוספות כמו ארנונה, אחזקה, ביטוח, העמותה האפשרית לבעלי בתים ותיקונים בלתי צפויים.

מעבר לרכישת בית, יתכן ותרצו גם לתרום למטרות כלכליות אחרות כמו חיסכון לפרישה, הקמת משפחה, פינוי קרן חיסכון חירום ופירעון חובות. לקיחת תשלום חודשי גבוה מדי למשכנתא תאכל מזומנים שאחרים עשויים ללכת לכמה מהיעדים החשובים הללו.

תשלום מקדמה ויחס ההלוואה שלך לערך

המקדמה שלך ממלאת תפקיד מפתח בקביעת יחס ההלוואה לערך שלך, או LTV. לחישוב יחס LTV, סכום ההלוואה מחולק לפי שווי השוק ההוגן של הבית, כפי שנקבע על ידי הערכת נכס. ככל שתשלום המקדמה גדול יותר כך ה- LTV שלך נמוך יותר (ולהיפך). מכיוון שמלווים משתמשים ב- LTV כדי להעריך את סיכון הלווים ומשכנתא למחיר, LTV נמוך יותר פירושו שאתה משלם ריביות נמוכות יותר על המשכנתא שלך - ועשוי להימנע מעלויות נוספות.

יחס LTV נמוך יותר מציג פחות סיכון למלווים. למה? אתה מתחיל עם יותר הון בביתך, מה שאומר שיש לך חלק גדול יותר בנכס שלך ביחס ליתרת ההלוואות. בקיצור, המלווים מניחים שסביר להניח שיש לך פחות מחדל למשכנתא. אם אתה מאבד את המשכנתא שלך ומלווה צריך לחלט את ביתך, יש סיכוי גבוה יותר למכור אותו ולהחזיר את מרבית ערך ההלוואה אם ​​יחס LTV נמוך יותר.

בנוסף להערכת הסיכון שלך, המלווים משתמשים ביחס LTV כדי לתמחר את המשכנתא שלך. אם יחס ה- LTV שלך נמוך יותר, סביר להניח שתקבל ריבית נמוכה יותר. אבל אם יחס LTV עולה על 80%, כלומר הצבת פחות מ 20% מערך הבית כמקדמה, צפו לריבית גבוהה יותר. שיעורים אלה מכסים את הסיכון המוגבר של המלווה להלוואת כספים.

כמו כן, אם יחס ה- LTV שלך יעלה על 80%, סביר להניח שתשלם עבור ביטוח משכנתא פרטי, או PMI. סכום ה- PMI שתשלם תלוי בסוג ההלוואה שלך. לדוגמה, הלוואות מסוימות שבוטחו על ידי מינהל הדיור הפדרלי דורשות גם פרמיית ביטוח משכנתא מקדימה המשולמת בסגירה, כמו גם פרמיית ביטוח משכנתא שנתית (MIP) למשך חיי ההלוואה. בעוד שלהלוואות FHA ישנה דרישה למקדמה נמוכה בשיעור של 3.5%, עלות הלוואת הכסף הכוללת כפי שהיא מחושבת בשיעור האחוז השנתי נוטה להיות גבוהה בהרבה עבור הלוואות אלה.

כיצד המקדמה שלך משפיעה על ההצעות שלך

כשאתם מחפשים אחר הבית הנכון, הזמן הוא המהות. בתים בטווחי מחירים בכניסה בדרך כלל נמכרים במהירות, ואתה רוצה להניח את כף הרגל הטובה ביותר שלך בעת ביצוע הצעה מכיוון שסביר להניח שיש לך תחרות. כאשר השווקים הם תחרותיים והמוכרים מקבלים הצעות מרובות, הם רוצים לראות את ההצעות הטובות ביותר של הקונים, כולל מקדמה ניכרת. מבחינת המוכר, קונים שיש להם יותר כסף להניח הם יותר אטרקטיביים מכיוון שיש להם יותר עור במשחק.

מקדמה גבוהה יותר יכולה להצביע על כך למוכר שיש לכם מספיק מזומנים בידיים וכספים מוצקים בכדי לקבל אישור הלוואה סופי (ולהגיע לשולחן הסגירה) ללא תקלה. כמו כן, מקדמה גבוהה יותר עשויה לנצח הצעות אחרות שמבקשות מהמוכרים לשלם עלויות סגירה או להציע מתחת למחיר המבוקש. סביר להניח שמישהו עם מקדמה ניכרת יבקש סיוע כזה, ומוכרים נוטים יותר לעבוד עם קונה שיש לו כסף ומוטיבציה לראות את הרכישה במינימום התמקחות.

תוכניות הלוואה למקדמה נמוכה

התקן הישן היה בעבר שרוכשי הדירות זקוקים ל -20% ירידה בכדי לקנות בית. הזמנים השתנו. רוכשי בתים רבים, במיוחד קונים בפעם הראשונה, פשוט לא חוסכים 20% מקדמה. זה הופך יותר ויותר למקרה שכן מחירי הדירות מתרבים בשווקי דיור רבים בארה"ב. לדוגמא, חציון המחיר הקיים לבית בינואר 2018 היה 240, 500 דולר, עלייה של 5.8% לעומת 227, 300 דולר בינואר 2017, לפי נתוני האיגוד הלאומי של מתווכים.

למעשה, רוכשי בתים שמימנו את ביתם הציבו בממוצע 10% ממחיר הרכישה, לפי פרופיל NAR של קונים ומוכרים לשנת 2017. הסקר מצא כי קונים בפעם הראשונה שמשתמשים במימון מכניסים בדרך כלל 5% ממחיר הרכישה.

למי שאינו יכול להרשות לעצמו מקדמה של 20%, מספר סוגים של משכנתא מציעים אפשרות למקדמה נמוכה.

הלוואות קונבנציונאליות

תוכניות של פאני מיי ופרדי מק (ירידה של 3%)

פאני מיי ופרדי מק, ארגונים בחסות ממשלתית שקונים ומוכרים את מרבית המשכנתאות בארה"ב, דורשים ירידה של 3% בלבד עבור לווים בעלי אשראי חזק. בשתי התוכניות ישקול חלק מהלווים ללא ציון אשראי על ידי בניית דוח אשראי לא מסורתי - כל עוד הלווים עומדים בהנחיות מסוימות לחוב הכנסה ויחס הלוואה לערך בנוסף לדרישות אחרות. תוכנית המשכנתא HomeReady של פאני מיי מאפשרת יחס לוולט של 97% ללווים עם ציון אשראי מינימלי של 620. משכנתא הבית הביתי של פרדי מק אפשרי מציעה גם לוויה של 97% לווים, אך דורשת ציון אשראי מינימלי של 660 כדי להיות כשיר.

תוכניות המלווה אינדיבידואליות (1% עד 3% למטה)

מלווים רבים מציעים את התוכניות של פאני מיי ופרדי מאק, ומוסיפים להם הטבת סיוע במקדמה עבור הלוואה רגילה. לדוגמה, גילדת משכנתא דורשת ירידה של 1% ומספקת מתנה של 2% ללווים עם הכנסות נמוכות כשירות וציון אשראי מינימלי של 680. המשכנתא הראשונה שלך של וולס פארגו מאפשרת ירידה של 3% ללא דרישות הכנסה חציוניות באזור. אלה רק שתי אפשרויות רבות. אם אתה זקוק להלוואה עם דרישה למקדמה נמוכה, שאל את המלווים לגבי ההצעות שלהם כדי לעזור לך לצמצם את הבחירות שלך.

הלוואות ג'מבו (10% עד 20% למטה)

הלוואות ג'מבו הן הסוג הנפוץ ביותר של הלוואות קונבנציונאליות שאינן תואמות לרשות רוכשי הדירות. למלווים הנחיות מתאימות למתן הלוואות לג'מבו, החורגות ממגבלת ההלוואות התואמות של אזור שנקבעה על ידי הממשלה הפדרלית. מכיוון שלווים מג'מבו מהווים סיכון גדול יותר למלווה, צפו להקטין 10% עד 20% ממחיר הרכישה. לווים עם ציוני אשראי של 700 ומעלה נוטים לקבל את התמחור הטוב ביותר, אך חלק מהמלווים יעבדו עם לווים מג'מבו עם ציון מינימלי של 660. המלווים עשויים לדרוש מכם 10% ממחיר הרכישה של הבית במזומן או בנכסים אחרים במקרה. אתה נתקל בבעיות שמחזירות את המשכנתא שלך.

הלוואות מבוטחות ממשלתיות

הלוואות FHA (ירידה של 3.5%)

אתה יכול להוריד פחות מ -3.5% על הלוואות FHA אם יש לך ציון אשראי מינימלי של 580. המלווים שאושרו על ידי FHA ישקלו גם לווים עם היסטוריית אשראי לא מסורתית כל עוד היו לך תשלומי שכר דירה במועד במהלך 12 החודשים האחרונים, לא יותר מתשלום אחד באיחור של 30 יום לנושים אחרים, ולא הוגשה לך פעולות גבייה (שטרות רפואיים הם היוצא מן הכלל) במהלך 12 החודשים האחרונים. כמו כן, הנכס שאתה קונה חייב לעמוד בתקני הנכסים שנקבעו על ידי משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב עבור בתים צמודי קרקע ובתים משותפים ולהיות בגבולות ההלוואות של FHA. יתרון נוסף של הלוואות FHA הוא בכך שתוכלו להשתמש במתנה פיננסית מקרוב משפחה או מחבר כלשהו כלפי המקדמה או חלקה מהתשלום, אם תספקו תיעוד לפיו מדובר במתנה ולא בהלוואת צד ג’.

הלוואות VA (ירידה של 0%)

אנשי השירות הצבאי של ארה"ב, ותיקים ומשפחותיהם יכולים להיות זכאים להלוואות אפס למטה המגובה על ידי משרד הוותיקים האמריקני. יתרונות אחרים כוללים מכסה על עלויות סגירה (שעשויה לשלם על ידי המוכר), ללא עמלות מתווך וללא MIP. הלוואות VA דורשות "דמי מימון", אחוז מסכום ההלוואה שעוזר לקזז את העלות לנישומים. דמי המימון משתנים בהתאם לקטגוריית השירות הצבאי ולסכום ההלוואה שלך.

הלוואות USDA (ירידה של 0%)

משרד החקלאות האמריקני מבטיח הלוואות שיסייעו לאפשר בעלות בתים לרוכשי הכנסה נמוכה באזורים כפריים בפריסה ארצית. הלוואות אלה אינן דורשות כסף למלווים מוסמכים - כל עוד הנכסים עומדים בכללי הזכאות של USDA.

תוכניות סיוע במקדמות

תוכניות מיוחדות במדינה או ברשות הדיור המקומית שלך מציעות עזרה לקונים לראשונה. רבות מתוכניות אלה זמינות על בסיס הכנסות קונים או צורך פיננסי. תוכניות אלה, המציעות בדרך כלל סיוע במענקי מקדמה, יכולות גם לסייע בעלויות הסגירה. משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב מפרט תוכניות של רוכשי בתים בפעם הראשונה לפי מדינה. בחר במדינה שלך ואז בסיוע לבעלות בתים כדי למצוא את התוכנית הקרובה אליך.

4 דרכים לחסוך יותר עבור מקדמה

זה יכול להיות אתגר לחסוך כסף למקדמה על בית. להלן מספר טיפים מהירים שיעזרו לך להגיע לשם:

1. התחל מוקדם עם תוכנית אוטומטית. בנוסף לחשבון חיסכון רגיל או קרן חירום, פתח חשבון חיסכון ייעודי לתשלום המקדמה שלך. לאחר כל תקופת תשלום או נפילה (כמו מתנה כספית, החזר מס, בונוס או ירושה), הפקיד כספים לקופת המקדמה שלך וצפה ביתרת גידול לאורך זמן. תרומה לקרן ההיא מוקדם ולעתים קרובות ככל האפשר תעזור לך להישאר על המסלול. חתוך את ההוצאות שלך. אם בעלות בתים חשובה לכם, גזרו או צמצמו הוצאות מיותרות כמו שירותי כבלים וטלוויזיה, בילוי, חופשות או לא חיוניים אחרים. על ידי הוצאה פחות, תחסוך יותר למקדמה ויש לך כסף נוסף לשלם חובות אחרים. הקרבת הקרבנות כעת יכולה לעשות דרך ארוכה לקראת השגת יעדי בעלות הבית שלך. פרע חובות בריבית גבוהה. כרטיסי אשראי או הלוואות בריבית גבוהה עלולים לפגוע באשראי שלך והם יקרים בטווח הרחוק. תתמקד קודם בתשלום חשבונות אלה ותראה השפעה של כדור שלג על הפחתת החוב שלך. לאחר שתשלם חשבונות אלה, תוכל להחיל את סכומי התשלום החודשי על החיסכון שלך במקדמה. עם זאת, אל תסגור חשבונות אלה; זה יכול להוריד את ציון האשראי שלך מכיוון שאתה מאבד קו אשראי פתוח והיסטוריית חשבון. במקום זאת, השתמש בהם במינימום (קנו דלק או ארוחת ערב מדי פעם במסעדה) ושלמו את היתרות מייד. התנהגות זו מסייעת לחיזוק היסטוריית תשלומי האשראי שלך ומציגה שימוש אחראי ללשכות אשראי ומלווים. קבל עבודה שנייה. קונים רבים לראשונה מגלים שהם יכולים לחסוך הרבה יותר מהר אם יגדילו את הכנסתם. מציאת חפצי צד לביצוע מהבית או עבודה במשרה קמעונאית עונתית יכולה לעזור להגדיל את החיסכון שלך במקדמה. גם אם אתה עובד באופן זמני במשך שישה חודשים או שנה לפני שאתה קונה בית, ההכנסה הנוספת עשויה להיות הזרמה הדרושה לך למקדמה הגונה.

בשורה התחתונה

זה לא בלתי אפשרי לקנות בית אם אין לך הרבה כסף מזומן בתשלום למקדמה. קניות סביב המלווה וסוג ההלוואה הנכונים הם צעד קריטי. עם מקדמה נמוכה יותר, צפו לשלם דמי הלוואה ושיעורי ריבית גבוהים יותר, כמו גם PMI. כמו כן, אל תשכח להשתמש בתוכניות סיוע במקדמות המוצעות על ידי המדינה או העיר שלך. אם מישהו מציע מתנה כספית למקדמה שלך, וודא שהוא מבין שזו לא יכולה להיות הלוואה. לבסוף, אין קיצור דרך לחסכון למקדמה: זה לוקח זמן, משמעת ומאמץ. אך התוצאה - רכישת בית משלכם - יכולה להיות מתגמלת, הן כלכלית והן אישית.

המשך לקרוא:

מדריך משכנתא אולטימטיבי

כיצד אוכל לקבל אישור מראש למשכנתא?

כיצד לבחור את המשכנתא הטובה ביותר

11 טעויות של רוכשי בית ראשונים צריכים להימנע

מהו ביטוח משכנתא ומה האפשרויות שלי?

מהן עלויות סגירה?

כיצד להשיג את שיעור המשכנתא הטוב ביותר

מהם הסוגים העיקריים של המלווים?