תוכן העניינים
- מהי מכירה קצרה?
- איך עובד מכירה קצרה
- איך נבדל עיקול
- צעדים למכירה קצרה
- חוזה המכר הקצר
- יתרונות וחסרונות
- החסרונות להימנע ממכירה קצרה
- הסוכן הטוב ביותר למכירה קצרה
- להתמודד עם מחירים
- המשך לחפש
- דיל טוב או רע?
מהי מכירה קצרה?
מכירה קצרה היא בית זמין במחיר רכישה הנמוך מהסכום שמגיע לבעליו הנוכחי.
העסקה מיטיבה עם הבנק בכך שהיא מאפשרת לו להימנע מהפקדת הבית מחדש בעיקול, שהוא יקר וגוזל זמן. המוכר נמנע מלהיט האשראי שמגיע עם עיקול ופשיטת הרגל המלווה אותו לעיתים.
איך עובד מכירה קצרה
מכירה קצרה היא אפשרות פיננסית העומדת לעיתים לבעלי בתים הלווים במצוקה. הם מאחור בתשלומי המשכנתא שלהם ויש להם בית מתחת למים. כלומר הבית שווה פחות מיתרת החוב במשכנתא.
על ידי חסימת נפילה בלתי צפויה במזומן, נאלץ הבעלים להיפרד מהבית. יש באמת רק שתי אפשרויות: מכירה קצרה או עיקול.
מומחים חלוקים בשאלה האם מכירות קצרות הן עסקה טובה. תומכים אומרים כי בתים כאלה מתומחרים מתחת לשווי השוק. המתנגדים אומרים כי לבנקים אין אינטרס לבצע מכירות כיבוי אש.
מכירות קצרות יוזמות בדרך כלל על ידי בעל הבית כאשר שווי הבית יורד ב- 20% ומעלה. לפני שהתהליך יכול להתחיל, המלווה המחזיק במשכנתא צריך לצאת מההחלטה. בנוסף, המלווה, בדרך כלל בנק, זקוק לתיעוד שמסביר מדוע מכירה קצרה הגיונית. אחרי הכל, המוסד המלווה יכול להפסיד כסף בתהליך.
אם אושר למכירה קצרה, הקונה מנהל משא ומתן עם בעל הבית תחילה ואז מבקש אישור לרכישה מהבנק השני. חשוב לציין כי לא יכולה להתרחש מכירה קצרה ללא אישור המלווה.
מכירות קצרות נוטות להיות עסקאות ארוכות ועתירות ניירת, ונמשכות עד שנה שלמה. עם זאת, הם אינם פוגעים בדירוג האשראי של בעל הבית כמו העיקול. מכירה קצרה נראית טוב יותר למלווים ובעלי נושים עתידיים. זה מראה שהאדם נקט בפעולה לפני שהבנק עבר להחזרת הבית. בעל בית שעבר מכירה קצרה עשוי אפילו להיות זכאי לרכוש בית אחר באופן מיידי.
Takeaways מפתח
- עבור בעלי בתים מתחת למים, מכירה קצרה יכולה להיות דרך להימנע מהפקעה, פינוי וסימנים שחורים בדירוג האשראי שלהם. עבור קונה פוטנציאלי, השלמת מכירה קצרה דורשת גמישות וסבלנות רבה. קונה חייב לוודא את העסקה שווה את המאמץ.
איך נבדל עיקול
בעיקול, המלווה תופס את הבית לאחר שהלווה לא מצליח לבצע מספר מסוים של תשלומים. בשונה מרוב המכירות הקצרות, עיקולים עשויים להתקיים לאחר שבעל הבית נטש את הבית. אם הדיירים טרם עזבו, הם מפונים על ידי המלווה בהליך העיקול.
בדרך כלל לא נדרש השלמת עיקולים למכירה קצרה מכיוון שהמלווה דואג לחסל את הנכס במהירות. ניתן יהיה למכירה פומבית של בתים מחופשים במכירה ב"מכירת נאמן ", בה הקונים מציעים בתים בהליך ציבורי.
בעלי בתים שעוברים עיקול חווים ירידה מיידית וירידה ניכרת בדירוג האשראי שלהם. ברוב הנסיבות, עליהם להמתין לפחות חמש שנים לרכישת בית אחר או שלוש שנים בהלוואת FHA. העיקול מופיע בדוח אשראי במשך שבע שנים.
מתי כדאי לכם לבצע מכירה קצרה?
צעדים למכירה קצרה
תהליך המכירה הקצר משתנה ממדינה למדינה, אך בדרך כלל השלבים כוללים:
- חבילת מכירה קצרה - חבילה פיננסית מוגשת למלווה על ידי המוכר. זה כולל דוחות כספיים, מכתב המתאר את קשיי המוכר, והעתקים של רשומות פיננסיות. הצעה למכירה קצרה - אם המוכר מקבל הצעה של קונה מעוניין, סוכן הרישום שולח למלווה את הסכם הרישום, הצעת רכישה מבוצעת, מכתב אישור מראש של הקונה, והעתק של המחאה הכספית ברצינות. עיבוד בנקאי - הבנק סוקר את ההצעה ואשר מאשר או מכחיש את המכירה הקצרה. זה יכול לארוך מספר שבועות עד חודשים.
חוזה המכר הקצר
במובנים מסוימים, קניית נכס למכירה קצרה היא בדיוק כמו כל רכישת בית. עם זאת, במקרה זה, בחוזה יפורט כי התנאים כפופים לאישור המלווה.
על החוזה לקבוע גם כי הנכס נרכש "כפי שהוא". אמנם הקונה עשוי לכלול שפה המאפשרת לבטל את העסקה אם בדיקה מגלה בעיות לא מבוטלות, אך לא סביר שניתן יהיה לנהל משא ומתן על מחיר נמוך יותר. כמו כן, לא סביר שהבנק יבצע תיקונים, והמוכר, שנחגר לכסף מזומן, עשוי להסתייע בכך אפילו פחות.
שלא כמו עיקול, מוסד המלווה אינו הבעלים של הנכס במכירה קצרה. אולם מכיוון שעליו לאשר את המכירה ולקבל את התמורה, הקונה יתמודד בעיקר עם הבנק ולא עם בעל הבית.
יתרונות וחסרונות
עסקאות מכירה קצרות יכולות להיות הרבה יותר זמן ובדיקת סבלנות מאשר עסקאות נדל"ן רגילות. אם תציע הצעה בנכס למכירה קצרה, תהיה מוכן לחכות. בנקים ידועים לשמצה שלוקחים כמה חודשים כדי להגיב להצעות מכירה קצרות.
וודא שהמכירה הקצרה כבר מאושרת באמצעות המלווים. אם המוכר עדיין לא ניהל משא ומתן על המכירה הקצרה עם הבנק, הקונה נמצא בהמתנה ארוכה, לא בכדי.
חלק מהמומחים ממליצים לתת למלווה מועד אחרון להפחתת זמן ההמתנה. אם כי קשה לומר אם אסטרטגיה זו באמת תדרבן את הבנק לפעולה.
החסרונות להימנע ממכירה קצרה
על הקונה לוודא שהמכירה הקצרה כבר מאושרת באמצעות המלווה. אם המוכר עדיין לא עבר ברירת מחדל או ניהל משא ומתן על מכירה קצרה עם הבנק, הקונה נמצא בהמתנה ארוכה, לא בכדי. יתכן והבנק לא מעוניין במכירה קצרה אם הוא חושב שהוא יכול להשיג יותר כסף על ידי מעבר לעיקול.
קונים פוטנציאליים גם חכמים לבדוק מראש בכדי לוודא שלמלווה למשכנתא אין בעיות בנכס הנמכר.
הסוכן הטוב ביותר למכירה קצרה
בגלל מורכבות העסקה, קונה צריך לעבוד עם סוכן או מתווך שמנוסה עם מכירות קצרות ומוכן לעבוד על אחד כזה. סוכני נדל"ן מסוימים מתמחים במכירות קצרות ועשויים להחזיק בהסמכת משאבי עיקול (SFR), ייעוד המוצע על ידי איגוד המתווכים הלאומי. בעלי הסמכה זו עברו הכשרה מיוחדת.
להתמודד עם מחירים
הקונה של נכס למכירה קצרה צריך להיות מוכן להעלות את מחיר ההנפקה. בסופו של דבר, למוכר אין סמכות ממשית לאשר את מחיר המכירה, רק שהבנק עושה זאת, והם עשויים להנפיק כנגד.
מצד שני, הבנק יכול לדחות את ההצעה על הסף, במיוחד אם מדובר בהצעה נמוכה משמעותית. בתרחיש הגרוע ביותר, יתכן שהם לא ישיבו כלל.
המשך לחפש
בהתחשב בכמה זמן ייקח לבנק להשיב להצעה שלך, כנראה שקונה צריך להמשיך להסתכל על בתים אחרים בזמן שהוא מחכה לתשובה. סוכן יכול לכתוב הסכם רכישת מכר קצר באופן שהקונה ישמור על הגמישות למשוך את ההצעה.
גם אם הקונה יתחיל להתאושש, הבנק עשוי להמשיך לאסוף הצעות. רוב האנשים היו מחשיבים זאת כבלתי מוסרי מכיוון שסביר להניח כי הקונה הפוטנציאלי פיצל כמה אלפי דולרים על בדיקות, חיפושים בכותרות וכדומה, בשלב זה. אבל הבנק עומד בפני עסקה מפסידה, והוא רוצה למזער את הפסדיו.
הירידה מהעסקה כל כך מאוחרת במשחק היא בזבוז זמן וכסף עצום עבור הקונה, שלא לדבר על מתסכל מאוד.
מכל הסיבות הללו, יש לקחת את מחיר הרישום של מכירה קצרה במנה בריאה של ספקנות.
דיל טוב או רע?
מומחים חלוקים בשאלה האם מכירות קצרות הן עסקה טובה עבור הקונים. תומכים אומרים כי נכסי מכירה קצרים מתומחרים מתחת לשווי השוק, ויוצרים את ההזדמנות עבור הקונים להשיג מחיר רב או עבור רוכשי בתים בפעם הראשונה להיכנס לבית שהם בדרך כלל לא יוכלו להרשות לעצמם. המתנגדים אומרים כי לבנקים אין אינטרס לבצע מכירות כיבוי אש, והם יעשו ניתוח שוק דומה לפני שקבעו או יקבלו מחיר עבור נכס.
יתר על כן, מחיר הרישום של מכירה קצרה עשוי להיות סכום שהסוכן של המוכר חושב שהבנק עשוי לקבל, ולא הסכום שהבנק הסכים בפועל לקבל. הבנק עשוי למצוא את המחיר נמוך מדי, או שהמוכר עשוי לרשום את הנכס שמתחת לשוק מתוך כוונה ליצור מלחמת הצעות.
בחלק מהמדינות, המוכר יקבע נגדו פסק דין חסר, המחייב אותו להחזיר לבנק את ההפרש בין סכום המשכנתא למחיר המכירה של הבית, כך שהאינטרס של המוכר הוא לקבל כמה שיותר כסף.
יתרון אחד הן של הבנק והן עבור הקונה הוא שבניגוד לנכס בבעלות בנקאית, סביר להניח כי נכס למכירה קצרה יהיה פחות זבל או יבוצע מחדש. למרות שהנכס עשוי לסבול מתחזוקה נדחית בגלל מצבו הכלכלי של הבעלים, סביר שהמוכר לא יהרוס את המקום כאשר הוא או היא עדיין יתגוררו בו. לעומת זאת, בעלי בתים המאבדים את נכסיהם לעיקול מוציאים לעיתים קרובות את התסכול שלהם מהבית כדרך לחזור לבנק.
