מה זה ARM של אפשרות תשלום?
אפשרות למתן אפשרות לתשלום היא משכנתא עם התאמה חודשית עם תעריף מתכוונן (ARM), המאפשרת ללווה לבחור בין מספר אפשרויות תשלום חודשיות הכוללות את הדברים הבאים:
- תשלום המפחית באופן מלא 30 או 40 שנה תשלום המשלם באופן מלא 15 שנה תשלום מלא בריבית תשלום מינימלי או תשלום בסכום הגבוה מהמינימום
אפשרות התשלום המינימלית מחושבת על פי ריבית התחלה זמנית ראשונית. אמנם ריבית התחלה זמנית זו בתוקף, אך זוהי אפשרות התשלום היחידה הזמינה. זהו תשלום המופחת לחלוטין. לאחר תוקף ריבית ההתחלה הזמנית, סכום התשלום המינימלי נותר אפשרות תשלום חודשית; עם זאת, בכל פעם שמתבצעת תשלום, שהוא פחות מהתשלום המתוכנן בלבד לריבית, נוצרת ריבית נדחית.
הבנת אפשרות לתשלום ARM
לאפשרות תשלום ARMs יש סיכון רב בהלם תשלום. התשלומים החודשיים עשויים לגדול מכמה סיבות, כולל שינוי מחדש שלא מתוכנן כאשר מגיעים למגבלת הפחתות שלילית. בחישוב זה יש חשיבות לשיעור הריבית המלאה לאינדקס. שיעור ההפחתות השליליות הוא פונקציה של תשלום ריבית בלבד (מבוסס על הריבית המלאה לאינדקס) והתשלום המינימלי. אם הריבית המלאה באינדקס גדלה באופן משמעותי, שיעור ההפחתות השליליות גדל עם ביצוע התשלום המינימלי, מה שמגדיל את הסבירות שיגיעו למגבלת ההפחתות השליליות והמשכנתא תחודש.
אמצעי אזהרה של אופציות תשלום
על מנת להימנע מהגדלה משמעותית של כמות החובות המגיעים למשכנתא, על הלווה לבחור בקפידה את מבנה ההחזר שהוא / היא רוצה לאמץ עם אפשרות תשלום ARM. בעוד שהם פופולריים לקראת משבר המשכנתא, חמש קופות האופציות לתשלום עוררו מאוחר יותר ביקורת. אופי משכנתא מסוג זה איפשר ללווים לבצע תשלומים קטנים יותר, שלדעתם יוכלו להכיל, אך החוב הכולל על המשכנתא המשיך לגדול במקום להוריד את היתרה.
לאחר שפרץ משבר המשכנתא, התברר כי חלק מהמלווים הציעו אפשרויות תשלום מסוג ARM ללווים אשר אחרת לא היו כשירים לרכוש את הבתים להם השתמשו במימון זה. למרות שהמשכנתאות הללו יכלו לכסות את מחירי המכירה של הבתים - האופן בו החוב יכול להסלים אם הלווה לא ישלם את הריבית כמו גם להפחית את יתרת הקרן פירושו שלא בהכרח - הלווים שלא יכלו להרשות לעצמם את החוב ייכנסו לברירת מחדל.
ישנם יתרונות ל- ARMs עם אופציות תשלום, במיוחד עבור ספקולי נדל"ן המעוניינים לבצע השקעות לטווח קצר ברכוש, במיוחד אם הם מתכוונים לשפץ ולהחזיר את הנכס לשוק בסדר קצר.
