כללי מס להשכרת בית הנופש שלכם

בעלי נופש עשויים לבחור להשכיר את הנכסים שלהם בכדי לקזז את הוצאות הבעלות או לייצר הכנסה. תלוי במספר הימים בכל שנה בה מושכר נכס, הבעלים עשוי להיות זכאי להטבות מס מסוימות שעשויות לעזור להפוך את הבעלות על בית נופש לזולה יותר. הבנת כללי המס לפני כן יכולה לסייע לבעלי בתי נופש לנצל את הקלות המס ולהימנע מכל הפתעות בזמן המס.

ראה: דרך רכוש נופש

כלל של 14 יום או 10%

הטבות המס להן רשאי הבעלים להיות זכאים תלויות במספר הימים בכל שנה בו מושכר הנכס, וכמה זמן הבעלים מבלה בבית. אם בית הנופש משמש אך ורק להנאתו האישית של הבעלים (והוא אינו מושכר בכל עת במהלך השנה), בדרך כלל הבעלים יכול לנכות מיסי מקרקעין וריבית על משכנתא לבית. בדומה למגורים ראשוניים, לא ניתן למחוק את העלויות הכרוכות בביטוח, תחזוקה וכלי עזר.

אם הבית משמש לצרכי השכרה, בעל הבית ייפול לאחת משלוש קטגוריות.

נכס המושכר ל -14 יום ומטה בכל שנה

על פי חוקי המס, ניתן להשכיר נכס נופש עד שבועיים (14 לילות) בכל שנה ללא צורך לדווח על הכנסות השכירות. במקרה זה, הבית עדיין נחשב למגורים אישיים כך שהבעלים יכול לנכות ריבית משכנתא וארנונה על לוח זמנים א 'לפי כללי הבית השני הרגילים. עם זאת, הבעלים לא יכול לנכות הוצאות כהוצאות שכירות.

הפסקת המס הזו מכונה לעיתים "פטור המאסטרים" מכיוון שבעלי בתים הקרובים למועדון הגולף הלאומי אוגוסטה יכולים להרוויח עד 20, 000 $ להשכיר את בתיהם במהלך הטורניר השנתי - מבלי שהם צריכים לדווח על ההכנסה על החזרי המס שלהם.

הבעלים משכיר את הנכס למשך 15 יום ומעלה ומשתמש בו בפחות מ- 14 יום

במקרה זה הנכס נחשב כנכס להשכרה ופעילויות ההשכרה נחשבות כעסק. יש לדווח על כל הכנסות השכירות למס הכנסה והבעלים יכול לנכות הוצאות שכירות מסוימות כולל:

• שכר טרחה למנהלי נכסים דמי ביטוח הוצאות אחזקה ריבית משכנתא מיסי נכסשירותים הפחת

גובה הוצאות השכירות הניתנות לניכוי מבוסס על אחוז הימים ששכרה בית הנופש (נקרא "ימי שכירות"). זה מחושב על ידי חלוקת מספר הימים בהם הושכר הבית במספר הכולל של הימים בהם נעשה שימוש בבית (ימי השכרה בתוספת ימי שימוש אישי). לדוגמא, אם בבית נופש היו 120 ימי שימוש כוללים, ו 100 מאותם ימים היו ימי שכירות, ניתן להפחית 83% מההוצאות (100 ימי שכירות / 120 ימי שימוש סה"כ) כנגד הכנסות השכירות (חלק ההשכרה) לא ניתן לנכות את ההוצאות מעבר להכנסות השכירות). הבעלים לא יוכל לנכות את 17% הנותרים מהוצאות השכירות.

בנוסף לניכוי הוצאות שכירות, יתכן שבעלים יוכלו לנכות הפסדים של עד 25, 000 $ בכל שנה בהפסדים, תלוי בהכנסה ברוטו המותאמת (AGI) של הבעלים, וניתן למחוק הפסדים פסיביים אם הבעלים מנהל את הנכס בעצמו או את עצמה..

ראה: נכסים להשכרה: פרה במזומן או בור כסף?

הבעלים משתמש בנכס במשך יותר מ- 14 יום או 10% מכלל הימים בהם הושכר הבית

אם ימים אישיים עולים על 14 יום או 10% ממספר הימים בו מושכר הבית (מה שהוא הגדול יותר), מס הכנסה רואה בנכס מקום מגורים אישי ולא ניתן לנכות אובדן שכירות. עדיין ניתן לנכות את הוצאות השכירות, עד לרמת הכנסות השכירות, כמו גם מיסי רכוש וריבית משכנתא.

מכיוון שהקיצור בן 14 הימים יכול להשפיע באופן דרמטי על מיסים, חשוב לעקוב במדויק על ימי שימוש אישי ולתעד אותם לעומת ימים המשמשים לתיקונים ותחזוקה. על פי מס הכנסה, כל יום שמבלה "בעבודה במשרה מלאה באופן משמעותי בתיקון ותחזוקה (לא של שיפור) של הנכס שלך, אינו נחשב ליום של שימוש אישי. אל תספור יום כזה כשימוש אישי גם אם בני משפחה השתמש בנכס למטרות בילוי באותו היום."

בשורה התחתונה

בעלים המשכירים בתי נופש עשויים להיות מסוגלים לנצל הטבות מס מסוימות, ובכך להפוך את הבית השני לזול יותר. חוקי המס מספקים הטבות שונות מאוד בהתאם למספר הימים בהם מושכר הנכס בכל שנה וכמות הזמן שהבעלים משתמש בבית. מכיוון שדיני מיסים מורכבים, יתכן שיעזור (וגם זהיר) להתייעץ עם מומחה מיסים מוסמך כדי לקבל הבנה מקיפה של חוקי המס ולקבוע את הגישה הטובה ביותר להשכרת בית הנופש שלכם.

ראה: ניכויי מס לבעלי נכסי השכרה