יחס הוצאות תפעול (אוור)

מהו יחס הוצאות הפעלה (OER)?

בנדל"ן יחס הוצאות תפעול (OER) הוא מדידה של העלות להפעלת חלק נכס בהשוואה להכנסות שהביא הנכס. זה מחושב על ידי חלוקת ההוצאה התפעולית של נכס (בניכוי פחת) ברווח התפעולי ברוטו ומשמש להשוואה בין הוצאות של נכסים דומים. משקיע צריך לחפש דגלים אדומים, כמו הוצאות אחזקה גבוהות יותר, הכנסות תפעוליות או שירותים שעשויים להרתיע אותו מרכישת נכס ספציפי.

טווח יחס הוצאות התפעול הוא האידיאלי ביותר בין רמות של 60% –80%, כאשר ככל שהוא נמוך יותר, כך ייטב.

Takeaways מפתח

• יחס הוצאות התפעול הוא מדידה של כמה רווחית נתח נדל"ן הכנסה עבור משקיע. זה מחושב על ידי חלוקת כל הוצאות התפעול בניכוי פחת לפי הכנסות תפעוליות. רצוי OER נמוך יותר מכיוון שזה אומר שההוצאות ממוזערות ביחס להכנסות.

הנוסחה ל- OER היא:

Deen $Oהר=\frac{\text{סך הוצאות התפעול}-\text{פחת}}{\text{הכנסות ברוטו}}$ OER = הכנסות ברוטו הוצאות תפעול בסך הכל - פחת

כיצד לחשב את ה- OER

יחס הוצאות הפעלה

על מנת לחשב את ה- OER עבור נכס, עליכם לדעת מה הוצאות התפעול. אלה כוללים כל מיני אגרות ועלויות שנגרמו כעלויות רגילות של עשיית עסקים. יהיה עליכם לחשב גם את הוצאות הפחת של הנכס, אשר ישתנו לפי שיטת החשבונאות הספציפית בה נעשה שימוש.

מה אומר לך יחס ההוצאה התפעולית?

חישוב OER במשך מספר שנים עשוי לסייע למשקיע להבחין במגמות הוצאות התפעול של נכס. אם העלויות של נכס גדלות מדי שנה בשיעור גבוה יותר מההכנסה, ה- OER גדל מדי שנה. לכן המשקיע עשוי להפסיד יותר כסף ככל שהוא מחזיק בנכס.

בבעלותו על בניין דירות, המשקיע צריך למצוא מקומות פנויים באמצעות הכנסות שכירות אפקטיביות, או הכנסות שכירות פוטנציאליות בניכוי פנוי והפסדי אשראי, במקום הכנסות שכירות אפשריות. מכיוון שניהול משרות פנויות כלול בניהול נכסים יעיל, כולל משרות פנויות ב- OER נותן תמונה מדויקת יותר של הוצאות התפעול ומראה היכן ניתן לבצע שיפורים. לדוגמא, נכס מנוהל בצורה גרועה ככל הנראה יהיה שיעורי פנויים גבוהים יותר, אשר יבואו לידי ביטוי ב- OER.

דמי ניהול נכסים, שירותים, פינוי אשפה, תחזוקה, ביטוח, תיקונים, ארנונה ועלויות אחרות כלולים ביחסי הוצאות תפעול. הוצאות תפעול נוספות שעל המשקיעים לחשב ב- OER כוללות דמי ניהול נכסים, גינון, שכר טרחת עורך דין, ביטוח בעל בית, וביטוח רכוש בסיסי. עלויות אלה עוזרות להפעיל את הנכס על בסיס יומי. מסיבה זו, תשלומי הלוואות, שיפורי הון ורכוש אישי אינם נכללים בהוצאות התפעול.

OER נמוך יותר בדרך כלל פירושו שהנכס מנוהל ביעילות ומשתלם יותר עבור המשקיעים, וכי פחות מההכנסות של הנכס מכסים את עלויות התפעול והתחזוקה. במידה והעסק ניתן להרחבה, הבעלים עשוי להגדיל את שכר הדירה בכל יחידה מבלי להגדיל מאוד את הוצאות התפעול. בנוסף, ה- OER יכול להראות היכן עלולים להופיע סוגיות פוטנציאליות, כגון שטרות שירות גדלים באופן משמעותי, כך שמשקיעים יכולים לפתור בעיות במהירות רבה יותר ולהגן על רמות הרווח שלהם.

דוגמה לשימוש ב- OER

קח דוגמא היפותטית, בה המשקיע א 'הוא הבעלים של בניין דירות רב-משפחתי ומכניס שכר דירה 65, 000 דולר לחודש. המשקיע משלם גם 50, 000 $ עבור הוצאות תפעול כולל תשלומי המשכנתא החודשיים שלו, מיסים, שירותים וכדומה. הנכס צפוי גם פיחות השנה ב -85, 000 דולר.

לכן ניתן לחשב את ה- OER השנתי כ:

Deen $\frac{}{(65,000\times 12)}=66\%$ (65, 000 × 12) = 66%

המשמעות היא שהוצאות התפעול צורכות כשני שליש מההכנסות שנוצר על ידי נכס זה.

ההבדל בין OER לשיעור שווי

שיעור ההיוון (או שיעור שווי) משמש בעולם הנדל"ן המסחרי כדי לציין את שיעור התשואה שצפוי להיווצר בנכס להשקעה בנדל"ן. מדידה זו מכונה לעתים קרובות "שיעור שווי", ומחושב על בסיס הרווח הנקי שהנכס צפוי לייצר. הוא משמש לאומדן התשואה להשקעה הפוטנציאלית של המשקיע בשוק הנדל"ן.

שער הכובע פשוט מייצג את תשואת הנכס באופק זמן של שנה בהנחה שהנכס נרכש במזומן ולא בהשאלה. זה מוגדר על ידי הנוסחה:

Deen $\text{<strong>שיעור שווי</strong>}<strong>=</strong>\text{<strong>הכנסות תפעוליות נטו</strong>}<strong>÷</strong>\text{<strong>שווי שוק נוכחי</strong>}$\ text {שיעור שווי} = \ text {הכנסה תפעולית נטו} div \ text {שווי שוק נוכחי} שיעור שווי = הכנסה תפעולית נטו ÷ שווי שוק נוכחי

בעוד שהוא דומה ל- OER מבחינת מדידת הרווחיות של נכס להשקעה, זה שונה בכך שה- OER משתמש בהכנסה ברוטו ולא ברווח הנקי וממקם את זה במכנה. OER גם לא לוקחת בחשבון את שווי השוק של נכס.

מגבלות ה- OER

ישנם שני חסרונות ל- OER עבור משקיעי הנדל"ן. ראשית, מכיוון שהוא אינו כולל את שווי השוק של נכס (וכך גם שער הכובע), הוא אינו מודיע למשקיע על הערך היחסי של נכס בעת הרכישה או המכירה. זה מדבר רק ליעילות הפעילות השוטפת. לפיכך יש להשתמש בזה בשילוב עם משהו כמו שיעור הכובע בעת הערכת השקעה בנכס.

שנית, מכיוון שניתן לחשב פחת בכמה אופנים שונים, ניתן לקבוע את ה- OER על ידי שימוש בשיטה חיובית יותר לחישוב פחת.