מהו שיעור פנוי?
שיעור הפנוי הוא אחוז כל היחידות הזמינות בנכס להשכרה, כגון בית מלון או מתחם דירות, שנמצאים ריקים או לא פנויים בזמן מסוים.
שיעור פנוי הוא ההפך משיעור התפוסה, שהוא אחוז היחידות בנכס שכור המאוכלס. שיעורי פנויים גבוהים מצביעים על כך שנכס אינו שוכר היטב ואילו שיעורי פנוי נמוכים יכולים להצביע על מכירות שכירות חזקות.
בנוסף לשימוש בניתוח נדל"ן, ניתן להחיל שיעורי פנוי גם על מגזר התעסוקה.
הבנת שיעורי פנוי
שיעורי הפנוי הם מכריע מאוד עבור בעלי הנכסים מכיוון שהם מספרים להם כיצד הביצועים של הבניינים שלהם הם בהשוואה לשיעור הפנויים באזור. שיעורים אלה הם גם אינדיקטורים כלכליים שכן הם מציירים דיוקן של תנאי השוק הרחבים.
בנדל"ן, שיעור הפנוי לרוב מייצג יחידות הפנויות ומוכנות להשכרה, יחידות שהושבתו עם יציאת הדייר, ויחידות שאינן ניתנות להשכרה מכיוון שהם זקוקים לתיקונים או שיפוצים. שיעורי פנוי נמוכים נחשבים לחיוביים מכיוון שזה בדרך כלל אומר שאנשים רוצים לגור באזור מסוים או בבניין, בעוד ששיעורים גבוהים יותר פירושו ההפך.
שיעורי פנוי נמוכים פירושם שיש יחידות דיור יותר, ואילו שיעורי פנוי גבוהים מצביעים על כך שאנשים לא רוצים לגור בבניין או באזור מסוים.
השיעור מחושב על ידי לקיחת מספר היחידות הפנויות, הכפלת המספר הזה ב 100 וחלוקת התוצאה במספר הכולל של היחידות. שיעור הפנוי ושיעור התפוסה צריכים להוסיף עד 100%. כך שאם בבניין דירות 300 יחידות, ו -30 יחידות אינן מיושבות, המשמעות היא ששיעור הפנוי הוא 10%.
על מנת להשתמש ביעילות, יש להשתמש בשיעורי הפנוי עבור נכס אחד כדי להשוות לנכס דומה. זו אינה השוואה הוגנת כשמקימים בניין משרדים מסחרי ליד מתחם דירות בן שלוש קומות. באופן דומה, יתכנו גורמים שונים במשחק בין שיעורי פנוי לעיירה קטנה ולעיר מרכזית, ולכן יתכן ששני אזורים אלה אינם מתאימים להשוואה יחד.
ניתוח שיעורי פנוי מקרקעין
בעל נכס יכול להשתמש בשיעורי פנוי כמדד אנליטי. שינויים באחוז היחידות הפנויות לעומת יחידות תפוסות, משך הזמן היחידות הכבושות נותרות פעילות או תנאי שכירות אחרים יכולים לספק הנחיות כיצד התחרותי עשה בעל הנכס את הנכס. אם בעל נכס גובה משמעותית פחות או יותר משאר שוק ההשכרה, הדבר עשוי לבוא לידי ביטוי בשיעור הפנוי הכולל. זה יכול גם לספק מידע על ההשפעות של שינויים במחיר או פרסום על תפוסת יחידות.
אמנם בדרך כלל משתמשים בשיעורי פנוי כדי להעריך את ביצועיו של נכס בודד, כגון בית מלון העוקב אחר שיעור הפנוי הלילי שלו, אך שיעורי הפנוי המצטברים משמשים גם כאינדיקטור כלכלי לבריאות הכללית של שוק הנדל"ן. חברות רבות המשרתות את תחום הנדל"ן המסחרי מודדות את חוזק הענף הכולל באמצעות מדדים כגון שיעורי פנוי, שיעורי שכירות ופעילות בנייה.
במאי 2019 דיווחה חברת הנדל"ן ג'ונס לאנג לסאל כי שוק הנדל"ן בארה"ב המשיך לשמור על המגמות היציבות שלו משנת 2018, עם שיעורי פנוי בקרבת שפל היסטורי. על פי הדיווח, המשרות הפנויות בשווקים משרדים רשמו כ -5% ברבעון הראשון של השנה. בשנה הקודמת הציפה המשרד תנופת פיתוח שתעלה על עליית התפוסה למרות הביקוש הכללי החזק בשוק המשרדים של המדינה. מבין האזורים המטרופוליניים הגדולים במדינה, שוק המשרדים של סן פרנסיסקו התפאר בשיעור הפנויים הנמוך ביותר בשנת 2018, על פי הנתונים, בשיעור של 8.1% בלבד. מחוז ווסטצ'סטר בניו יורק רשם בינתיים את שיעור הפנוי הגבוה ביותר על 24.9%.
Takeaways מפתח
- שיעור הפנוי הוא אחוז כל היחידות הזמינות בנכס להשכרה שנמצאות ריקות או בלתי פוסקות בזמן מסוים. שיעורי פנוי עשויים להיות תוצאה של יחידות פנויות שמוכנות להשכרה או יחידות שלא ניתן להשכיר כרגע בגלל הזנחה. משקיעים יכולים להשתמש בפנוי שיעורים לקביעת שווי ההשקעה הפוטנציאלית על ידי השוואתה לנכסים דומים. לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית אוספת נתוני פנויים למגורים מדי רבעון.
נתוני פנוי מגורים
לשכת מפקד האוכלוסין האמריקנית מאגדת את נתוני הפנוי למגורים שלה בדוח רבעוני שמספק שלוש דמויות מפתח: שיעור הפנוי בשכירות, שיעור הפנוי של בעלי בתים ושיעור בעלי בתים. באפריל 2019 דיווחה הלשכה על שיעורי פנוי ארצית בשיעור של 7% לשכירות, בעוד ששיעור הפנוי של בעלי בתים עמד על 1.4% ברבעון הראשון של השנה.
שתי הנתונים נותרו ממושכות למדי בשנים האחרונות לאחר שנפלו מהשיא הגבוה בכל הזמנים שהגיע במהלך משבר הדיור בארה"ב, כאשר משרות פנויות להשכרה הגיעו לשיא של 11.1% ב -2009 ופנויות בעלי בתים הגיעו ל -2.9% בשנת 2008.
לשכת המפקד האמריקנית אוספת נתונים לדיווח הרבעוני על מחירי השכירות ומידע על הנכסים. בדומה לנתונים עבור שוקי הנדל"ן המסחרי, ניתן להשתמש במידע זה - בשילוב עם מידע אחר - כדי לקבוע את בריאות שוק הנדל"ן למגורים של כלכלה על ידי בחינת שינויים במספר היחידות הזמינות ובמחירים הממוצעים של יחידות זמינות או תפוסות..
משקיעים ושיעורי פנוי
כפי שצוין לעיל, שיעורי הפנוי ממלאים תפקיד גדול בעסקים ויכולים לעזור למשקיעים לקבוע האם הם מבצעים מהלך טוב על ידי הכנסתם של כספם לעסקות נדל"ן מסוימות.
לדוגמא, מישהו הרואה קומפלקס דירות גדול כהשקעה, עשוי לבדוק את שיעור הפנוי של הבניין לפני חתימת חוזה. על ידי השוואה בין שיעור הפנוי של אותו בניין לבין נכסים דומים אחרים באזור, המשקיע יכול לקבוע את ביצועיו ולהחליט האם כדאי לרכוש.
שיעורי פנויים בתעסוקה
בתעסוקה, שיעור הפנוי חל על מספר המשרות הפתוחות שיש לחברה כיום בהשוואה למספר המשרות הכולל ברחבי החברה. במילים אחרות, שיעור משרות פנויות הקשורות לתעסוקה יכול להצביע על שיעור המשרות שחברה הקצתה לצורך מילוי תפקידים מסוימים שכיום אין עובד שמתפקד באותו חלל.
כשמדובר במדדי תעסוקה אחרים, כמו תחלופה או אורך חיים של עובדים, שיעור פנוי יכול לספק אינדיקציות עד כמה מצליחה חברה לפרסם ולמלא תפקידים פתוחים ולשמור על עובדים נוכחיים.
