מהי משכנתא אפס-קופון
משכנתא אפס קופון היא משכנתא מסחרית ארוכת טווח המגנה על כל תשלומי הקרן והריבית עד לפדיון.
מבנה ההלוואה הוא כשטף צבירה, כלומר פירוש הריבית מתגלגל לסכום שנותר. עם פירעון, הלווה משלם את השטר או מציפה הלוואה נוספת בריבית שוטפת.
שוברים משכנתא אפס-קופון
פרויקטים מסחריים משתמשים במשכנתא עם אפס קופון שבהם תזרימי מזומנים לשירות החוב עשויים שלא להיות זמינים עד שהפרויקט יתקרב לסיומו. דוגמא לכך היא אצטדיון ספורט, בו הכנסות לא יהיו זמינות עד שהמבנה יהיה שלם ויכול לארח אירועים.
מכיוון שהריבית הכוללת בתוספת החזר קרן מתקבלת רק על ידי המלווה כאשר ההלוואה מתבגרת, סיכון האשראי גבוה משמעותית מאשר בהלוואה רגילה. המלווים בדרך כלל מציעים סוג זה של מימון ללווים מסחריים מבוססים עם רשומות אשראי נקיות. לווה יכול לממן פרויקט מסחרי עם תזרים מזומנים קטן יותר, מתוך ציפייה כי הערכת שווי הנכס לאורך חיי ההלוואה מספיקה בכדי לפרוע את ההלוואה.
השקעה בשטרות משכנתא אפס-קופון
משקיעים רבים אוהבים אפס משכנתא ואגרות חוב. סיבה אחת היא בזמינותם בשווקי נדל"ן ספציפיים. מושך גם כי אגרות חוב עם קופון אפס נמכרות בהנחה משווי הנקוב של השטר. המשקיעים לא יקבלו תשלומי ריבית רגילים. עם זאת, הלווה יוסיף את סכום הריבית לסכום הקרן. סכום זה מוחזר לנושים עם פירעונו. הריבית תתחבר למחצה לשנה, וככל שהערך העיקרי יעלה הוא ייצר תשלומי ריבית גבוהים יותר, שיגלשו חזרה לסכום הקרן הכולל.
מס הכנסה נדרש בכל שנה, למרות שההכנסה מיוחסת ולא מתקבלת באופן קבוע על ידי המשקיעים. אבל, אם הסכם ההשקעה אינו מבטיח לשלם למשקיעים תשואה ספציפית, לא יהיו הכנסות שנתיות חייבות במס הנוכחי. סוג דומה אחר של השקעה מופעל בעיקר עבור חשבונות פרישה פרטיים וגופים אחרים שבהם מיסוי השנה הנוכחית אינו מהווה תמורה.
חישוב שיעורי ריבית של אגרות חוב
משכנתא ואגרות חוב של קופון אפס אינן משלמות ריבית אלא נסחרות בהנחה עמוקה, מה שמביא לרווח לפדיון עם פדיון האג"ח לערך הנקוב המלא. בגלל זה, התמחור שלהם נוטה להיות תנודתי יותר מתמחור אג"ח קופונים. הריבית בפועל, הריאלית או האפקטיבית של איגרות חוב היא השיעור שיוזיל את כל תקבולי המזומן העתידי בחזרה לסכום המזומן ששולם לרכישת האג"ח.
ריבית זו ידועה גם כתשואה לפדיון, תשואה וריבית שוק. אגרות חוב ימכרו בהנחה או בפרמיה לשווי הנקוב. מחיר זה הוא שווי השוק של האג"ח. כאשר הריבית המוצהרת של האג"ח נמוכה משיעור השוק הרווח, שווי השוק של האג"ח נמוך מהסכום הנקוב בפדיון המוצר. המוצר נמכר בהנחה.
אם השיעור המוצהר של האג"ח הוא יותר משיעור השוק הקיים, לאג"ח יהיה שווי שוק בו הוא יותר מערך הנקוב בפדיון. במקרה זה, האג"ח נמכרת בפרמיה.
