תוכן העניינים
- 1. מוות בבית
- 2. מפגעי שכונות
- 3. סכנות
- 4. מידע על HOA
- 5. תיקונים
- 6. נזקי מים
- 7. פריטים חסרים
- 8. גילויים אפשריים אחרים
- כיצד לחשוף
- בשורה התחתונה
להלן אמצעי הגנה חשוב עבור רוכשי הדירות: כאשר בעלי מכר נכס, הם נדרשים לחשוף מידע על מצבו שעלול להשפיע לרעה על ערכו. אם יסתירו בכוונה מידע כזה, הם יכולים להיות מורשעים בהונאה בנוסף לתביעה. מכירת הנכס "כמות שהוא" לא תפטור אותם מגילויים אלה.
כללים אלה משפיעים על כל מי שמוכר בית אך סביר להניח כי הוא משפיע על סנפירי הנכסים, אשר לרוב מתמודדים עם נכסים במצב גרוע. יתר על כן, ישנם הבדלים קלים למדינה בחוק הנוגעים למידע על גילוי. למד את החוקים הספציפיים של המדינה שלך לגבי גילויים נדרשים ממחלקת הנדל"ן והמדינה המקומית שלך. ידיעת סוגי המידע שצריך לחשוף עשויה לעזור לך בעת רכישת נכסים; אם אתה מוכר אחד כזה, הדבר עלול לחסוך אותך מלהתמודד עם תביעה. כך משפיעים כללים אלה על קונים ומוכרים.
Takeaways מפתח
- מוכרי נכסים נדרשים כחוק לחשוף מידע על מצבה העלול להשפיע לרעה על ערכו. אפילו אם מדינתך אינה דורשת גילוי של בעיה מסוימת, היא עשויה לדרוש ממוכרים לחשוף אותה בכל מקרה כדי למנוע בעיות עם קונה פוטנציאלי. יתכן ויהיה צורך לחשוף זה כולל מוות כתוצאה מפשע אלים ברכוש, מטרדים בשכונה כמו רעש או ריחות, סכנות, נזקי מים ותיקוני בתים. חוקי הסטטוס משתנים, לכן הקפידו לבדוק עם עורך דין מקרקעין לגבי הדרישות בהן אתה חי.
1. מוות בבית
יש קונים שיש להם חששות או אמונות טפלות ברכישת בית בו מישהו נפטר, ולכן חשוב לדעת אם המדינה שלך מחייבת את המוכרים לגלות מוות קודם בבית.
"לכל מדינה יהיו דרישות שונות במקצת לגילוי", אומר ג'ים אולנבוש, מתווך בנדל"ן בטקסס. "בטקסס, למשל, אין צורך לגלות מקרי מוות מסיבות טבעיות, התאבדויות או תאונות שאינן קשורות לרכוש."
עם זאת, "מוכר נדרש לגלות מקרי מוות הקשורים למצב הרכוש או פשעים אלימים", אומר אולנבוש. אם ילד של דייר קודם טבע בבריכת השחייה מכיוון שבבריכה לא הייתה גדר בטיחות מתאימה, למשל, המוכר היה צריך לגלות את המוות גם לאחר שתיקן את נושא הבטיחות על ידי התקנת מתחם בריכה מתאים. עם זאת ישנן נסיבות בהן המוכרים אינם חייבים לגלות מוות בנכס.
"אין מדינות בהן קיימת חובה לגלות את מותו של אדם שנפטר בתנאים טבעיים", אומר עו"ד מתיו ריישר, מנכ"ל LegalAdvice.com. "עם זאת, מדינות מסוימות מטילות חובה על בית או דירה סטיגמטית בהם התאבדה או רצח. יש מדינות שאפילו מרחיקות לשים חובה מכר על מוכר אם יש להם ידיעה שהמתים רודפים אחריהם את הנדל"ן שלהם."
גם כשלא נדרשת גילוי - ג'ורג'יה, למשל, אינה מחייבת גילוי רצח או התאבדות - ייתכן שמוכרים ירצו לטעות בצד מתן הודעה לקונה על מותו בנכס. "אם מוכר דואג לחבות, העצה הטובה ביותר היא להמשיך ולגלות את הכל מראש, גם אם זה לא נדרש על פי החוק", אומר אולנבוש. "הקונים תמיד ישמעו על דברים מהשכנים, וההפתעה עלולה לגרום להם לצאת מחוזה רכישה או לתהות מה עוד המוכר לא אומר להם."
2. מפגעי שכונות
מטרד הוא רעש או ריח ממקור מחוץ לנכס שעלול להרגיז את דיירי הנכס. צפון קרוליינה מחייבת את המוכרים לחשוף רעשים, ריחות, עשן או מטרדים אחרים ממקורות מסחריים, תעשייתיים או צבאיים המשפיעים על הנכס. מישיגן מחייבת את המוכרים לחשוף חוות, פעילות חקלאית, מזבלות, שדות תעופה, מטווחי ירי ומטרדים אחרים בסביבה, אך פנסילבניה מותירה את הקונה על מנת לקבוע את קיומם של מטרדים חקלאיים. אלה הכללים לשלוש מדינות בלבד; וודא שאתה יודע מה החוק שלך מחייב לגבי חשיפות מטרד בשכונה.
3. סכנות
אם הבית נמצא בסיכון מוגבר לנזק מאסון טבע או שידע זיהום סביבתי או פוטנציאלי אפשרי, יתכן שתידרש למסור מידע זה לקונה.
החוק בטקסס מחייב את המוכרים לחשוף את נוכחותם של פסולת מסוכנת או רעילה, אסבסט, בידוד פוראומי-אוריאה, גז ראדון, צבע מבוסס עופרת ושימוש קודם בשטח לייצור מתאמפטמין. מיזורי דורשת גם גילוי של מעבדת שיטה לשעבר בבית, אך קנזס השכנה, כמו רוב המדינות, לא עושה זאת.
חוק הגילוי על תנאי רכוש של ניו יורק מחייב את המוכרים להודיע לקונים אם הנכס ממוקם בשפלה, בשטח רטובה או מחוז חקלאי; בין אם זה אי פעם אתר הטמנה; אם היו אי פעם מיכלי אגירת דלק מעל הנכס או מתחת לפני האדמה; אם והיכן שהמבנה מכיל אסבסט; אם יש אינסטלציה בעופרת; האם הבית נבדק לרדון; והאם נשפך או הודלף חומר כלשהו על הדלק, חומר מסוכן או רעיל.
מדינות עשויות לדרוש גם גילוי של שקיעת מכרות, בורות תת קרקעיים, התיישבות, הזזה, תהפוכות או פגמים אחרים ביציבות אדמה. חוק גילוי הסיכונים הטבעיים בקליפורניה מחייב את המוכרים לחשוף האם הנכס נמצא באזור מפגע סיסמי ועל כן הוא יכול להיות נתון לנזילות או מפולות לאחר רעידת אדמה.
בעוד שרוב דרישות הגילוי נשלטות על ידי המדינות, הממשלה הפדרלית מחייבת אחת: הגילוי כי צבע מבוסס עופרת עשוי להימצא בכל נכס שנבנה לפני 1978.
4. מידע על איגוד בעלי בתים
אם הבית מנוהל על ידי איגוד בעלי בתים (HOA), עליך לגלות עובדה זו. עליכם לדעת גם על מצבו הבריאותי של HOA ולספק מידע זה לקונה כדי שיוכל לקבל החלטת רכישה מושכלת.
אד קמינסקי, נשיא ומנכ"ל רילוקיישן SportStar במנהטן ביץ ', קליף. "קונה שאני מכיר רכש בית משותף, והמוכר שכח בטעות למסור לקונה את 12 החודשים האחרונים של רשימות הפגישה. הערכה של 30, 000 $ עבור שיפורי נכסים. לאחר מכן נתבע המוכר על ידי הקונה על כך שלא גילה את השטרות החשובים הללו."
5. תיקונים
מה תיקנת, ולמה? קונים צריכים לדעת את היסטוריית התיקונים של הבית כדי שיוכלו לפקח על ביתם להקדיש תשומת לב יתרה לאזורי הבעיה ולהיות מודעים לבעיות עתידיות אפשריות. החוק בטקסס, למשל, מחייב את המוכרים לחשוף תיקונים מבניים או גג קודמים; מזבלה, שיקוע, תנועת אדמה או קווי תקלות; וליקויים או תקלות בקירות, בגג, בגדרות, בבסיס, ברצפות, במדרכות ובכל בעיה אחרת או קודמת המשפיעים על שלמותו המבנית של הבית. יתכן שתצטרך לחשוף תיקוני חשמל או אינסטלציה וכל בעיות אחרות שהיית רוצה לדעת עליהן אם אתה מתכוון לקנות את הבית ולחיות בו.
6. נזקי מים
כאשר מים נכנסים למקום בו הם לא צריכים, הם יכולים לפגוע ברכושם האישי, לערער את מבנה הבית ואף ליצור סכנה בריאותית אם הם מעודדים גידול עובש. על המוכרים לגלות נזקים בעבר או בהווה או נזקי מים. מישיגן, למשל, מחייבת את המוכרים לחשוף ראיות למים במרתף או בחלל הזחילה, נזילות גגות, נזקים גדולים כתוצאה משיטפונות, סוג מערכת האינסטלציה (למשל, מגולוון, נחושת, אחרים) וכל בעיות אינסטלציה ידועות.
"ישנם סיכונים רבים הכרוכים בסגירת בית, שם נדרשת עבודה מסוימת בנכס שלא היה ברור מאליו במהלך ההליכה, במיוחד בחורף או במהלך כישוף יבש, " אומר ביל פרייס, עורך דין עסקי באילינוי. "בחורף, גג שדולף או רעפים ישנים מאוד יתכן ולא יוכל להיבדק על ידי הקונה או מפקח הבית שלהם. באופן דומה, כישוף יבש יכול להסתיר בעיות במרתף שדלף. "במצבים כמו אלה, בדוק עד כמה ההגנה של חוקי המדינה שלך מציעה לחשוף מידע שלא היית יכולה לדעת לדעת.
7. פריטים חסרים
לעיתים רוכשים רוכשי בתים כל כך את דעתם שהם עשויים לא להבחין שבבית חסר מרכיב חיוני עד לאחר המעבר. חוקי הגילוי של חלק מהמדינות מנסים למנוע בעיה זו. טקסס ומישיגן, למשל, מחייבים את המוכרים לגלות אם הנכס מגיע עם רשימה ארוכה של פריטים, כולל מכשירי מטבח, מיזוג אוויר וחימום מרכזי, מרזבי גשם, מאווררי פליטה ומחממי מים.
8. גילויים אפשריים אחרים
הקונים צריכים לדעת אם הבית נמצא ברובע היסטורי מיוחד מכיוון שזה ישפיע על יכולתם לבצע תיקונים ושינויים, וזה עשוי גם להגדיל את העלות של פעילויות אלה.
החוק בטקסס מחייב את המוכרים לגלות טרמיטים פעילים או חרקים אחרים ההורסים עצים, נזקי טרמיט או ריקבון עץ הזקוקים לתיקון, נזקים טרמיטים קודמים וטיפול טרמיטים קודמים. החוק במישיגן וצפון קרוליינה מחייב גם את המוכרים לחשוף כל היסטוריה של התפשטות. התייעץ בחוקי המדינה שלך כדי לבדוק אם עליך לחשוף מידע על מזיקים כלשהם.
יתכן שתידרש לגלות בעיות בניקוז או בדירוג, יעוד, התדיינות משפטית בהמתנה, שינויים שנעשו ללא אישורים, סכסוכי גבול והקלות.
כיצד לחשוף
מדינות מסוימות, כמו מישיגן וצפון קרוליינה, דורשות מהמוכרים להשתמש בטופס גילוי ספציפי. אם אין טופס ספציפי, בדרך כלל מחלקת המדינה שלך או עמלת נדל"ן או איגוד מתווכים ממלכתי טופס מומלץ להשתמש בו. הטופס עשוי להיות מקיף פחות או יותר ממה שחוק המדינה מחייב. אם הטופס אינו מספיק מקיף למצבך, הוסף אותו לרשימה של הפריטים הנוספים שאתה רוצה לחשוף. על המוכר לגלות את כל הגילויים לקונה בכתב, וגם הקונה וגם המוכר צריכים לחתום ולתארך את המסמך. וודא שאתה בודק את מה שאתה צריך לחשוף ואיך צריך לנסח אותו עם עורך דין מקרקעין.
בשורה התחתונה
גם אם לא נדרש גילוי מסוים באזורכם, מוכרים שיש להם מידע על הבית שלהם שיכולים לגרום לקונה לא מרוצה אולי ירצו לחשוף אותו בכל מקרה. בנוסף לסיבות המוסריות לכנות עם קונים פוטנציאליים - והרצון להימנע מהוצאות והטרחה של תביעה - לאנשים יש מוניטין להגן עליהם. מוכרים שיש להם חששות אם חשפו נכון את מצבו של הנכס, צריכים לפנות לעורך דין מקרקעין במדינתם.
