ערך השקעה נגזר (חלוקה)

הגדרת ערך השקעה נגזר (DIV)

שווי השקעה נגזר (DIV) הוא מתודולוגיית הערכה המשמשת לחישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים העתידיים של נכסים מחוסלים בניכוי הוצאות הקשורות בתהליך הפירוק. שווי ההשקעה הנגזר דומה למתודולוגיה של תזרים המזומנים. משמעות ההוצאות הקשורות להליך הפירוק תשתנה רבות לפי סוגים שונים של נכסים. עבור תיק סחיר של מניות משותפות העלויות עשויות להיות זניחות, בעוד שמכירת נכס ייעודי, כגון אצטדיון ספורט, תביא בעלויות שיווק, משפט ומשפט אדירות.

שובר ערך השקעה נגזר (DIV)

במהלך שנות השמונים ותחילת שנות התשעים נכשל מספר גדול של בנקים בארה"ב. חיסול נכסיהם הפך לאחריותה של התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות (FDIC). היא יצרה את Resolution Trust Corporation (RTC) לטיפול בכמה ממשימות אלה. על מנת ליצור אסטרטגיות נטייה, ה- RTC היה צריך למצוא לראשונה דרך להעריך את תיקי הנכסים שאינם מתפקדים עליהם היה אחראי. תיקים אלה חולקו בין קבלנים מהמגזר הפרטי שהוטל עליהם להחלים כמה שיותר מערך התיקים, וקבלנים שלעתים קרובות קיבלו פיצוי שכר גבוה יותר שכן אחוז שווי התיק שהתאושש בפועל עבר מעבר לסף מסוים.

חישוב שווי השקעה נגזר (DIV) היה שונה ומורכב יותר מחישוב שווי הנכסים הבסיסיים שחוסלו. הגורמים ששווי ההשקעה הנגזר נדרש לקחת בחשבון כלל את הנהלים השונים שהיו למדינות שונות לצורך עיקולי משכנתא, וכן את משך הזמן שצפוי היה לעקוף משכנתא. על אנליסטים להעריך להעריך את משך הזמן שיידרש כדי להחזיר ביטחונות מהליכי פשיטת רגל, את משך הזמן שייקח למכירת הנכס, וכן את ההוצאות הכרוכות בניהול התהליך עצמו. הנחות אלה היו סטנדרטיות אך עדיין הביאו לסיכונים שכן אנליסטים הערכת שווי נאלצו לבצע שיחות שיקול דעת סובייקטיביות.

במקרים רבים, האוספים שהצליחו להשיג RTC עברו את ה- DIV, אם כי זה השתנה בהתאם לסוג השותפות להון המשמש לחיסול הנכסים. לאדמות לא מפותחות ומפותחות חלקית היה היחס הנמוך ביותר של ה- NPV של אוספי רשת ביחס ל- DIV, כאשר הלוואות מסחריות ורב-משפחתיות שאינן מתפקדות היו ביחס הגבוה ביותר.