מהן אגרות חוב לדיור?
אגרות חוב לדיור הן ניירות חוב שהונפקו על ידי ממשלות מדינה או מקומיות בכדי לגייס כסף לפיתוח דיור בר השגה. אגרות חוב לדיור לעיתים מצריכות אישור בוחרים ויכולות להיות הנפקות לטווח הקצר או לטווח הארוך.
Takeaways מפתח
- אגרות חוב לדיור מונפקות על ידי ממשלות מדינה או מקומיות והן ניירות חוב לגיוס כסף לפיתוח דיור בר השגה. אגרות חוב לדיור יכולות להיות קצרות-טווח או ארוכות טווח ולעיתים נדרשות אישור בוחרים. אג"ח לדיור מונפקות על ידי ממשלות המדינה והמקומיות כדי לממן בנייה או שיקום של דיור להשכרה בר השגה. שני סוגי האג"ח כוללים אג"ח התחייבות כללית ואג"ח הכנסה. הממשלה מרוויחה מאגרות חוב לדיור על ידי השגת מימון זול בעוד שהמשקיע מרוויח יתרונות מס מסוג איגרות חוב מסוג זה.
כיצד עובדות אגרות חוב
ממשלות ומדינות מקומיות מנפיקות אג"ח דיור למימון הקמה או שיקום של דיור להשכרה בר השגה. בנוסף להחזר קרן האג"ח, על המדינה או היישוב לשלם ריבית על הכסף שהם לווים.
כאג"ח לפעילות פרטית (PAB), ניתן להנפיק אג"ח לדיור מטעם יזמים מוסמכים למטרות רווח ומלכ"רים למימון פרויקטים של דיור רב-משפחתי ודיור בכיר. כמו כן, ניתן להנפיק את התמורה מאגרות חוב לדיור בכדי לספק מימון משכנתא בעלות נמוכה למשפחות או יחידים עם הכנסות נמוכות, כך שיוכלו לרכוש בית.
1.1 מיליון
מספר הבתים הזולים הממומנים באג"ח לדיור באמצעות אשראי הדיור.
שיקולים מיוחדים
רשות עירונית רשאית להנפיק חוב בצורת אג"ח לגיוס הון למימון פרויקטים. שני סוגי האג"ח העירוניות הם אג"ח התחייבות כללית ואג"ח הכנסות.
תשלום הריבית ופירעון הקרן של אג"ח התחייבות כללית ממומנים מהקופה הפיננסית של המדינה או מקומית. אגרות חוב אלה מגובות באמונתה המלאה ובאשראי של הממשלה העירונית אשר עשויה להיות בעלת הסמכות להגדיל את המסים כדי למלא את חובות התשלום שלה על איגרת החוב GO.
בינתיים, התחייבויות התשלום על פס הכנסה מגובות בזרם ההכנסות הצפוי של הפרויקט שעבורו הונפק האג"ח. אחת הצורות של אג"ח הכנסה היא אג"ח הדיור.
היתרונות של אגרות חוב
אגרות חוב לדיור מועילות למדינה כמו גם למשקיעים פרטיים. מצד אחד הממשלה זוכה לגישה לכמות גדולה של מימון זול. מצד שני, יתרונות המס שמציעים אגרות חוב לדיור הם אטרקטיביים מאוד לאלה שבתוואי המס העליונים.
עבור המשקיעים, הריבית שמשלמים אג"ח דיור פטורה ממס הכנסה פדרלי ולעיתים ממלכתי. ככל ששיעור המס השולי גבוה יותר, כך הפטור ממס של אג"ח להכנסות דיור הוא בעל ערך רב יותר. למרות שמשקיעים הכפופים למס המינימום החלופי (AMT) עשויים להיות חייבים במס, הפטור פירושו שמשקיעים בסוגריים מס פדרליים גבוהים נהנים מאג"ח הכנסות ואג"ח עירוניות אחרות. פטור ממס זה מסייע לפצות על ריבית האג"ח הנמוכה.
זיכויי מס דיור פדרליים בעלי הכנסה נמוכה הם מקור הון נוסף שניתן להשתמש בהם במקום או בנוסף לאגרות חוב לדיור לצורך מימון פרויקטים של דיור בר השגה. הזיכויים הם זיכוי מס הכנסה פדרלי שאינו ניתן להחזר כספי בגין חלק מריבית המשכנתא שהסמכו רוכשי בתים לשלם בכל שנה.
דרישות לאגרות חוב
משכנתא הניתנת באמצעות אגרות חוב לדיור מוגבלת לרוכשי בית ראשונים שמרוויחים לא יותר מההכנסה החציונית באזור. יתר על כן, מחיר הבית שנרכש במשכנתא באג"ח לדיור מוגבל ל 90 אחוז ממחיר הרכישה בשטח הממוצע.
לאגרות חוב דיור בדרך כלל יש ריביות נמוכות ויכולות להיות מונפקות כהתחייבות דרישה קבועה או משתנה (VRDO). תשלומי הקרן והריבית לבעלי אגרות החוב מתבצעים מחזרי משכנתא משועבדים ורווחי השקעה. ההחזר שבוצע על המשכנתא על ידי לווים נאסף על ידי הנאמן של אג"ח הדיור שמשקיע את הכספים בהשקעות לזמן קצר עד למועד שנקבע לשלם ריבית לבעלי האג"ח. למעשה, תשלום על אגרות חוב לדיור מגובה בתשלום הריבית המתוכנן והעקבי והחזר הקרן של המשכנתא הבסיסית על ידי הלווים.
