הגדרת אמון התשתיות
אמון בתשתיות הוא סוג של נאמנות הכנסה שקיימת למימון, הקמה, בבעלות, הפעלה ותחזוקה של פרויקטים שונים של תשתיות באזור מסוים או באזור פעילות. אמון התשתיות יספק גם תשלומי הפצה לבעלי יחידות על בסיס תקופתי.
פורץ את אמון התשתיות
בעת הערכת אמון תשתיות, חשוב לקחת בחשבון את האחזקות הבסיסיות של הנאמנות לפני קבלת החלטת רכישה. כמו בכל אמון, כדאי לקבוע את הערך המהותי של הנאמנות על ידי שימוש בכל מספר טכניקות הערכה, כולל תזרים מזומנים מוזל, או מחיר / EBIT ומכפיל מחיר / EBITDA.
REIT תשתיות
נאמנות השקעות בנדל"ן, או REIT, היא חברה שבבעלותה, מפעילה או מממנת נדל"ן מניב. כדי שחברה תוכל להיחשב ל- REIT, עליה לעמוד בהנחיות רגולטוריות מסוימות. REIT נסחרת לעתים קרובות בבורסות גדולות כמו ניירות ערך אחרים ומספקים למשקיעים חלק נזיל בנדל"ן.
תשתיות REITS מחזיקה בניהול ונדל"ן תשתית תוך גביית שכר דירה מדיירים המעסיקים או משתמשים בנכס זה. תשתיות REITs סוגי נכסים כוללים כבלי סיבים, תשתיות אלחוטיות, מגדלי תקשורת וצינורות אנרגיה.
לדוגמה, חברת American Tower Corporation (AMT), אחת ה REITs העולמיות הגדולות, מחזיקה, מפתחת ומפעילה מעל 160, 000 אתרי תקשורת. היא שוכרת מקום במגדלי תקשורת, מפעילה מערכות אנטנות מבוזרות בחוץ ושירותים וגגות מנוהלים שמאיצים את פריסת הרשת. מניות ה- REIT רשומות ב- NYSE.
אנשים יכולים להשקיע ב REIT באמצעות רכישת מניות ישירות בבורסה פתוחה או השקעה בקרן נאמנות המתמחה בנדל"ן ציבורי. חלק מהריטים רשומים ב- SEC וציבוריים, אך אינם רשומים בבורסה; אחרים הם פרטיים.
נאמני תשתית הנסחרים בבורסות גדולות הם נדירים יחסית - רק קומץ זמין בארה"ב. סיבה אחת יכולה להיות המורכבות בפעילותם. ל- AMT, למשל, יש יותר מ -160, 000 נכסים שהיא מנהלת על פני מגוון של אתרי תקשורת שונים. צרכי ההון עבור חברות כאלה הם גדולים והתפעול עשוי להיות נתון לאירועים הקשורים למזג האוויר כמו הוריקנים ואסונות טבע אחרים.
באופן כללי, בעת הערכת REIT, רווחים למניה ויחס רווח / ת לא מועילים. יש להסתכל על כספים מפעילות (FFO) ולא על הכנסה נטו. על משקיעים פוטנציאליים לחשב גם כספים מותאמים מפעילות (AFFO), המנכות את ההוצאות הסבירות הנחוצות לשמירה על תיק הנדל"ן. AFFO מספקת כלי מצוין למדידת יכולת תשלום הדיבידנד של REIT וסיכויי הצמיחה שלו. מידע נוסף ניתן למצוא כאן.
