הפרות אתיות ופעילות פלילית בענפים שונים השפיעו על כלכלתנו בעשורים האחרונים, במיוחד בתחום הבנקאות, הפיננסים והדיור. בואו ונבחן את הסוגיות האתיות והפליליות המורכבות סביב הונאת משכנתא.
מהי הונאת משכנתא?
הונאה בצורתה הפשוטה ביותר היא מצג שווא מכוון והונאה: צד אחד מרמה אחר על ידי הצגת מצג שווא של מידע, עובדות ומספרים. אז הונאת משכנתא איננה רק נוהלי הלוואות טורפים שמכוונים ללווים מסוימים.
הונאות דיור או משכנתא יכולות להיות מבוצעות על ידי אנשים אשר מתכוונים לאכלס נכס כבית מגורים עיקרי או על ידי קבוצות משקיעים המונעות באמצעות נכסים להשכרה או מבצעות הונאות שמאות בעת הפיכת בתים.
על פי נתוני הלשכה הפדרלית לחקירה (FBI), מדובר בכל סוג של "אי-השגה מהותית, מצג שווא או השמטה הנוגעים לרכוש או למשכנתא הפוטנציאלית עליהם מסתמך החתן או המלווה לממן, לרכוש או לבטח הלוואה." בהגדרת עבודה זו אנו רואים כי הונאות משכנתא יכולות להתבצע על ידי לווים בודדים והן על ידי אנשי מקצוע בענף. והסכומים המעורבים הם גבוהים. לדוגמה, בסקרמנטו שבקליפורניה הורשעו שבעה בני אדם בהונאת משכנתא בסך 10 מיליון דולר בתחילת 2019.
כדי להבין את ההשלכות על ענפי הדיור והנדל"ן ועל מוסדות פיננסיים, עיין בכותרות ובספרות על משבר המשכנתאות הסאב פריים ב -2008. חלק גדול מהלוואות ספקולטיביות זו שהתבססו על הונאת משכנתא.
מדוע לבצע הונאת משכנתא?
לווים ואנשי מקצוע מונעים ממני לבצע הונאת משכנתא מסיבות רבות. אנו יכולים לתאר את מרבית הסיבות הללו על ידי הגדרת שני סוגים עיקריים - הונאה לדיור והונאה למטרות רווח. הונאה בגין דיור מבוצעת על ידי לווים, שלעתים קרובות בסיוע עובדי הלוואות או כוח אדם אחר, מציגים או משמיטים פרטים רלוונטיים אודות תעסוקה והכנסה, חוב ואשראי, או שווי נכס ומצבם במטרה להשיג או לשמור על בעלות על נדל"ן. הונאה בגין רווח מתבצעת על ידי אנשי מקצוע בתעשייה אשר מטעים, מציגים או משמיטים פרטים רלוונטיים אודות העסקתם, הכנסותיהם, חובם ואשראים או של לקוחותיהם, או שווי נכס ומצבם, במטרה למקסם את הרווחים בעסקת הלוואה.
חשוב לציין כאן כי הונאה למטרות רווח יכולה להתבצע על ידי כל איש מקצוע בשרשרת עסקאות ההלוואות כולל הבנאי, סוכן מכירות נדל"ן, פקיד הלוואות, מתווך משכנתא, יועץ אשראי / חוב, שמאי מקרקעין, מפקח נכסים, סוכן ביטוח חברת כותרת, עורך דין וסוכן נאמנות. אנשי מקצוע בתעשייה יכולים גם לעבוד בהופעה, כרשת, כדי להונות את החתמים, המלווים והלווים, ולמקסם את העמלות ולחלוק את הרווחים בכל השירותים הקשורים למשכנתא. פעולות אלה מונעות על ידי הרצון לזכות בעמלות מכירה נוספות או פשוט להגדיל את עמדת ההשקעה.
תוכניות והונאות נפוצות של הונאת משכנתא
התוכניות הנפוצות ביותר להונאת משכנתא הן סוגים שונים של דפדוף בנכסים, הונאות אכלוס והונאת קונה קש. הימנעות מהנכסים בדרך כלל אינה בלתי חוקית כאשר היא קשורה ברכישת בית, החזקה / תיקונו ואז מכירתו מחדש למטרות רווח. לעומת זאת, כאשר רכוש נרכש מתחת לשוק ונמכר מייד ברווח בעזרת שמאי מושחת ש"מוודא "כי שווי הנכס הוא למעשה כפול מסכום הרכישה הראשוני, מצוין הונאת משכנתא.
Takeaways מפתח
- תרמיות הונאה משכנתא אינדיבידואליות נפוצות הן גניבת זהות וזיוף הכנסות / נכסים, בעוד שאנשי מקצוע בתעשייה עשויים להשתמש בהונאות שמאות והלוואות אוויריות בכדי לנפות את המערכת. פעילויות הלוואות אשראי, הצלת עיקול והונאות הפחתת משכנתא, כל אלה תרמו למיתון הגדול בשנת 2007. משכנתא הונאה ממשיכה להיות בעיה באמריקה. על פי נתוני CoreLogic, כפי שפורסם על ידי CNBC באוקטובר 2018, "לפי הערכות של אחד מכל 109 יישומי משכנתא יש אינדיקציות להונאה." ישנם ארגונים מקצועיים המפקחים ובודקים הונאות משכנתא, יחד עם ה- FBI.
במקרה של תכנית הדלגת רכוש קרובה לאותו יום, שרשרת הכותרת והשמאות בדרך כלל הונאה וכוללת שלושה צדדים - המוכר, הסנפיר וקונה הקצה הבלתי מעורער. המוכר עושה חוזה עם הסנפיר לרכישת הנכס לפי שווי שוק. הסנפר מעניק לרוכש הקצה התחייבות לביטול כותרות הונאה, ומראה את הסנפייר כבעלים (אם כי זה לא המקרה) ושומה מתבצעת במחיר המנופח עליו הסכימו הסנפיר וקונה הקצה.
הונאה בתפוסה היא תוכנית המשמשת את המשקיעים כדי להעפיל ליחס גבוה יותר של הלוואה לערך ולהוזלת עלויות הכיס ברכישות, בנוסף לשיעורי המשכנתא הנמוכים. הונאה בתפוסה מתרחשת כאשר לווה טוען כי הבית יהיה מיושב על ידי בעלים כדי להשיג מעמד בנקאי חיובי כאשר הנכס בפועל יישאר פנוי. קונה הקש משתמש או מאפשר למישהו להשתמש בזהותו, ציון האשראי וההכנסה שלו בכדי להשיג נכס עבור קונה אחר שלא עשוי להיות זכאי למשכנתא (או להיות זכאי לתעריפים הטובים ביותר). קונים קש משמשים לעתים קרובות על ידי משקיעים, ברצון ובין שלא במודע, כדי לכסות צורות אחרות ושכבות מרובות של הונאה.
ההונאות הנפוצות ביותר בהונאת משכנתא הן גניבת זהות וזיוף הכנסות / נכסים. גניבת זהות מתרחשת כאשר הקונה האמיתי משיג במרמה מימון תוך שימוש במידע של קורבן לא מוכן ולא מודע, כולל מספרי ביטוח לאומי, תאריכי לידה וכתובות. גניבת זהות לצורכי משכנתא עשויה לכלול גם גידולי שכר גנובים, רישומי בנק, החזרי מס, W2s ומכתבי אימות תעסוקתי. אפילו רישומי בעלות על נכסים ניתנים לזיוף, ולווים יכולים להשיג משכנתא הונאה על נכס שלא בבעלותם ואינם מחזיקים.
הלוואת אוויר לעומת הונאת שמאות
ההונאות הנפוצות ביותר בתחום הונאות משכנתא הינן הונאות הלוואות והערכה. הלוואת האוויר היא הלוואה המתקבלת בנכס שאינו קיים או עבור לווה שאינו קיים. לעתים קרובות קבוצה של אנשי מקצוע תעבוד יחד כדי ליצור לווה מזויף, שרשרת תארים מזויפת, ולקבל כותר וביטוח רכוש. בנוסף, רשת ההונאה עשויה לכלול בנקים טלפוניים ותיבות דואר ליצירת אימות תעסוקה מזויפות, כתובות בית ומספרי טלפון של לווים. הונאת הלוואות האוויר פשוט מכניסה מזומנים לידיהם של המבצעים, ואף נכס מעולם לא נקנה או נמכר.
הונאת שמאות מערבת לעתים קרובות סוכן נדל"ן, בונה, שמאי וקצין הלוואות עובדים יחד כדי למקסם את מחיר הרכישה ואת סכום ההלוואה כדי להגדיל את העמלות שלהם. מצד שני, שמאים מושחתים לרוב יעריכו נכס בכדי להבטיח שמשקיע אחר יוכל לרכוש את הנכס.
צורות מסוימות של פעילויות הלוואות טורפות, הונאות עיקול להצלת משכנתא והפחתת משכנתא תלויות במידה רבה בשיטות ההונאה המשכנתא האמורות. הלוואות טורפים כוללות בדרך כלל זיוף נתוני הכנסות של המלווים כדי לשקף באופן לא מדויק את יכולתם לקחת חוב נוסף. פעילויות כאלה תרמו רבות למיתון הגדול.
מאבק בהונאת משכנתא
לא חסרים חקיקה ברמה המקומית, הממלכתית או הפדרלית שנועדו להפחית הונאות משכנתא. המדינות נקטו צעד גדול לאחרונה בכך שהן דורשות רישוי של קצין הלוואות והשתלמויות. בנוסף, סוכנויות נדל"ן, כותרות וביטוח מורשות ומפוקחות על ידי סוכנויות ממשלתיות. מדינות רבות דורשות גם ביקורת תקופתית על פעילויות ועסקאות של חברות הלוואות משכנתא כדי לפקח על הציות.
לארגונים מקצועיים כמו עמותות בנקאי המשכנתאות וההתאחדות הארצית של מתווכי משכנתא יש קוד התנהגות ושיטות עבודה מומלצות המופעלות על ידי עמיתים. היחידה השנייה לפשעים כלכליים של ה- FBI עוקבת גם אחר תלונות ופעילות חשודה בענף המשכנתאות.
בשורה התחתונה
החדשות הטובות הן שאנחנו יכולים לשפר את השווקים על ידי הפחתת הונאות משכנתא. על אנשים לקבוע ציפיות מציאותיות לחוויות אשראי ולחוות בית. על המשקיעים להציב יעדים מציאותיים לרווח. על אנשי התעשייה לנהוג בתקנים אישיים גבוהים יותר ולהיכנע לאחריות בארגון עמיתים. ממשלות צריכות להפוך את החקיקה לאחידה יותר וליישב את אכיפת החוק עם חקירות אקטיביות.
