בעלי בתים מוצאים את עצמם לעיתים קרובות במצב הבלתי ניתן לספק של שהם חייבים יותר ביתרת המשכנתא ממה שווה לבתיהם. זה נובע משילוב של אירועים, שרבים מהם אינם בשליטת בעל הבית. מחירי נדל"ן נופלים, שכונה שהולכת ומידרדרת, החלטות על הלוואה גרועות (למשל, לווה יותר ממה שהלווה יכול להרשות לעצמו או לקחת על עצמו אופציה למשכנתא בשיעור מתכוונן) ומימון מחדש מחדש להוצאת הון יכולים כולם להשאיר לבעלי בתים חובות הולכים וגדלים. כאשר יתרת המשכנתא עולה על שווי הנכס, מכונה עמדת בעל הבית כ"הופך "או" מתחת למים ". בריחה ממצב לא נוח זה קשה - ולעיתים קרובות היא מחייבת למכור את הבית בפחות משווי ההלוואה - אך ישנם פתרונות. בואו נסתכל על כמה אפשרויות לבעלי בתים עם הון עצמי שלילי.
מכירת בית קצרה בהון
מכירה קצרה היא אפשרות בת קיימא אם ההבדל בין מחיר המכירה של הבית לבין הסכום המשועבד הוא קטן, או למוכר יש כיסים עמוקים. אם ניתן למצוא קונה, בעל הבית יכול להגיע לסגירה עם המחאה לשלם את יתרת ההלוואה. אם המוכר אינו יכול להרשות לעצמו לשלם את היתרה אך חייב למכור, על המוכר ליצור קשר עם בעל המשכנתא ולנסות לתאם מכירה קצרה. (למידע נוסף על מכירת הבית קצרה , קרא מכירת הבית הקצרה כדי למנוע עיקול .)
שכנוע המלווה להסכים למכירה קצרה כרוך לעתים קרובות בכמות זמן רבה וניירת. בנוסף להשגת המלווה להסכים, על בעל הבית למצוא סוכן נדל"ן שמוכן להתמודד עם המכירה. אם נמצא קונה, הסיבוכים נמשכים. המלווה לרוב מספק את ההלוואה בשמו של משקיע. אם המלווה מרגיש בנוח עם המכירה, המלווה צריך לעבוד עם המשקיע המחזיק בהלוואה כדי להגיע להסכמה. זה יכול לקחת זמן. אם הבית מכוסה בביטוח משכנתא פרטי (PMI), ייתכן שהמבטח יהיה מעורב בתהליך. המבטח ביטח את הנכס כנגד ברירת מחדל כדי להגן על האינטרסים של הבנק, ולכן למבטח יש חלק בתהליך. באופן כללי, מסגרת הזמן להגיע להסכם ארוכה, ולבנק אין תמריץ רב לשתף פעולה.
עיקול
כאשר הכל נאמר, בעל הבית יכול בסופו של דבר לחייב כסף לבנק, גם לאחר המכירה, כדי להבדיל בין מה שקונה מוכן לשלם לבין מה שהבנק מוכן לקבל. אם אתה חושב שזה יכול להיות המצב שלך, האלטרנטיבה עשויה להיות עיקול. עם זאת, שקלו אפשרות זו בזהירות רבה - למרות שמכירה קצרה אינה מתאימה לדירוג האשראי שלכם, העיקול חמור עוד יותר. (קרא את חשיבות דירוג האשראי שלך כדי ללמוד כיצד פעילויות ההלוואות שלך משפיעות על דירוג האשראי שלך.)
בנוסף לאתגרים בהקמת המכירה, אפשרות לחייב כסף לאחר המכירה והסבירות שציון האשראי שלך ייקח מכה, יש לקחת בחשבון גם מיסים. מבחינה מסית, ההבדל בין מחיר המכירה על הבית לבין יתרת המשכנתא עשוי להיחשב כהכנסה. תשלום המס או הוכחת היותך חדל פירעון ובכך פטור מהמס, הם פריטים שיש לטפל בהם מכיוון שמבחינה מסית, מכירה קצרה נתפסת כסלחנות חובות.
האפשרויות להימנעות מהטרחה של מכירה קצרה מוגבלות. התרחיש האידיאלי הוא להמשיך לגור בבית ולשלם את המשכנתא עד שישתפר שוק הנדל"ן וניתן למכור את הבית במחיר המכסה את יתרת המשכנתא. אפשרויות נוספות שיש לקחת בחשבון הן לקחת דירה לחדר כדי לסייע בתשלום החשבונות, או מעבר לדירה והשכרת הבית.
בשורה התחתונה
הדרך הטובה ביותר למזער את הסיכויים למצוא את עצמכם הפוך היא לקחת את המשכנתא הקטנה ביותר שתוכלו למצוא ולפרוע אותה במהירות האפשרית. מאמץ זה מתחיל ברכישת בית שאתה יכול להרשות לעצמך, שיכול להיות נכס שונה באופן דרמטי מזה בו אתה מרגיש שאתה שייך. (זקוק לעזרה בקביעת המספרים? קרא משכנתא: כמה אתה יכול להרשות לעצמך? )
רוכשי בית חכמים וזהירים מבצעים מקדמה משמעותית ומאפשרים להם להימנע מהצורך לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI) ולספק מספיק הון ביתי שיהיה להם כרית אם ערכי הבתים יירדו. בנוסף, על ידי לקיחת משכנתא קטנה, עליכם להיות מסוגלים לבצע תשלומים נוספים ולצאת מתחת לנטל החוב בפחות זמן. לבסוף, ביצוע תשלומים נוספים הופך את הסיכוי למצוא את עצמך "הפוך" על המשכנתא הרבה פחות סביר.
עיין בהבנת מבנה תשלום המשכנתא כדי להבין את תהליך החישוב והתשלום וכן את לוח ההפחתות בהלוואות לדיור.
