מהו אמון מקרקעין?
נאמנות מקרקעין הינה ישות משפטית הנוטלת בעלות על, או סמכות, על חלק רכוש לפי בקשת בעל הנכס. כמו סוגים אחרים של אמון, גם התנאים של כל אמון מקרקעין הם ייחודיים.
Takeaways מפתח
- נאמני קרקעות הינם ארגונים הנוטלים בעלות חוקית, ניהול כספים או שליטה חלקית על רכוש לפי התנהגותו של בעל המקרקעין. נאמני קרקעות המחזיקים בכותרות, המכונים גם נאמני קרקעות באילינוי, מגנים על אנונימיות של בעלי קרקעות ושומרים על רכוש מחוץ לצוואה. הממונה על ניהול קרקעות לא מפותחות לשמירה על משאבי טבע, אתרים היסטוריים ואזורי בילוי ציבוריים לדורות הבאים. בעלי בתים המשתמשים בהקלות שימור כדי להעביר זכויות פיתוח לנאמנות קרקע לשימור יכולים לקבל ניכוי מס עבור תרומת הצדקה שלהם. מקרים של הונאה, כמה תרומות להקלת שימור ונאמני הקרקעות המקבלים אותם - נבדקו תחת בדיקה מוגברת.
איך עובד אמון מקרקעין
התחל מהבנת שני סוגי אמון הקרקעות.
- נאמנות להחזקת כותרת מאפשרת לבעל הנכס לשמור באופן אנונימי על כל הזכויות על הנכס, ולכוון את פעולות נאמנות המקרקעין. נאמנויות אלה נקראות גם "נאמני קרקעות באילינוי" מכיוון שהן פופולריות לראשונה בשיקגו במהלך שנות ה -18. באותה תקופה, בעלי הנכסים לא הורשו להצביע על פרויקטים עירוניים באותם המקומות שהיו ברשותם קרקעות. כדי לעקוף חוק זה, אנשי עסקים ופוליטיקאים עשירים ישתמשו בנאמנויות קרקע לרכישת אדמות באופן אנונימי, ובכך יגן על זכויות ההצבעה שלהם.
לא לכל 50 המדינות יש מבנה חוקי לנאמנות מקרקעין. עם זאת, מרבית המדינות דוחות את חוקי הנאמנות בקרקעות באילינוי אם אין להם משלהם, כלומר כל אדם יכול להקים אמון מקרקעין "בסגנון אילינוי" בכל מדינה עם הנחיות משפטיות נאותות. נאמנות קרקע לשימור, לעומת זאת, מחייבת את בעל הנכס לוותר על חלק מהזכויות על שימוש בפיתוח קרקעות. מטרת אמון קרקע לשימור היא להגן על חיות בר, אתרים היסטוריים ותרבותיים ומשאבי טבע מפני פיתוח מסחרי או פעילויות אחרות העלולות להוביל לשיבוש או זיהום.
נאמני קרקעות מחזיקים בכותרות (aka Trusts Land Illinois)
בנאמנות מקרקעין המחזיקים בכותרות, בעל המקרקעין חותם על מסמך שנקרא Deed in Trust, אשר מעביר בעלות חוקית על הנכס. בעת הקמת הנאמנות, בעל המקרקעין (שהוא גם נותן הנאמנות וגם המוטב) יכול לציין כיצד יש לנהל את הקרקע, למי יש שליטה עליה וכיצד חלוקה של כל הכנסה שהיא מייצרת. המשמעות היא שבעוד שהנאמנות היא בעלת הכותרת על הנייר, בעל המקרקעין שולט בשליטה מלאה על הנכס.
נאמנויות להחזקת כותרות משמשות כדרך לבעלי נכסים לשמור על אנונימיות ולהרחיק את הנכסים היקרים. הם יכולים לספק מספר יתרונות נוספים לתכנון עזבון ולהגן על נכסים מפסקי דין או שעבודים. זה יכול להיות שימושי במיוחד עבור עשירים מאוד, ידוענים, וחברות גדולות שאולי ירצו לשמור על תוכניות פיתוח תחת עוטף.
מקרה מעניין: אתר הנופש המפורסם של וולט דיסני באורלנדו, פלורידה, נרכש בתחילה בשנת 1965 באמצעות קרן קרקע להחזקת תארים. לבעליהן המקוריים של ביצות פלורידה שעליה בנוי אתר הנופש לא היה שום מושג שדיסני, שכבר היה שם בית באותה תקופה, עמד מאחורי הרכישה. לו היו מודעים לזהות הקונה, סביר להניח שהם היו מעלים את מחיר המבוקש שלהם.
נאמני קרקע לשימור
בנאמנות קרקע לשימור, הנאמנות אינה בהכרח משתלטת על תואר הקרקע אלא אם כן הנכס נתרם במלואו. במקום זאת, בעל קרקע יכול להתקשר בהסכם המחייב כחוק, שנקרא זיקת שימור, ובכך "לתרום" את זכויות הפיתוח שלהם לנאמנות. על האמון מוטל להבטיח את אכיפת ההקלה ובמקרים מסוימים לנהל את הנכס.
ניתן להתאים את הקלות השימור כך שבעל המקרקעין ישמור על זכויות בעלות ושימוש - כמו הזכות להמשיך בחקלאות או לגדל בעלי חיים - תוך הקפדה על כך שהאדמה תישאר ללא פיתוח בתמיד. הקלות שימור "עוקבות אחר האדמה", ופירושן שתנאי ההנאה נשארים בתוקף גם אם הקרקע נמכרת או מועברת ליורשים.
56 מיליון
המספר הכולל של דונמים של אדמות לא מפותחות המנוהלות על ידי נאמנות קרקע פרטית לשימור 1, 300 פלוס ברחבי ארה"ב
שיקולים מיוחדים
יש הבחנה חשובה נוספת בין נאמנות להחזקת כותרות לבין נאמני קרקע לשימור: תרומה לאחרון עשויה להרוויח לך הפרת מס גדולה.
אם בעל קרקעות תורם את זכויות הפיתוח שלהם לנאמנות לשימור, הם יכולים לקבל ניכוי מס השווה להבדל בין שווי האדמה כמטופח (עם זיקת הקלות במקום) לבין מה שיכול היה להיות שווה אם יפותחו לטובתה " השימוש הגבוה ביותר והטוב ביותר. " בחלק מהמקרים ניכוי זה יכול להיות שווה מיליוני דולרים.
בדרך כלל, בעלי קרקעות הם או חקלאים ובעלי חווה שבבעלותם את הנכס במשך דורות או אנשים עשירים מאוד, משפחות או עסקים שיכולים להרשות לעצמם לקנות שטחים באופן סופי. אולם לאחרונה התפתחה נישת השקעות חדשה שנועדה לפתוח את יתרונות המס של השימור לחלק גדול יותר מהאוכלוסייה.
השקעה בהקלות שימור…
באמצעות שותפות מרובת חברים (או 'סינדיקט'), חברות השקעות אלה מאפשרות למשקיעים מוסמכים מרובים לאחד את כספם לרכישת אדמות לשימור. לאחר שתרמו את זכויות פיתוח הנכסים לנאמנות מקרקעין באמצעות הקלת שימור, חברי השותפות חילקו את ניכוי המס באופן יחסי. בחלקם הודות לשותפויות השימור הללו, ההערכה היא כי שימור הקרקעות גדל ב- 175% בין 2005 ל -2015.
… והמחלוקת סביב השקעת הקלות בשימור
כמובן, בכל פעם שיש פוטנציאל לרווח, מישהו יתעלל במערכת. היו כמה מקרים בעלי פרופיל גבוה של אנשים שלוקחים ניכויים גדולים מאוד לתרומת הקלות על מגרשי גולף, פיתוחי דיור ונכסים אחרים שלמעשה אין להם ערך אקולוגי או תרבותי רב.
בתגובה, ניכרת הפגנה אגרסיבית נגד השקעות סינדיקטיות, ובמיוחד על נאמנויות הקרקע המקבלות את תרומות ההקלה שלהן. עם זאת, ההתמקדות היחידה הזו עשויה שלא לצייר תמונה מלאה של הסוגיות שבמופע. בין אם תורמים על ידי חקלאים, מיליארדרים או משקיעים מאוחדים, ברור שחוקי תרומת הקלות השימור מחייבים התבוננות מקרוב בכדי להבטיח שמזער הסיכון להתעללות מבלי להסיר את התמריץ לשמר.
