מהן הכנסות תפעוליות נטו - NOI?
הרווח התפעולי הנקי (NOI) הוא חישוב המשמש לניתוח הרווחיות של השקעות נדל"ן מניבות הכנסה. NOI שווה לכל ההכנסות מהנכס, פחות כל הוצאות התפעול הנחוצות באופן סביר. NOI הוא נתון לפני מס, המופיע בדוח הכנסות ותזרים מזומנים של נכס, שאינו כולל תשלומי קרן וריבית על הלוואות, הוצאות הון, פחת והפחתות. כאשר משתמשים בערך זה בענפים אחרים, הוא מכונה "EBIT", המהווה "רווחים לפני ריבית ומיסים".
Takeaways מפתח
- הרווח התפעולי הנקי מודד את הרווחיות של נכס מניב לפני הוספת עלויות מימון ומיסים. ניתן לתפעל את הוצאות התפעול המשמשות במדד NOI אם בעל נכס מגן או מאיץ פריטי הכנסה או הוצאה מסוימים. מדד NOI אינו כולל הוצאות הון.
הנוסחה ל- NOI היא:
Deen הכנסה תפעולית נטו = RR − מקום כלשהו: RR = הכנסות מקרקעין OE = הוצאות תפעול
הכנסות תפעוליות נטו
מה NOI אומר לך?
הכנסה תפעולית נטו היא שיטת הערכה המשמשת אנשי מקצוע נדל"ן כדי לקבוע את הערך המדויק של הנכסים המניבים שלהם. כדי לחשב NOI, יש להפחית מהוצאות התפעול של הנכס מההכנסה שהנכס מייצר.
בנוסף להכנסות משכירות, נכס עשוי גם לייצר הכנסות ממתקנים כמו מבני חניה, מכונות אוטומטיות ומתקני כביסה. הוצאות תפעול כוללות את עלויות ההפעלה והתחזוקה של הבניין, כולל דמי ביטוח, שכ"ט עו"ד, שירותים, ארנונה, עלויות תיקון ושכר טרחה. ההוצאות, כגון עלויות מערכת מיזוג אוויר חדשה לכל הבניין, אינן כלולות בחישוב.
NOI עוזר למשקיעים בנדל"ן לקבוע את שיעור ההיוון, אשר בתורו עוזר להם לחשב את ערך הנכס, ובכך מאפשר להם להשוות בין נכסים שונים שהם עשויים לשקול לקנות או למכור.
עבור נכסים ממומנים, NOI משמש גם ביחס כיסוי חובות (DCR), המספר למלווים ומשקיעים האם הכנסותיו של נכס מכסות את הוצאות התפעול שלו ותשלומי החוב. NOI משמש גם לחישוב מכפיל ההכנסה נטו, החזר מזומנים על ההשקעה וסך ההחזר על ההשקעה.
דוגמה לשימוש ברווח תפעולי נטו
נניח שבבעלותך נכס אשר גוזל מדי שנה הכנסות של 120, 000 $, והוצאות בסך 80, 000 $ בהוצאות תפעול. בנסיבות אלה יהיה לו NOI שהתקבל בסך 40, 000 $ (120, 000 - 80, 000 $). אם הסכום שלילי, כאשר הוצאות התפעול גבוהות מההכנסות, התוצאה נקראת הפסד תפעולי נטו (NOL).
נושים ומלווים מסחריים סומכים במידה רבה על NOI כדי לקבוע את פוטנציאל ייצור ההכנסה של הנכס שישמש למשכנתא, אפילו יותר מכפי שהם מכניסים את היסטוריית האשראי של המשקיע להחלטותיהם. במילים פשוטות: מדד זה מסייע למלווים להעריך ביסודו את הערך ההתחלתי של הנכס, על ידי חיזוי תזרימי המזומנים שלו. אם נחשב לנכס כמשתלם, המלווים משתמשים גם בנתון זה כדי לקבוע את גודל ההלוואה שהם מוכנים להעניק. מצד שני, אם הנכס מראה הפסד תפעולי נטו, המלווים עשויים לדחות את בקשת המשכנתא של הלווה, על הסף.
בעלי נכסים יכולים לתפעל את הוצאות התפעול שלהם על ידי דחיית הוצאות מסוימות תוך האצת אחרים. ניתן להגדיל את ה- NOI גם באמצעות העלאת דמי שכירות ותשלומים אחרים, ובמקביל להפחית את הוצאות התפעול הנחוצות באופן סביר. כדוגמה האחרונה, קחו בחשבון תרחיש בו בעל דירה מוותר על שכר הדירה השנתי של 12, 000 דולר לשנה, בתמורה לכך ששוכר זה משמש כמנהל נכס. אם בעל הדירה בדרך כלל ישלם למנהל בניין משכורת בסך 30, 000 $, הוא עשוי כתוצאה מכך להפחית את ההוצאות "הכרחיות" בסך 30, 000 $ מההכנסות, ולא את העלות בפועל של 12, 000 $. (לקריאה קשורה ראו "NOI לעומת EBIT: השוואת ההבדלים")
