מה הכלל באחוז האחיד?
כלל האחוז האחיד, לעיתים מסוגנן כ"כלל 1% ", משמש כדי לקבוע אם שכר הדירה החודשי שנרוויח מחלק נכס להשקעה יעלה על תשלום המשכנתא החודשי של הנכס. מטרת הכלל היא להבטיח כי שכר הדירה יהיה גדול יותר או - במקרה הרע - שווה לתשלום המשכנתא, כך שהמשקיע לפחות ישבר אפילו על הנכס.
כלל האחוזים יכול לספק קו בסיס לקביעת גובה שכר הדירה שגובים בעלי נכסים מסחריים על שטחי נדל"ן. גובה שכר דירה זה יכול לחול על כל סוגי הדיירים בנכסי נדל"ן למגורים וגם למסחר.
רכישת חלק נכס להשקעה מחייבת ניתוח מעמיק של גורמים רבים. כלל האחוזים הוא רק כלי מדידה אחד שיכול לעזור למשקיע לאמוד את הסיכון ואת הרווח הפוטנציאלי שעשוי להשיג באמצעות השקעה בנכס.
איך הכלל האחוז עובד
חישוב פשוט זה מכפיל את מחיר הרכישה של הנכס בתוספת כל תיקונים נחוצים ב -1%. התוצאה היא רמת בסיס שכירות חודשית. זה גם בהשוואה לתשלום המשכנתא החודשי כדי לתת לבעלים הבנה טובה יותר של תזרים המזומנים החודשי של הנכס.
כלל זה משמש רק להערכה מהירה מכיוון שהוא אינו לוקח בחשבון עלויות אחרות הקשורות לחלק נכס, כגון אחזקה, ביטוח ומיסים.
דוגמה לכלל האחוז
משקיע מחפש להשיג הלוואת משכנתא בנכס להשכרה בשווי התשלום הכולל של 200, 000 $. על פי הכלל באחוזים, הבעלים יחשב תשלום שכר דירה חודשי בסך 2, 000 $: 200, 000 $ כפול 1%. במקרה זה, המשקיע היה מבקש הלוואת משכנתא עם תשלומים חודשיים של פחות וממילא לא יותר מ -2, 000 $.
Takeaways מפתח
- שכר הדירה המחויב אמור להיות שווה או גדול מתשלום המשכנתא של המשקיע כדי להבטיח שהיא לפחות תפרק אפילו על הנכס. יש לרוב את מחיר הרכישה של הנכס בתוספת כל תיקונים נחוצים ב -1% בכדי לקבוע את רמת הבסיס של שכר הדירה החודשי. באופן אידיאלי, על משקיע לחפש הלוואת משכנתא עם תשלומים חודשיים הנמוכים מהנתון של 1%.
הכלל באחוז אחד לעומת סוגים אחרים של חישובים
כלל האחוז האחד עוזר גם לתת למשקיע נקודת בסיס לשקול גורמים אחרים הנוגעים לבעלות על נכס. חישוב חשוב שני הוא מכפיל שכר הדירה ברוטו, המשתמש ברמת שכר הדירה החודשית בכדי לקבוע את משך הזמן שיידרש לשלם את ההשקעה. חישוב זה מושג על ידי חלוקת סך הערך השאול בשכירות החודשית.
בדוגמא הבית עם שווי של 200, 000 $, המשקיע יחלק 200, 000 $ ב- 2, 000 $. זה נותן לה תקופת שכר של 100 חודשים, המתורגמת לקצת מעל 8.3 שנים. המשקיעים יכולים גם להשתמש במכפיל שכר הדירה ברוטו כאשר שוקלים את תנאי לוח התשלומים של הלוואה שנלקחה עבור הנכס.
הכלל של 70% מרמז על כך שמשקיע לא צריך לשלם יותר מ- 70% מערכו המשוער של הנכס לאחר תיקון פחות עלויות.
שיקולים מיוחדים
בחישוב מכפיל שכר הדירה ברוטו, על הקונה לשקול גם את שיעורי השכירות באזור בו הנכס נמצא. אם התעריף הסטנדרטי לשכירות בשכונה הוא פחות מ- 2, 000 $ עבור הקונה בדוגמה זו, ייתכן שהמשקיע צריך לשקול להוריד את שכר הדירה כדי לוודא שהיא תמצא דיירת.
גורם חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון הוא תחזוקה בנכס. בעל הנכס אחראי על האחזקה והתיקונים. אמנם פיקדון עשוי לכסות נזקים משמעותיים, אך חשוב מאוד שהבעלים יתקצב סכום מוגדר של שכר הדירה לצורך חסכון בתחזוקה. זה יכול לתרום לרווחים אם הוא לא מנוצל, והכסף יהיה זמין כאשר יתעוררו צרכי תחזוקה כלשהם.
בסך הכל, השקעה בנדל"ן יכולה להיות השקעה טובה למשקיעים לטווח הארוך. שכר הדירה הבסיס שגובה בעלים על כל סוג של נכס קובע את רמת התשלומים שצפו הדיירים. בעלים בדרך כלל מעלים שכר דירה מדי שנה כדי להתמודד עם אינפלציה ועלויות אחרות הקשורות בנכס, אך שיעור הבסיס הוא רמה חשובה שקובעת את התשואה הכוללת מהשקעה.
