מהי משכנתא ברכישת כסף?
משכנתא בכספי רכישה הינה משכנתא המונפקת ללווה על ידי מוכר הבית כחלק מעסקת הרכישה. המכונה גם מימון מוכר או בעלים, זה נעשה לרוב במצבים בהם הקונה אינו יכול להעפיל למשכנתא דרך אפיקי הלוואה מסורתיים. ניתן להשתמש במשכנתא בכספי רכישה במצבים בהם הקונה נוטל את המשכנתא של המוכר, וההפרש בין היתרה במשכנתא שנחשבה למחיר המכירה של הנכס מורכב ממימון מוכר.
היסודות של משכנתא ברכישה
משכנתא בכספי קנייה אינה דומה למשכנתא מסורתית. במקום לקבל משכנתא דרך בנק, הקונה מספק למוכר תשלום מקדמה ומעניק מכשיר מימון כראיה להלוואה. מכשיר האבטחה נרשם בדרך כלל ברשומות ציבוריות, ומגן על שני הצדדים מפני מחלוקות עתידיות.
האם לנכס יש משכנתא קיימת רלוונטית רק אם המלווה מאיץ את ההלוואה במכירה עקב סעיף ניכור. אם למוכר יש תואר ברור, הקונה והמוכר מסכימים על ריבית, תשלום חודשי ותקופת הלוואה. הקונה משלם למוכר עבור הונו של המוכר על בסיס תשלומים.
סוגי משכנתאות ברכישת כסף
חוזי קרקעות אינם מעניקים תואר חוקי לקונה אלא מעניקים לקונה תואר שוויוני. הקונה מבצע תשלומים למוכר לפרק זמן מוגדר. לאחר התשלום הסופי או מימון מחדש הקונה מקבל את המעשה.
הסכם רכישת חוזה שכירות פירושו שהמוכר מעניק לקונה תואר הוגן ומחכיר את הנכס לקונה. לאחר מילוי הסכם רכישת השכירות, הקונה מקבל את התואר ואת האשראי עבור תשלומי השכירות בחלקם או את כולם, כנגד מחיר הרכישה ואז בדרך כלל מקבל הלוואה לתשלום המוכר.
הטבות משכנתא ברכישה-כסף לקונים
גם אם המוכר מבקש דוח אשראי על הקונה, קריטריוני המוכר לגבי כישורי הקונה הם בדרך כלל גמישים יותר מאלו של המלווים המקובלים. קונים רשאים לבחור מבין אפשרויות תשלום כגון ריבית בלבד, הפחתות בריבית קבועה, פחות ריבית או תשלום בלון. התשלומים עשויים להתערבב או להתאים, ושיעורי הריבית עשויים להתאים או להישאר קבועים מעת לעת, בהתאם לצרכי הלווה ולפי שיקול דעתו של המוכר.
מקדמות ניתנות למשא ומתן. אם מוכר מבקש מקדמה גדולה יותר ממה שיש לרוכש, המוכר רשאי לאפשר לקונה לבצע תשלומי הון חד פעמי תקופתיים למקדמה. גם עלויות הסגירה נמוכות יותר. ללא מלווה מוסדי, אין נקודות הלוואה או הנחה או עמלות בגין המלווים בגין מקור, עיבוד, ניהול או קטגוריות אחרות. כמו כן, מכיוון שקונים אינם מחכים למלווים למימון, הקונים עשויים להיסגר מהר יותר ולקבל חזקה מוקדם יותר מאשר בהלוואה רגילה.
הטבות משכנתא ברכישת כסף למוכרים
המוכר עשוי לקבל מחיר מחיר מלא ומעלה עבור בית בעת מתן משכנתא בכספי רכישה. המוכר עשוי לשלם פחות במיסים על מכירת תשלומים. תשלומים מהקונה עשויים להגדיל את תזרים המזומנים החודשי של המוכר, ולספק הכנסה שניתן לבזבוז. המוכרים עשויים גם לשאת בריבית גבוהה יותר מאשר בחשבון שוק כסף או השקעות אחרות בעלות סיכון נמוך.
