הבנת המקרה

בטח שמעתם את מדד Case-Shiller שהוזכר שוב ושוב בחדשות. אולי אתה יודע שזה קשור למחירי הדירות ושוק הדיור. אבל מה המדד הזה, בדיוק, וכיצד הוא משפיע עליך?

מהו מדד קייס שילר?

מדד קייס שילר פותח בשנות השמונים על ידי שלושה כלכלנים: אלן וייס, קארל קייס ורוברט שילר. בהמשך הקים השלישייה חברה למכירת המחקר שלהם; החברה נרכשה על ידי Fiserv, Inc., המאפיינת את הנתונים שמאחורי המדד. הנתונים מופצים על ידי Standard & Poor's.

המדד, המכונה רשמית מדד המחירים הביתיים של S&P / Case-Shiller, הוא למעשה לא מדד אחד בכלל. יש באמת כמה אינדקסים:

• מדד המחירים הלאומי הביתה, המכסה תשע חטיבות מפקד ענקיות. זה מחושב רבעוני ומפורסם ביום שלישי האחרון של פברואר, מאי, אוגוסט ונובמבר.

  המדד המורכב של 10 ערים, המכסה את בוסטון, שיקגו, דנבר, לאס וגאס, לוס אנג'לס, מיאמי, ניו יורק, סן דייגו, סן פרנסיסקו וושינגטון הבירה.

  המדד המורכב של 20 ערים, הכולל את כל הערים הנ”ל בתוספת אטלנטה, שארלוט, קליבלנד, דאלאס, דטרויט, מיניאפוליס, פיניקס, פורטלנד (אורגון), סיאטל וטמפה.

  עשרים אינדקסים אזוריים של מטרו בודדים עבור כל אחת מהערים המפורטות לעיל.

המדדים, מלבד המדד הלאומי, מתפרסמים ביום שלישי האחרון של כל חודש בשעה 9:00 EST. יש נתוני זמן פיגור של חודשיים בנתונים המדווחים, ולכן הדו"ח שהונפק במאי מכסה רק מכירות בית עד חודש מרץ.

כל מדד מודד שינויים במחירי מגורים צמודי קרקע צמודי קרקע (הידועים גם כבתים) בשיטת המכירה החוזרת, המשווה את מחירי המכירה של אותם נכסים לאורך זמן. בנייה חדשה אינה נכללת - מכיוון שבתים אלה לא נמכרו קודם לכן, אין דרך לחשב כיצד מחירי המכירה שלהם השתנו עד שהיו להם שני בעלים (בשלב זה הם כבר לא בונים חדשים). קונדוסים ושיתופי פעולה אינם כלולים באף אחד מהאינדקסים העיקריים; עם זאת, ישנו אינדקס דירות נפרד העוקב אחר מחירי דירות בחמישה שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו.

סוגי המכירות שעוקבים אחר מדדי קייס שילר נקראים עסקאות מכירה באורך נשק. מדובר בעסקאות בהן הבית נמכר לפי שווי שוק וניתן להשתמש בנתוני מחיר המכירה כדי לקבל תמונת מצב מדויקת של שוק הדיור. עסקה בה אמא ​​מכרה את ביתה לבנה במחיר נוח מתחת לשוק לא תיכלל באף מדד קייס שילר משום שהיא אינה משקפת במדויק את פעילות שוק הדיור הכללית. מכירות עיקול כלולות במדדים מכיוון שמכירה בין בנק לאדם נחשבת כאורך זרועות וגם מכירה חוזרת.

בנוסף לא נכלל מהאינדקס נכסים שהייעוד שלהם משתנה (נכס שנחשב לאחרונה לבית אך הוא כיום דירה לא ייכלל), מכירות ממש לפני או לאחר שינוי של הנכס באופן דרמטי (כמו בית דו-חדרי שינה משופץ לבית בן חמישה חדרי שינה) ועסקאות שנראות כאילו שגיאות נתונים (בית שנמכר לאחר מכן תמורת 100, 000 $ מאוחר יותר דווח שהוא נמכר ב -10, 000 $, למשל).

מדוע ענייני מחירים לבית

ברור שאם אתם מחפשים לקנות או למכור נכס למגורים, תוכלו להתעניין אם מחירי הדירות עולים או יורדים וכמה. אם אתה מוכר ונראה שהמחירים הולכים וגדלים, אולי תרצה להפסיק למכור בזמן שאתה מחכה ולראות אם המחירים ממשיכים לעלות. אם אתה קונה ואתה רואה מחירים שעולים, ייתכן שתרצה להאיץ את החלטת הרכישה שלך בעוד שעדיין יש עסקאות. או אם המחירים יורדים, אולי תרצה לראות אם אתה יכול להמתין ברכישה שלך בעוד המחירים ממשיכים לשקוע. כמובן, אף אדם או מדד לא באמת יכולים לחזות מה יקרה למחירי הדירות.

גם אם אינך קונה או מוכר בית, מחירי הדירות הם אינדיקטור לביצועי המשק הרחב. האם אנשים מרגישים בטוחים שעכשיו זה זמן טוב לבצע השקעה גדולה ויקרה? עד כמה ביצועים אזור גיאוגרפי מסוים מבחינה כלכלית? איך הם מביאים עסקים שיש להם חלק גדול בענף הדיור? מדד Case-Shiller מספק תובנה לגבי כל השאלות הללו.

אפשר אפילו לנצל את השינויים במחירי הדירות בעקיפין על ידי השקעה בחוזים עתידיים ואופציות של S&P / Case-Shiller Index Index (CSI). השקעה מסוג זה מומלצת לעסקים כמו יזמי נדל"ן, בנקים, מלווים למשכנתאות וספקי בתים בכדי לעזור להם למתן את הסיכון של ההון הגדול שלהם בתחום הדיור. גם עסקים שקשורים למעט דיור או לא קשורים לדיור עשויים לרצות להשקיע במוצרים אלה כדי לגוון את סיכוני ההשקעה אליהם הם נחשפים.

לבסוף, אנשים רבים השקיעו בבתיהם לפחות באותה מידה שהם עושים במניות. לפיכך, לתנועות מחיר ביתיות יש השפעה משמעותית על הערך הכולל של תיקיהן.

מדדי דיור חלופיים

מדדי קייס שילר, אם כי אולי הידועים ביותר, אינם היחידים העוקבים אחר מחירי הדירות.

סוכנות הכספים הפדרלית האמריקאית לדיור (FHFA) מפרסמת מדד מחירי דיור רבעוני שהיא קראה בחוכמה מדד HPI (או מדד מחירי דיור). היא משתמשת בשיטת המכירה החוזרת של Case-Shiller לצורך חישוביה, אך היא מכסה 363 אזורים מטרופוליניים וכוללת מימון מחדש, ולא רק מכירות. על פי ה- FHFA, מדד זה מכסה רק "נכסים חד-משפחתיים שהמשכנתא שלהם נרכשה או מאוגדת על ידי פאני מיי או פרדי מק מאז ינואר. משכנתא גדולה מאוד המכונה משכנתא ג'מבו לא נרכשת או מאוגדת על ידי פאני מיי או פרדי מק, אז אלה המשכנתא אינה כלולה במדד.

חברה בשם First American CoreLogic מייצרת את מדד המחירים הביתיים LoanPerformance. זה גם משתמש בנתוני מכירות חוזרות, אך הם הרבה יותר מקיפים. על פי אתר החברה, הנתונים שלהם מכסים "6, 070 מיקודים (58% מכלל אוכלוסיית ארה"ב), 519 אזורים סטטיסטיים מבוססי ליבה (CBSA, 85% מכלל אוכלוסיית ארה"ב) ו 898 מחוזות (81% מכלל אוכלוסיית ארה"ב) שנמצאים באזור כל 50 המדינות ומחוז קולומביה."

מדד מחירי הבתים של IAS360 מתפרסם מדי חודש ומכסה את מגמות המחירים בארבעה אזורי מפקד ארה"ב, תשע חטיבות מפקד ארה"ב ו -360 מחוזות בארה"ב למכירות ביתיות צמודי קרקע. למרות ש- IAS360 כולל רק עסקאות באורך נשק, הוא אינו משתמש בשיטת קייס שילר ואומר כי "הוא מגביל משמעותית את מספר העסקאות הקיימות כדי להגדיר את המגמה שעשויה להחמיר בתנאי שוק איטי יותר." במקום זאת, IAS360 משתמש בטכנולוגיה קניינית, מכיוון שהוא מאמין כי נתוני רמת המחוז שלו מועילים יותר מאשר מעקב אחר נתונים "אזורים גיאוגרפיים רחבים". היבט מרכזי אחד במדד הוא שהוא מתפרסם עם פיגור של חודש בלבד בהשוואה לפיגור של חודשיים של קייס שילר, מה שהופך אותו לאינדיקטור מתוזמן יותר.

מדדי מחירי דיור חוץ

יתר על כן, ארצות הברית אינה המדינה היחידה המייצרת מדדי מחירי דיור. להלן מספר דוגמאות למדינות אחרות המייצרות מדדי דיור:

• המדד העיקרי של קנדה הוא מדד המחירים הלאומי המשולב לבתים. זה גם משתמש בשיטת המכירה החוזרת, והוא משלב נתונים ממכירות בית חד-משפחתי בוונקובר, קלגרי, טורונטו, אוטווה, מונטריאול והליפקס.

• מדד מחירי הבתים לצרכן של אירלנד מיוצר על ידי הבנק האירופי tsb, המחזיק בכ - 20% מהלוואות המשכנתא למגורים במדינה. אינדקס זה לוקח בחשבון את גודל הבית, סוגו, מיקוםו ומאפייניו האחרים בטכניקה מורכבת המכונה ניתוח רגרסיה לינארית רב-משתנה.

• המדד העיקרי של בריטניה הוא מדד מחירי בית הליפקס, על שם הליפקס, המלווה הגדול ביותר בבריטניה. זה גם משתמש בניתוח רגרסיה לינארית רב-משתנה.

סיכום

מדד קייס שילר הוא ברומטר נרחב ומוערך של שוק הדיור האמריקאי והכלכלה הרחבה יותר. עכשיו כשאתה מבין מה זה ולמה זה חשוב, בפעם הבאה שאתה קורא את העיתון או צופה בחדשות, אתה עשוי לשים לב קצת יותר כשאתה שומע על מדד קייס שילר.