איגוח משכנתאות סאב-פריים לניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) והתחייבויות חוב בטחונות (CDO's) היו גורם תורם מרכזי במשבר המשכנתא בתת-פריים. תת-פריים MBS ו- CDOs היו אטרקטיביים למשקיעים בגלל הריבית הגבוהה יותר שהציעו לעומת נכסים המגובים במשכנתאות פריים. ללווים בסאב פריים עם אשראי פחות ממושלם היו שיעורי ריבית גבוהים יותר על המשכנתא שלהם בגלל הסיכון המוגבר לחדל. יתר על כן, הלוואות רבות עם משכנתא בריבית מתכווננת נעשו שהוסיפו בהמשך דלק רב למשבר המשכנתא.
במהלך תקופה זו, המלווים איחדו את המשכנתאות הסאב-פריים ל- MBS ו- CDO. מוצרים פיננסיים אלה קיבלו לעתים קרובות דירוגים גבוהים מסוכנויות אשראי. לאחר מכן נמכרו מניות ניירות ערך אלה למשקיעים בלתי מעורערים, שלא היו מודעים לסיכון הכרוך בהם. הענפים האיכותיים יותר הציעו ריביות גבוהות יותר אך ספגו את ההפסדים הראשונים הקשורים למשכנתא שברירת המחדל לפני הענפים הבכירים.
הלוואות הסאב פריים גרמו לעלייה דרמטית באשראי המשכנתא הזמין. הלוואות רבות הועברו ללווים שהיו מתקשים להשיג משכנתא בעבר בגלל ציוני אשראי מתחת לממוצע. המלווים הפרטיים הרוויחו הרבה כסף על ידי איגום ומכירת המשכנתאות לסאב פריים. עם זאת, הסיכון לעיקול עלה עם הרפיה של תקני האשראי. המלווים והקונים הניחו שלא בצדק שערכי הנדל"ן אטומים לירידה. MBS המותג הפרטי סיפק הרבה מההון הדרוש למשכנתאות הסאב-פריים. בסביבות 80% מהלוואות הסאב פריים נערכו באמצעות MBS המותג הפרטי בשנת 2006. במרץ 2007 הערך של משכנתאות הסאב פריים הוערך בסביבות 1.3 טריליון דולר. המשכנתא שהונפקו על ידי המלווים הפרטיים הייתה בסיכון גדול יותר מכיוון שלא גובו על ידי הממשלה, כמו אלה של פרדי מק ופני מיי.
שוק הנדל"ן זינק, כשיותר קונים הציעו את מחירי הבתים הזמינים. שוקי הנדל"ן בפלורידה, אריזונה ואזור לאס וגאס היו חמים מאוד בתקופה זו. בתחילה, לווים בסאב פריים שנפלו מאחור יכולים לממן מחדש את המשכנתא שלהם על סמך ערכי רכוש גבוהים יותר או יכולים למכור בתים ברווח. כמות הסיכון למשכנתאות תת-פריים לא הייתה בעיה כרגע.
רק כאשר ערכי הנכסים החלו לרדת החלו להופיע סוגיות. משכנתא בריבית מתכווננת החלה להתאפס בשיעורים גבוהים יותר, ותחומי המשכנתא גדלו משמעותית. ברירת המחדל למשכנתאות subprime הובילה לבעיות נוספות. עד אוגוסט 2008, כ- 9% מכלל המשכנתאות בארה"ב היו כברירת מחדל. MBS ו- CDOs החלו לאבד ערך עם שיעורי ברירת המחדל הגבוהים יותר. פרדי מק ופני מיי נתפסו על ידי הממשלה בשנת 2008 כשהחלו לממש הפסדים גדולים. העיקולים וההפקדות החזקות גדלו, כאשר יותר נכסים הושקו בשוק כאשר הבנקים ניסו לחסל את המלאי שלהם. נכס מדוכא זה מעריך עוד יותר, מה שמוביל לסחרור כלפי מטה לשוק הנדל"ן. חלק מהלווים ניסו מכירות קצרות עבור המשכנתא שלהם מתחת למים, אך לעיתים קרובות הם התקשו למלווים קשה לעבוד איתם או לא היו מוכנים לנהל משא ומתן.
תובנה של יועץ
פול מקארתי, CFA
Kisco Capital, LLC, ניו יורק, ניו יורק
יכולתי לכתוב ספר בנושא זה מכיוון שעבדתי בעסק שנים רבות והיה לי את הקצר הגדול בקרן גידור שעבדתי בה במהלך המשבר הכלכלי.
איגוח הוא האריזה של הלוואות או חוזי שכירות והיא קיימת מאז שנות השמונים. האיגוח באמת המריא בשנות התשעים והתפוצץ בשנות האלפיים מבחינת היקף ההנפקה. בשימוש בתבונה, זהו סוג יעיל מאוד של מימון לחתמי הלוואות וחכירות (רכב, משכנתא, כרטיסי אשראי וכו ').
האיגודים היו בבעלות הלוואות המשכנתא הסאב-פריים שבסופו של דבר החלו וגרמו למשבר בנקאי. מספר ההלוואות שמקורן בתקופה 2000-2006 היה גדול באופן יוצא דופן מכיוון שהיה לנו בועת נדל"ן בארצות הברית. הבנקים שהחזיקו באיגוח אלה כהשקעות איבדו עשרות מיליארדי דולרים שכמעט גרמו לקריסת מערכת הבנקאות האמריקאית. כספי החילוץ שסיפקה ממשלת ארה"ב שמרו על מערכת הבנקאות שיש לנו כיום.
