השיפוצים בבית שלכם ישתלמו?

שיפוץ אזורים מסוימים בבית חד-משפחתי הוא דרך מצוינת עבור בעלי בתים להוסיף פונקציונליות ויופי מוגדלים לנכס על חשבון מישהו אחר. על ידי בחירת הפרויקט המתאים לשיפור שטחי המחיה שלכם, ניתן להעביר חלק ניכר מההוצאה לבעלי העתיד בצורה של עליית ערך לרכוש.

Takeaways מפתח

• שיפוץ יכול להגביר את ההחזר על ההשקעה (ROI) של בית. סיפוני עץ, החלפת חלונות, ושדרוגי מטבח וחדר אמבטיה נוטים לייצר את ההחזר על ההשקעה הגבוה ביותר. לצורך שחזור עלויות, פרויקטים של שיפוץ מחדש בדרך כלל חייבים לתקן פגם תכנון או פגם מבני כדי להחזיר את עלות הבנייה. ניתן לשחזר את עלות שיפוץ נכסי השכירות במהלך מכירה, אך גם עם עליית מחירי השכירות בפיקוד על ידי בתים מעודכנים. הלוואות הון ביתיות הן דרך אחת למימון פרויקטים של שיפוץ, ומאפשרים תשלומי ריבית בלבד עד למכירת הנכס והעלויות החוזרות. אחת הטעויות הגדולות ביותר בשיפוץ היא שיפור בית הרבה מעל הממוצע לבתים שכנים. מחירי הדירות נוטים לשקף את טעמם של קונה הבית המקומי ואת הסכום שהם מוכנים לשלם.

מה לקחת בחשבון לפני שיפוץ

ההחזר על ההשקעה (ROI) של כל פרויקט שיפוץ נתון הנו פונקציה של מאפייני השוק המקומי, מצבו של שוק הנדל"ן למגורים בעת מכירת הנכס ואיכות העבודה שבוצעה. מבחינה היסטורית ובממוצע, פרויקטים מסוימים, כמו תוספת סיפון עץ, שדרוגי מטבח וחדר אמבטיה והחלפת חלונות, הראו את ההחזר על ההשקעה הגדול ביותר ללא קשר למיקום הנכס או למצב שוק הנכסים למגורים.

שיפוצים גדולים יותר לא תמיד טובים יותר, שכן הוצאות רבות יותר לא תמיד מבטיחות יצירת ערך גבוהה יותר.

עם זאת, אלא אם כן פרויקט השיפוץ נועד לתקן בעיה מבנית או ליקוי בתכנון, אין זה סביר שבעל בית ירוויח יותר מעלות הבנייה. אם התאוששות בעלויות היא שיקול חשוב לא פחות מההנאה המוגברת משיפור הנכס, על בעלי בתים לשקול את טעמם של הרוכשים הפוטנציאליים בעת ההחלטה באילו פרויקטים להמשיך.

עבור משקיעים שעושים שיפוץ בנכסים להשכרה, ניתן לשחזר את עלות שיפורם לא רק בזמן המכירה, אלא גם באמצעות שיעורי השכירות המוגדלים בפיקוד המגורים המעודכנים.

ועדיין, בעלי בתים צריכים להיזהר מאילו פרויקטים הם בוחרים לסיים, מכיוון שרווחי הערך הפוטנציאליים יכולים להתממש רק במידה ויש קונים שמוכנים לשלם עבור השיפוצים.

שקול את המיקום שלך

כאשר שוקלים כל סוג של פרויקט, חשוב להבטיח כי השיפורים שנעשו מתאימים לסוג הדירות הספציפי ולאזור הרכוש המקומי. טעות אחת של בעלי בתים לעתים קרובות היא שיפור בתיהם הרבה מעל הממוצע לבתים שכנים. הקונים נמשכים לשכונות מסוימות בגלל השירותים שנמצאים בקרבת מקום, ומפני שבתים באזור זה נמכרים בטווח המחירים של אותו קונה. אף על פי שבית משופר טוב יותר מעל אחרים בקרבת מקום עשוי עדיין לזכות באותה רמת עניין בהשוואה לאחרים המשווקים, אך אין זה סביר שהוא יפקח על פרמיה הרבה מעל הממוצע פשוט בגלל השיפורים הנוספים.

סוכני נדל"ן יידעו מתי עליות הערך באחוזים גבוהות יותר לבתים הממוצעים או מתחת לממוצע בשכונה נתונה, ונמוכים יותר לבתים שמתומחרים בראש השווקים שלהם. בתקופות אלה של פעילות כלכלית מוגברת וביקוש נדל"ן מוגבר, כי לשיפורים תהיה ההשפעה הגדולה ביותר על שווי השוק של הבית.

לזמן תהיה השפעה גם על יכולת השיפור להעלות את ערכי הנכסים. ביצוע שיפורים מבניים או עיצוביים, כמו תוספות בנייה או גימור שטח גולמי, יוסיף ערך למשך זמן ארוך יותר מאשר, למשל, עדכונים למטבחים וחדרי אמבטיה או שיפורים טכנולוגיים, כמו מערכות מיזוג אוויר חדשות, מכיוון שהאחרון נוטה להתיישן. שעות נוספות.

למיקום הגאוגרפי תהיה השפעה רבה גם על ההחזר המהיר או הגדול ביותר מהפרויקטים. לדוגמה, זמן התחזוקה והעלות של בריכות שחייה באדמה מקשים על שחזור עלות ההתקנה, ובמקרים מסוימים יפחיתו את הערך הכולל של בית. עם זאת, יתכן וזה לא המקרה באזורים הדרומיים של ארה"ב, כאשר תקופות ממושכות של מזג אוויר חם במיוחד הופכות בריכות שחייה לתוספת חשובה עבור בעלי בתים מסוימים.

כיצד הממשלה יכולה לעזור

מכיוון שריבית המשכנתא מופרעת ממס הכנסה, הדוד סם עשוי לעזור לסבסוד שיפוץ בית, מה שהופך את עלות הבנייה לעומס פחות על בעלי הנכסים.

לבעלי הנכסים הפחות סיכון, בעלי נכסים שצברו הון הולם בבתיהם יכולים להשתמש במכשירים פיננסיים, כמו מימון מחדש של מזומן או הלוואת הון עצמי, למימון פרויקטים של בנייה. בשיטות אלה, המזומן היחיד הדרוש להשלמת הפרויקטים המתוכננים הוא תשלומי הריבית לתחזוקת ההלוואות, אשר ברוב המקרים ניתנות לניכוי מס. ניתן לפרוע את הקרן כשנמכר סוף סוף הנכס.

החזר השקעות בפרויקט

הסיבה האולטימטיבית לקחת על עצמה כל פרויקט שיפוץ ביתי כמשתמש בבעלות היא ההנאה שמתקבלת מגורים בבית מעודכן. למי שמקווה להרוויח גם מהשיפוץ מחדש, ישנם כמה מקורות המציעים תובנות להחזר הצפוי בפרויקטים ספציפיים. לדוגמא, מגזין REALTOR® מפרסם דוח שנתי "עלות לעומת ערך" שמשווה את העלות של פרויקטים של שיפוץ משותף ומראה את ההחזר שבו יכולים בעלי בתים לצפות. אומדני החזר אלו מתבססים על יסודות שוק הנדל"ן למגורים באותה תקופה, כמו גם על עלות הבנייה הממוצעת.

טבלה 1 מכילה אומדנים ממוצעים ארציים, אך בעלי בתים יכולים למצוא מידע ספציפי יותר ב- Remodeling Online, ומציעים את אותם הערכות עבור אזורים גיאוגרפיים שונים בארה"ב. טווחי ההחזר הממוצעים עבור פרויקטים של שיפוץ מחדש הנפוצים ביותר נותנים למוכרים פוטנציאליים אינדיקציה רחבה לאילו פרויקטים יש את ההסתברות הגדולה ביותר להחזרת חלק ניכר מעלות הפרויקט במכירה. ההבדלים בהתאוששות ממוצעת מוסברים על ידי היקף ואיכות העבודה שבוצעה, כאשר פרויקטים קטנים ופחות מועילים נמצאים בקצה התחתון של הטווח.

התאוששות עלות שיפוץ / שיפוץ ממוצע
שיפוץ / שיפוץ	התאוששות עלות ממוצעת
תוספת סיפון עץ	80-85%
החלפת צדוד	75-83%
שיפוץ מטבח קטן	75-83%
החלפת חלון	75-80%
שיפוץ אמבטיה	70-78%
שיפוץ מטבח גדול	70-78%
שיפוץ חדר שינה בעליית הגג	65-76%
שיפוץ מרתף	65-75%
תוספת דו קומתית	65-74%
תוספת מוסך	60-70%