האם מכירת הבית שלך תשאיר אותך עם הלם מס?

עבור אנשים רבים, בתיהם הם הנכסים הגדולים ביותר שלהם - כאלה שהם עשויים לתכנן למכור ביום מן הימים כדי להתגורר באזור אחר במדינה, לשדרג לבית גדול יותר או לסייע במימון פרישה. אלא אם מכרת בית במהלך השנים האחרונות, יתכן שלא תבינו כי עדכונים בקוד המס עשויים להשפיע על הסכום שתסיים לאחר המכירה. למד כיצד חוקי המס החדשים ביותר ישפיעו עליך אם תחליט לעבור.

הכללים הישנים

בעבר מוכרים יכלו לדחות מיסים על רווחי הון על כל רווחי העבר, לא משנה כמה גדולים, כל עוד הם עמדו בשתי הדרישות הבאות:

• רכש בית חלופי שעולה יותר מהסכום שהתקבל לבית שנמכר. רכש את ההחלפה תוך שנתיים לפני או שנתיים ממועד המכירה.

לדוגמה, נניח שקנית בית ב 200, 000 $ ומכרת אותו בחמש שנים תמורת 300, 000 $. כל עוד אתם רוכשים עוד אחד בתוך שנתיים תמורת 300, 000 דולר לפחות, תוכלו להימנע ממס רווח הון על הרווח של 100, 000 $. יתרה מזאת, היית יכול להמשיך בתהליך זה בכל שנה ובאפשרותך לבנות סכום בלתי מוגבל של רווחים נדחים. ואז כשמתת, ניתן היה למחוק את הרווח בגלל הפרשת העלאת הבסיס למוטבים שלך.

בנוסף, מוכר שהגיע לגיל 55 יכול להחריג לצמיתות עד 125, 000 $ ברווחים מבלי לקנות בית אחר.

התקנות החדשות

ב- 6 במאי 1997 נכנס לתוקפו חוק הסעד של נישום מ -1997. המעשה הסיר את דחיית הרווחים הבלתי מוגבלת ללא הרף והחליף אותו בחריגות מכוסות.

נישומים בודדים יכולים כעת להחריג רווחים של עד 250, 000 $ ממכירת ביתם. זוגות נשואים המגישים במשותף יכולים להחריג 500, 000 $ מההכנסה החייבת שלהם. גיל אינו גורם ואינך צריך לקנות בית חלופי. לאחר שתקח את ההדרה, תוכל לקנות בית פחות יקר או אפילו לשכור בית. מוטב, מס הכנסה יאפשר לך להשתמש בהדרה בכל פעם שתמכור את מקום מגוריך העיקרי.

ישנם שני כללים:

• בטח היית בבעלות על הבית והשתמשת בו כמגורים העיקריים שלך לפחות במשך שנתיים מתוך חמש השנים הקודמות. לא יכולת להשתמש בהדרה במהלך השנתיים שקדמו לה.

לדוגמה, נניח שבני זוג נשואים קנו את ביתם לפני שמונה שנים תמורת 200, 000 $ וחיו בו באותה תקופה. כעת הם מוכנים למכור תמורת 450, 000 $ ולעבור לבית גדול יותר שעלותו 400, 000 $ בחלק פחות יקר של המדינה כדי להכיל את משפחתם המתרחבת. בגלל ההדרה, הם לא יצטרכו לשלם מס רווח הון על הרווח של 250, 000 $.

בואו נראה 20 שנה בעתיד כאשר בני הזוג שלנו רוצים לפרוש ולצמצם דירה. הם מוכרים את הבית הגדול שלהם במיליון דולר וקונים דירה במחיר של 750, 000 $. יהיה להם רווח הון של 600, 000 $ (מיליון דולר - 400, 000 $) במכירת הבית. עם זאת, הם יצטרכו לשלם מס רק על רווח של 100, 000 $ בגלל הרחקת 500, 000 $. הם יכולים להשתמש במזומן של 250, 000 $ שנשאר לאחר שהם קונים את הדירה בכל דרך שהם רוצים.

נקודות נוספות

שנתיים הבעלות והשימוש הנדרשות במהלך חמש השנים המסתיימות במועד המכירה אינן חייבות להיות רצופות. לכן, אם שכרתם את ביתכם במהלך השנה הראשונה, השלישית והחמישית של הבעלות אך גרתם בו בשנה השנייה והרביעית, עדיין תוכלו לקחת את ההדרה.

יתר על כן, ישנם חריגים לכלל התפוסה לשנתיים. אלה כוללים: נכות, גינוי וגירושין.

אם ההרחקה מוחקת את כל הרווח שלך, אינך צריך לדווח על המכירה על החזר המס שלך. אחרת, עליך להגיש את העסקה בתוספת ד '. בכל מקרה, הקפד לשמור את כל הרשומות במשך שלוש שנים לפחות.

אל תחשוב שתוכל להשתמש בהדרה זו רק אם אתה הבעלים של בית יחיד ומסורתי. המעשה חל על כל דירה שאתה מחשיב את מקום מגוריך העיקרי, כגון:

• סירת בית קונדו או בית עירונידירה שיתופיתבית ניידת

כיצד להפחית את המס

למרות הימנעות ממס על רווח של 250, 000 $ (500, 000 $ עבור רשיונות מס משותפים) היא משמעותית, יתכן וזה לא מספיק כדי לקזז לחלוטין את הרווחים של מוכרים. ישנם כמה דברים שאתה יכול לעשות כדי להגדיל את בסיס העלויות שלך ולהפחית את חבות המס שלך.

חזור לרשומות שלך כדי לגלות אם היו לך הוצאות מותרות אחרות, כולל:

• דמי פשרה או עלויות סגירה כשקנית את הבית מיסי נדל"ן שהמוכר חייב אך עבורם שילמת ולא קיבלתם החזר שיפורים לבית, כמו גג חדש או תוספת לחדר

בשורה התחתונה

לבסוף, הסתכל על ההשקעות האחרות שלך. האם יש לך מניות, אג"ח או נדל"ן אחר ששווים פחות מכפי ששילמת עבורם? אתה יכול למכור את אלה ולהשתמש בהפסדים כדי לקזז את רווח ההון ממכירת הבית.