קנייה ובעלות על נדל"ן היא אסטרטגיית השקעה מרגשת, שיכולה להיות משביעה ומשתלמת כאחד. שלא כמו משקיעי מניות ואג"ח, בעלי נדל"ן פוטנציאליים יכולים להשתמש במינוף כדי לקנות נכס על ידי תשלום חלק מהעלות הכוללת מלפנים, ואז לשלם את היתרה, בתוספת ריבית, לאורך זמן. בעוד שבדרך כלל משכנתא מסורתית דורשת מקדמה של 20% עד 25%, במקרים מסוימים מקדמה של 5% היא כל מה שנדרש כדי לרכוש נכס שלם. יכולת זו לשלוט בנכס ברגע שנחתמים על גבי ניירות תעצומות מכספי הנדל"ן והבעלים, שיכולים, בתורם, להוציא משכנתא שנייה על בתיהם כדי לשלם מקדמות על נכסים נוספים.
Takeaways מפתח
- בעלי נדל"ן שואפים יכולים לקנות נכס באמצעות מינוף, לשלם חלק מהעלות הכוללת שלו מלפנים, ואז לשלם את היתרה לאורך זמן. ארבע הדרכים העיקריות בהן משקיעים יכולים להרוויח כסף באמצעות נדל"ן הם: 1) להפוך לבעלי בית להשכרה. נכסים, 2) סחר בנדל"ן (המכונה גם היפוך), 3) קבוצות השקעות בנדל"ן, ו -4) נאמני השקעות בנדל"ן (REIT).
להלן ארבע דרכים בהן משקיעים יכולים לנצל נכסים לשימוש טוב:
5 דרכים פשוטות להשקיע בנדל"ן
1. אז אתה רוצה להיות בעל בית
אידיאלי ל: אנשים עם כישורי עשה זאת בעצמך ושיפוץ, שיש להם סבלנות לנהל דיירים.
מה צריך להתחיל: הון משמעותי הנדרש למימון עלויות אחזקה מלפנים וכיסוי חודשים פנויים.
יתרונות: נכסים להשכרה יכולים לספק הכנסה קבועה תוך מקסום ההון הזמין באמצעות מינוף. יתר על כן, הוצאות נלוות רבות ניתנות לניכוי מס וכל הפסד יכול לקזז רווחים בהשקעות אחרות.
חסרונות: אלא אם כן אתה שוכר חברה לניהול נכסים, נכסים להשכרה נוטים להתעסק בכאבי ראש מתמידים. בתרחישים הגרועים ביותר, דיירים סוערים יכולים לפגוע ברכוש. יתרה מזאת, באקלים בשוק השכירות מסוים, על בעל הבית לסבול משרות פנויות או לגבות פחות דמי שכירות כדי לכסות הוצאות עד שהדברים יסתובבו. בצד האחורי, ברגע שהמשכנתא נפרעה לחלוטין, רוב שכר הדירה הופך לכל הרווח.
כמובן, הכנסות משכירות אינן המוקד היחיד של בעל הבית. במצב אידיאלי, נכס מעריך את המשכנתא ומשאיר לבעל הבית נכס יקר יותר ממה שהתחיל איתו.
על פי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין האמריקנית, מחירי המכירות של בתים חדשים (אינדיקטור גס לערכי הנדל"ן) עלו בעקביות בערך משנת 1940 עד 2006, לפני שקבלו במהלך המשבר הפיננסי. למרבה המזל, מחירי המכירות חידשו מאז את עלייתם, ואף עלו על רמות לפני המשבר.
2. קבוצות השקעות בנדל"ן
אידיאלי ל: אנשים שרוצים להחזיק נדל"ן להשכרה בלי הטרחה שבניהולו.
מה צריך להתחיל: כרית הון וגישה למימון.
יתרונות: זו גישה הרבה יותר ידנית בנדל"ן שעדיין מספקת הכנסות והערכה.
חסרונות: קיים סיכון פנוי בקבוצות השקעות נדל"ן, בין אם זה מפוזר על פני הקבוצה ובין אם זה ספציפי לבעלים. יתר על כן, תקורה ניהולית יכולה לאכול בהחזרות.
קבוצות השקעות בנדל"ן הן כמו קרנות נאמנות קטנות שמשקיעות בנכסים להשכרה. בקבוצת השקעות נדל"ן טיפוסית, חברה קונה או בונה סט של בלוקים או בתים משותפים, ואז מאפשרת למשקיעים לרכוש אותם דרך החברה, ובכך להצטרף לקבוצה. משקיע בודד יכול להיות בעל יחידה אחת או מרובה של שטח מגורים עצמאי, אך החברה המפעילה את קבוצת ההשקעות מנהלת באופן קולקטיבי את כל היחידות, מטפלת בתחזוקה, פרסום משרות וראיינת דיירים. בתמורה לביצוע משימות ניהול אלו, החברה לוקחת אחוז מהשכירות החודשית.
חוזה שכירות בקבוצת השקעות נדל"ן הוא בשם המשקיע, וכל היחידות מאגדות חלק מהשכירות כדי להגן על משרות פנויות שלא מפעם לפעם. לשם כך תקבל הכנסה מסוימת גם אם היחידה שלך ריקה. כל זמן ששיעור הפנוי של היחידות המאוגדות אינו עולה גבוה מדי, צריך להיות מספיק בכדי לכסות עלויות.
בעוד שקבוצות אלה הן דרכים בטוחות תיאורטיות להשקיע בנדל"ן, הן חשופות לאותם עמלות שרודפות את ענף קרנות הנאמנות. יתר על כן, קבוצות אלה הן לעתים השקעות פרטיות בהן צוותי ניהול חסרי מצפון גורמים למשקיעים את כספם. לכן בדיקת נאותות מהירה היא קריטית למימוש ההזדמנויות הטובות ביותר.
3. סחר בנדל"ן (aka Flipping)
אידיאלי עבור: אנשים עם ניסיון משמעותי בהערכת שווי ושיווק נדל"ן.
מה צריך להתחיל: הון ויכולת לבצע או לפקח על תיקונים לפי הצורך.
יתרונות: לסחר בנדל"ן יש תקופת זמן קצרה יותר בה הון ומאמץ קשורים בנכס. אך תלוי בתנאי השוק, יכולה להיות תשואה משמעותית, אפילו במסגרות זמן קצרות יותר.
חסרונות: סחר בנדל"ן מחייב ידע מעמיק יותר בשוק בשילוב עם מזל. שווקים חמים יכולים להצטנן באופן בלתי צפוי ולהותיר סוחרים לטווח קצר אובדן או כאבי ראש לטווח הארוך.
סחר בנדל"ן הוא הצד הפרוע של השקעות נדל"ן. כשם שסוחרי יום הם חיה שונה ממשקיעים שקנו רכישה, כך סוחרי הנדל"ן נבדלים מבעלי קרקע ושכר דירה. במקרה העניין: סוחרי נדל"ן נראים לעתים קרובות למכור ברווחיות את הנכסים המוערכים שהם קונים, תוך שלושה עד ארבעה חודשים בלבד.
כפכפי רכוש טהורים לרוב אינם משקיעים בשיפור נכסים. לכן ההשקעה חייבת להיות בעלת הערך המהותי הדרוש בכדי להפוך רווח ללא שינויים, או שהם יבטלו את הנכס מוויכוח.
סנפירים שאינם מסוגלים לפרוק את הנכס במהירות עלולים למצוא את עצמם בצרות, מכיוון שהם בדרך כלל לא מחזיקים מספיק מזומנים בלתי מחויבים בכדי לשלם את המשכנתא בנכס לטווח הארוך. זה יכול להוביל להמשך הפסדים בכדור שלג.
יש סוג של סנפיר אחר שמרוויח כסף על ידי רכישת נכסים במחיר סביר ומוסף ערך על ידי שיפוץם. זו יכולה להיות השקעה לטווח ארוך יותר, בה המשקיעים יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס אחד או שניים בכל פעם.
4. נאמני השקעות בנדל"ן (REIT)
אידיאלי עבור: משקיעים שרוצים חשיפה לתיק נדל"ן ללא עסקת נדל"ן מסורתית.
מה צריך להתחיל: הון השקעה.
יתרונות: REIT הם בעצם מניות שמשלמות דיבידנד שהחזקות הליבה שלהן כוללות נכסי נדל"ן מסחריים עם חוזי שכירות לייצור מזומנים לטווח ארוך.
חסרונות: REIT הם בעצם מניות, כך שהמנוף הקשור בנדל"ן להשכרה מסורתי אינו חל.
REIT נוצר כאשר תאגיד (או אמון) משתמש בכספי המשקיעים כדי לרכוש ולהפעיל נכסי הכנסה. ריטים נקנים ונמכרים בבורסות הגדולות, כמו כל מניות אחרות. על תאגיד לשלם 90% מהרווחים החייבים במס בצורת דיבידנדים על מנת לשמור על מעמד ה- REIT. בכך, REITs נמנעים מתשלום מס הכנסה של חברות, ואילו חברה רגילה תחויב במיסוי על רווחיה ואז תצטרך להחליט אם לחלק את הרווחים שלה לאחר מס כדיבידנד.
בדומה למניות שמשלמות דיבידנד רגילות, REIT הם השקעה סולידית למשקיעים בשוק המניות הרוצים הכנסה רגילה. בהשוואה לסוגי ההשקעה בנדל"ן שהוזכרו לעיל, REITs מעניקים למשקיעים הכניסה להשקעות חוץ, כגון קניונים או בנייני משרדים, שלרוב אין אפשרות לבצע משקיעים פרטיים באופן ישיר. חשוב מכך, REITs נזילים ביותר מכיוון שהם נסחרים בבורסה. במילים אחרות, לא תצטרכו מתווך והעברת כותרות בכדי לעזור לכם להוציא את ההשקעה. בפועל, REITs הם גרסה רשמית יותר לקבוצת השקעות נדל"ן.
לבסוף, כאשר מסתכלים על REIT, על המשקיעים להבחין בין REIT המניות בבעלותם של בניינים, לבין REIT משכנתא המספקים מימון לנדל"ן ומכניסים בניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS). שניהם מציעים חשיפה לנדל"ן, אך אופי החשיפה שונה. REIT הון עצמי הוא מסורתי יותר בכך שהוא מייצג בעלות בנדל"ן, ואילו REIT משכנתא מתמקד בהכנסות ממימון משכנתא של נדל"ן.
בשורה התחתונה
בין אם משקיעי הנדל"ן משתמשים בנכסים שלהם כדי לייצר הכנסות משכירות, או כדי לבזבז את זמנם עד שתתפתח הזדמנות מכירה מושלמת, ניתן יהיה לבנות תוכנית השקעה חזקה על ידי תשלום חלק קטן יחסית מהערך הכולל של הנכס מלפנים. אבל כמו בכל השקעה, יש רווח ופוטנציאל בנדל"ן, בין אם השוק הכולל מעלה או מטה.
1:35איך אתה מרוויח כסף בנדל"ן
