תוכן העניינים
- החזרות היסטוריות של REITs
- ריטים קמעונאיים
- REIT מגורים
- REITs בתחום הבריאות
- משרד REITs
- משכנתא REIT
- הערכת כל REIT
- שורה תחתונה
נאמני השקעות נדל"ן (REIT) הם שיקול מרכזי בבניית תיק הון עצמי או קבוע קבוע. הם מספקים פיזור רב יותר, תשואה כוללת גבוהה יותר ו / או סיכון כללי נמוך יותר. בקיצור, היכולת שלהם לייצר הכנסות דיבידנד יחד עם הערכת הון הופכת אותם למאזן נגד מצוין למניות, אג"ח ומזומנים.
REIT בדרך כלל מחזיקה ו / או מנהלת נדל"ן מסחרי מניב, אם זה הנכסים עצמם או המשכנתא בנכסים אלה. אתה יכול להשקיע בחברות באופן פרטני, דרך קרן הנסחרת בבורסה, או עם קרן נאמנות. קיימים סוגים רבים של REITs.
כאן אנו מסתכלים על כמה מהקטגוריות העיקריות של REITS והתשואות ההיסטוריות שלהם. בסוף מאמר זה, כדאי שיהיה לך מושג טוב יותר מתי ומה לקנות.
Takeaways מפתח
- השימוש ב- REIT להשקעה בנדל"ן יכול לגוון את התיק שלך, אך לא כל ה- REIT נוצרים שווים. REITs מסוימים משקיעים ישירות בנכסים, מרוויחים הכנסות משכירות ודמי ניהול. אחרים משקיעים בחובות נדל"ן, כלומר משכנתא וניירות ערך מגובים במשכנתא. בנוסף, REITs נוטים להתמקד במגזר מסוים של נכסים, למשל מרכזי קמעונאות או קניות, מלונות ואתרי נופש, או בריאות ובתי חולים.
החזרות היסטוריות של REITs
נאמני השקעות נדל"ן הם באופן היסטורי אחת מקטעי הנכסים עם הביצועים הטובים ביותר הקיימים. מדד FITE NAREIT Equity REIT הוא מה שרוב המשקיעים משתמשים בו כדי לאמוד את הביצועים של שוק הנדל"ן בארה"ב. בין 1990 ל -2010, התשואה השנתית הממוצעת של המדד הייתה 9.9%, שנייה רק במניות הביניים, שהממוצע עמד על 10.3% בשנה באותה תקופה.
לשם השוואה, נכסי הכנסה קבועה הצליחו 7% תשואה שנתית וסחורות רק 4.5% בשנה. הנדל"ן היה הביצוע הגרוע ביותר מבין שמונה קבוצות נכסים בשנתיים בלבד מתוך 20. ההכנסה הקבועה, לעומת זאת, הייתה הפרפורמרית הגרועה שש פעמים באותה תקופה של 20 שנה.
לאחרונה, הממוצע לשלוש שנים עבור REIT בין מרץ 2013 למרץ 2016 היה בקנה אחד עם הממוצעים בתקופת 20 השנה, והסתכם באותה תקופה ב -10.76%. מבחינה היסטורית, משקיעים שמחפשים תשואה השקיעו טוב יותר בנדל"ן מאשר הכנסה קבועה, סוג הנכסים המסורתי למטרה זו. תיק שנבנה בקפידה צריך לשקול את שניהם.
5 סוגים של REIT וכיצד להשקיע בהם
ריטים קמעונאיים
בערך 24% מההשקעות של REIT הם בקניונים ובקמעונאות פרטית. זה מייצג את ההשקעה הגדולה ביותר לפי סוגים באמריקה. לא משנה מה מרכז הקניות שאתה תדיר, כנראה שהוא בבעלות REIT. כאשר שוקלים השקעה בנדל"ן קמעונאי, ראשית יש לבחון את הענף הקמעונאי עצמו. האם זה בריא כלכלית נכון לעכשיו ומה צפויות העתיד?
חשוב לזכור כי REITs קמעונאיים מרוויחים כסף מהשכירות שהם גובים מדיירים. אם קמעונאים חווים בעיות בתזרים מזומנים בגלל מכירות לא טובות, יתכן שהם עלולים לעכב או אפילו להחליף את התשלומים החודשיים האלה, ובסופו של דבר להיאלץ לפשיטת רגל. באותה נקודה צריך למצוא דייר חדש, שלעולם לא קל. לכן, חשוב מאוד שתשקיע ב REIT עם דיירי העוגן החזקים ביותר שאפשר. אלה כוללים חנויות מכולת ושיפוץ בית.
לאחר שביצעת את הערכת התעשייה שלך, המיקוד שלך אמור לפנות ל REITs עצמם. כמו כל השקעה, חשוב שיהיו להם רווחים טובים, מאזנים חזקים וכמה שפחות חובות, במיוחד מהסוג לטווח הקצר. בכלכלה לקויה, יציגו REIT קמעונאיות עם עמדות מזומנים משמעותיות הזדמנויות לרכוש נדל"ן טוב במחירים מצוקה. החברות המנוהלות ביותר ינצלו זאת.
עם זאת, ישנם חששות לטווח הארוך יותר עבור שטח הריט הקמעונאי בכך שקניות הולכות וגוברות באופן מקוון לעומת מודל הקניון. בעלי החלל המשיכו לחדש כדי למלא את חללם במשרדים ובדיירים אחרים שאינם מוכווני קמעונאות, אך מגזר המשנה נמצא תחת לחץ.
REIT מגורים
אלה הם REIT המחזיקים ומפעילים בנייני דירות להשכרה רב משפחתית כמו גם דיור מיוצר. כאשר מחפשים להשקיע בסוג זה של REIT, יש לקחת בחשבון מספר גורמים לפני הקפיצה פנימה. לדוגמה, שוקי הדירות הטובים ביותר נוטים להיות היכן שהמחיר הביתי נמוך ביחס לשאר חלקי הארץ. במקומות כמו ניו יורק ולוס אנג'לס, העלות הגבוהה של בתים בודדים מכריחה יותר אנשים לשכור, מה שמגדיל את מחיר בעלי הדירות שיכולים לגבות מדי חודש. כתוצאה מכך, ה- REIT המגורים הגדולים ביותר נוטים להתמקד במרכזים עירוניים גדולים.
בתוך כל שוק ספציפי, על המשקיעים לחפש גידול באוכלוסייה ומשרות. באופן כללי, כשיש זרם נטו של אנשים לעיר, זה מכיוון שמשרות זמינות בקלות והכלכלה צומחת. שיעור הפנוי היורד יחד עם עליית שכר הדירה הוא סימן לכך שהביקוש משתפר. כל עוד היצע הדירות בשוק מסוים נותר נמוך והביקוש ממשיך לעלות, REITs למגורים צריכים להצליח. כמו בכל החברות, אלה עם המאזנים החזקים ביותר וההון הזמין ביותר בדרך כלל עושים את הטוב ביותר.
REITs בתחום הבריאות
REITs בתחום הבריאות יהוו תחום משנה מעניין לצפייה כאשר האמריקאים מזדקנים ועלויות הבריאות ממשיכות לטפס. REITs בתחום הבריאות משקיעים בנדל"ן של בתי חולים, מרכזים רפואיים, מתקני סיעוד ובתי אבות. ההצלחה של נדל"ן זה קשורה ישירות למערכת הבריאות. רוב מפעילי המתקנים הללו מסתמכים על דמי אכלוס, החזר רפואי ומדיקאיד וכן על שכר פרטי. כל עוד מימון שירותי הבריאות הוא סימן שאלה, כך גם REITs בתחום הבריאות.
דברים שכדאי לחפש ב- REIT בתחום הבריאות כוללים קבוצת לקוחות מגוונת וכן השקעות במספר סוגי נכסים שונים. המיקוד טוב במידה מסוימת אך כך גם הפצת הסיכון שלך. באופן כללי, עלייה בביקוש לשירותי בריאות (שאמור לקרות עם אוכלוסייה מזדקנת) טובה עבור נדל"ן בתחום הבריאות. לכן, בנוסף לגיוון של לקוחות ורכוש, חפש חברות שהניסיון הבריאותי שלהן משמעותי, שמאזניהן חזקים והגישה שלהן להון בעלות נמוכה גבוהה.
משרד REITs
משרד REITs משקיע בבנייני משרדים. הם מקבלים הכנסות שכירות מדיירים שחתמו בדרך כלל על חוזי שכירות לטווח ארוך. ארבע שאלות עולות בראשכם לכל מי שמעוניין להשקיע ב REIT משרדי
- מה מצבו של המשק וכמה גבוה האבטלה? איך נראים שיעורי פנוי? איך התחום בו הריט משקיעה כלכלית? כמה הון יש לרכישות?
נסה למצוא REIT שמשקיעים במעוזים כלכליים. עדיף להחזיק חבורה של בניינים ממוצעים בוושינגטון הבירה, מאשר להחזיק שטחי משרדים ראשוניים בדטרויט, למשל.
משכנתא REIT
כ- 10% מהשקעות הריט נמצאות במשכנתאות לעומת הנדל"ן עצמו. הידועות ביותר אך לאו דווקא ההשקעות הגדולות ביותר הן פאני מיי ופרדי מק, ארגונים בחסות ממשלתית הרוכשים משכנתאות בשוק המשני.
אך רק מכיוון ש REIT מהסוג הזה משקיע במשכנתא במקום בהון עצמי לא אומר שהוא מגיע ללא סיכונים. עלייה בשיעורי הריבית תביא לירידה בערכי ספרי ה- REIT של המשכנתא ותורידה את מחירי המניות. בנוסף, REIT משכנתא מקבלים סכום ניכר מההון שלהם באמצעות הצעות חוב מובטחות ולא מאובטחות. אם ריביות יעלו, המימון העתידי יהיה יקר יותר, מה שמפחית את ערך תיק ההלוואות. בסביבה בריבית נמוכה עם סיכוי לעלות בשיעורים, מרבית ה- REIT משכנתא נסחרים בהנחה לשווי הנכסים הנקי למניה. הטריק הוא למצוא את הנכון.
המפתחות להערכת כל REIT
יש כמה דברים שכדאי לזכור בעת הערכת REIT כלשהו. הם כוללים את הדברים הבאים:
- REIT הם השקעות אמיתיות בתשואה כוללת. הם מספקים תשואות דיבידנד גבוהה יחד עם הערכת הון מתונה לטווח הארוך. חפש חברות שעשו עבודה טובה באופן היסטורי במתן שניהם. בניגוד לנדל"ן המסורתי, REITs רבים נסחרים בבורסות. אתה מקבל את המגוון שמספק הנדל"ן מבלי להיות נעול לטווח ארוך. ענייני נזילות. הפחתה נוטה להפריז יותר מדי בירידה בהשקעה בערך הנכס. לפיכך, במקום להשתמש ביחס התשלום (באילו דיבידנד משקיעים משתמשים) בכדי להעריך REIT, בדוק במקום זאת את הכספים מפעילות (FFO). זה מוגדר כהכנסה נטו בניכוי מכירת נכס בשנה נתונה ופחת. פשוט קחו את הדיבידנד למניה וחלקו על ידי ה- FFO למניה. ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך טוב יותר. ניהול חזק משנה את ההבדל. חפש חברות שקיימות זמן מה או לפחות מחזיקות בצוות ניהול עם המון ניסיון. האיכות סופרת. השקיעו רק ב- REIT עם נכסים ודיירים נהדרים. שקלו לרכוש קרן נאמנות או תעודת סל המשקיעה ב- REIT, והשאירו את המחקר והקנייה למקצוענים.
שורה תחתונה
הממשלה הפדרלית איפשרה למשקיעים לרכוש פרויקטים נדל"ניים מסחריים בהיקף נרחב כבר בשנת 1960. עם זאת, רק בעשור האחרון התאמצו משקיעים פרטיים REITs. הסיבות לכך כוללות שיעורי ריבית נמוכים, שאילצו את המשקיעים לחפש מעבר לאג"ח להשקעות מניבות, הופעת קרנות נאמנות הנסחרות בבורסה ומתמקדות בנדל"ן, ועד להתמוספות הנדל"ן 2007-08, תיאבון בלתי יודע שובע החלק של האמריקנים בבעלות על נדל"ן ונכסים מוחשיים אחרים. ריט, כמו כל השקעה אחרת בשנת 2008, סבלו מאוד. אך למרות זאת, הם ממשיכים להיות תוספת מצוינת לכל תיק מגוון.
