דיור בר השגה: השקעה למטרות רווח

מהי השקעת דיור בר השגה?

משקיעי נדל"ן מצליחים הם יותר מסתם בעלי קרקעות. הם מנהלים עסקיים מנוסים. משקיעי נכסים פועלים בדומה למנהלי תיקים ומנהלי עסקים המתמקדים במקסום הרווחים תוך יצירת ערך ללקוחות. מאמר זה דן בהשקעות דיור בר השגה כאסטרטגיה עסקית והשקעה. המאמר מגדיר תחילה דיור בר השגה ובוחן שלוש קבוצות דמוגרפיות המייצגות את שוק היעד הטוב ביותר. לאחר מכן, המאמר דן ברווחיות ובסחירות של דיור בר השגה וכן במימון וההשלכות החברתיות של השקעת דיור בר השגה.

Takeaways מפתח

• דיור בר השגה נכלל בתיקים של משקיעים רבים בתחום הנכסים בעיקר בגלל זיכויי המס הממשלתיים הנלווים. משקיעים פרטיים המעוניינים בדיור בר השגה צריכים להבטיח שהשקעה כזו היא רווחית וסחירה בתחומם. על המשקיעים לחשב את העלויות הכרוכות בקנייה, שיפוץ ושמירה על דיור בר השגה כדי לקבוע אם מדובר בהצעת השקעה בת-קיימא. באופן טוב, למשקיע יהיו הנכסים הטובים ביותר באזורים נחוצים במחירים טובים בכדי להבטיח ביקוש ורווחיות נאותים.

הבנת דיור בר השגה

התפיסה העומדת מאחורי דיור בר השגה היא לספק דיור לאנשים מחברי החברה עם הכנסה מוגבלת. בעלי הנכסים מקבלים זיכוי מס אם הם משתמשים באחוז מהרכוש שלהם כדיור בר השגה (למשל, כל כך הרבה יחידות השכרה בבניין). שוכרים מקבלים סיוע מהממשלה בתשלום שכר הדירה שלהם מדי חודש. ארבע קבוצות של אנשים בדרך כלל זקוקים לדיור בר השגה.

קשישים ואנשים עם מוגבלות

אנשים בני 65 ומעלה והאנשים עם מוגבלות הם אחוז משמעותי מהאוכלוסייה בארה"ב. מחקרים מראים כי המספרים הללו הולכים וגדלים ויגיעו לרמות שיא בעשרים עד 30 השנים הבאות. אנשים בקבוצות אלה זקוקים לדיור קרוב ללינה ציבורית ושונו כדי לסייע להם בחיי היומיום. השינויים כוללים רמפות במקום מדרגות, חדרי אמבטיה נגישים לכיסא גלגלים, מעקות, וארונות וארונות מותאמים.

סטודנטים

המספר ההולך וגדל של סטודנטים בוגרים ואקדמיים לא מסורתיים, הגביר את הצורך בדיור מחוץ לקמפוס. סטודנטים בוגרים עם משפחות זקוקים לדיור פרטי קרוב לקמפוס. סטודנטים בינלאומיים זקוקים לדיור שזמין כל השנה מכיוון שהוא פחות יקר ונוח יותר מנסיעות בינלאומיות תכופות בחופשות ובקיץ.

הצבא

לחברי השירות הצבאי אפשרויות דיור בבסיס ומחוצה לו. דיור בבסיסי דורש בנייה, ניהול נכסים ותחזוקת קרקע בעוד שדיור מחוץ לבסיס מחייב סיוע במיקום נוסף, בנייה בהתאמה אישית ומימון רכישה. דיור מחוץ לבסיס צריך להיות קרוב לבסיס וקל להיכנס אליו ומחוצה לו. על משקיעי דיור צבאי להכיר את הקבלנות הפדרלית כמו גם את ההנחיות הספציפיות לכל ענף שירות.

תוכניות שיקום וכניסה מחודשת

חלק מהאוכלוסייה דורש דיור מעבר. לדוגמה, חסרי הבית והמשפחות, המכורים המחלימים ואלה ששוחררו לאחרונה מתקני התיקון דורשים דיור באמצע הדרך. חלק מהמבוגרים והילדים בשירותי המגן הממלכתיים ותוכניות לבריאות הנפש דורשים בתים קבוצתיים ודיור מבוסס שכונה. דירות ופנימיות צריכות להיות גדולות מספיק בכדי לספק מתקנים ופרטיות נאותים לתושבים אך עליהם גם להקל על רמות האבטחה והנגישות המתאימות לכל קבוצה.

דרישות להשקעה דיור בר השגה

סבירות חשובה למשקיעים מכיוון שהיא קובעת שני דברים מכריעים: רווחיות וסחירות. תכניות דיור מסובסדות, כמו סעיף 8, עוזרות למשפחות בעלות הכנסה נמוכה להרשות לעצמן שכר דירה על ידי תשלום חלק ממחיר השוק עבור יחידות השכרה. על המשקיעים בדיור בר השגה לדעת את ההכנסה החציונית עבור שטחן כדי לקבוע איזה סוג תשואה הם עשויים לקבל בעת רכישת נכסים ומשתמשים בהם לדיור בר השגה.

מספר מקורות יכולים לעזור למשקיע לקבוע הכנסה חציונית. לשכת המפקדים האמריקנית קובעת הכנסות ממוצעות למדינות, מחוזות וערים. אתרי נדל"ן מספקים מידע זה לאנשים המעוניינים לקנות בתים באזורים מסוימים. לבסוף, מידע זמין גם באמצעות ממשלות מדינה ומקומיות, סוכנויות לפיתוח כלכלי ורשויות דיור.

1. עבור שכר דירה בר השגה, חישב 30% מההכנסה החציונית באזור שלך. זוהי ההכנסה הגולמית הצפויה שלך ליחידת השכרה משתלמת. עבור בעלות בתים בר השגה, חישב 35% מההכנסה החציונית לפי עקרון, ריבית, ארנונה, ביטוח בעלי בתים ודמי אגודה. לאחר מכן, חישוב מחיר המכירה הצפוי שלך על ידי ניכוי הסכום למס, ביטוח ועמלות על סמך שיעורי ההפעלה באזור. השתמש בהפרש, בעקרון וריבית כדי לקבוע את מחיר הרכישה בהתבסס על שיעורי הריבית האזוריים שלך. איש מקצוע בבנקאות או במשכנתא יכול לעזור לכם לקבוע במהירות סכומים אלה.

רווחיות

כדי לקבוע את הרווחיות הפוטנציאלית של השקעה, העריך את הוצאות התפעול שלך. עבור יחידות השכרה, התחל עם המסים והביטוחים שאתה משלם כבעלים. כלול כלי עזר, עלויות תחזוקת בנייה ושטח, ועלויות העברה כגון בדיקה, אישור אכלוס, רישום ותשלומים אחרים הנדרשים על ידי המחוז או העירייה שלך.

עבור יחידות מכירה, קבעו את עלויות המימון שלכם, עלויות הסגירה בעת הרכישה ובמועד המכירה, עלויות החומר והעבודה לבנייה או לשיקום והעברת עלויות.

לגבי יחידות השכרה וגם מכירה, קבע את עלויות השיווק והפרסום שלך. הפרויקט הגדול ביותר יצנח אם לא תוכלו למשוך שוכרים או קונים. אפילו אסטרטגיית פרסום פשוטה ויעילה תעלה כסף וגם זמן. שקול את העלויות של עשיית עסקים המשפיעות על השורה התחתונה שלך.

בשלב הבא, קבע את הכנסותיך. עבור יחידות שכירות, השתמשו בכמות ההכנסה הגולמית הצפויה ליחידה במחיר סביר. עבור יחידות מכירה השתמשו במחיר הרכישה שנקבע לעיל. השתמש בנוסחה הסטנדרטית:

הכנסה - הוצאות = רווח גולמי

שקול את תזרים המזומנים שלך. אם אתה משלם כלי עזר, תוכניות מסוימות מאפשרות לשלם סכומים נוספים על ידי הרשות המסבכת לכיסוי חלק משירותי הדייר. לבסוף, התבונן במצבך במס הכנסה. פחת ישפיע על חבות המס שלך וישפיעו על תזרים המזומנים בפועל או על הרווח הנקי האמיתי.

סחירות

על המשקיע לדיור בר השגה לאתר ולשנות יחידות העומדות בהנחיות לסובסידיות להשכרה הזמינות באמצעות רשויות הדיור המקומיות. עבור המוכרים, התמקדו במזעור עלויות הבנייה והשיקום של יחידות שיימכרו בשוק.

1. התחל עם היגיון פשוט. אם זה לא רווחי, הוא אינו סחיר. ההיפך הוא הנכון. נצל את היתרון של בתים מעוקלים. ישנם בתים רבים ובתים עד ארבעה-משפחתיים שננטשו עקב עיקולים. צור קשר עם סוכנויות לפיתוח כלכלי מקומי הרוכשים יחידות אלה מתחת למחירי השוק ומוכרות או חוזים עם יזמים מקומיים לשיקום ומכירה מחדש. כמו כן, למד את התוספות והמכירות של מכירות השריפים באזור שלך. בדוק את ההנחיות לכל מחוז שתמקד אליו מכיוון שההנחיות עשויות להיות שונות בין מחוזות באותו אזור או מדינה. יחידות אלה נרכשות לעתים קרובות ללא נראות באתר ועשויות לייצג עלויות שיקום משמעותיות וזמן תפנית למכירה חוזרת. לעבוד עם מתווך וללמוד על שוק המקומי למכירה על ידי בעלים (FSBO). יתכן ותמצאו הזדמנויות למכירות קצרות בהן המוכר או סוכן המכירה עברו הסדרים לפיצוי משכנתא מופחת כדי להקל על מחיר מופחת למכירה מהירה. יחידות אלה עשויות להיות הזולות ביותר להתקנה ולמכירה מחדש.

משקיעים מצליחים יודעים מתי ואיך לעבור בשוק. אל תשכח לבצע ניתוח שוטף של רכישה במכירה ביחידות להשכרה. אם עלויות עבודה, חומרים ומימון גבוהים, יתכן שזה לא הזמן לקנות נכסים נוספים. אם יש יותר שוכרים בשוק שלך, כעת ייתכן שלא יהיה זמן רווחי לשווק יחידות למכירה גם אם הריבית נמוכה. אם שכירות שוק והכנסה החציונית באזורכם גבוהות, עכשיו זה עשוי להיות הזמן הרווחי ביותר לשמור על נכס עבור הכנסות השכירות החודשיות שהוא יכול לייצר.

התייחס לתיק הנדל"ן שלך בדיוק כמו בתיק הפרישה שלך עם קצת יותר צבע וגופי אביזרים.

מימון

חקר את חלופות המימון השונות העומדות לרשות המשקיעים. קרא אתרים עבור פאני מיי, פרדי מק ו- HUD Multifamily מימון. עבוד עם בנקאי מקומי ומתווך מסחרי או יועץ משכנתא כדי לזהות תוכניות מלווים ומציאת משקיעים פרטיים. הצטרף לעמותות בוני-בית מקומיות, שיפוץ מחדש, ומשקיעים בנדל"ן. להיות חבר בלשכת המסחר והשתייך לסוכנויות פיתוח כלכלי. השתמש במערכות יחסים אלה כדי לזהות שותפויות מימון וציבוריות ציבוריות ופרטיות.

תוכנית פעולה

1. להיות מיודע. למד על דיור בר השגה ברחבי הארץ ובאזורך. להיות מעורב. הפוך שוק לדיור בר השגה. זהה נישה באזור שלך ומלא אותה. זיוף שותפויות עם משקיעים דומים ומקורות מימון. היה משקיע רווחי. מתפקד כמנהל תיקים וכמנהל עסקי. השתמש בחוכמת השקעה קונבנציונאלית וייעוץ באסטרטגיה עסקית.

שיקולים מיוחדים להשקעות דיור בר השגה

משקיע דיור בר השגה חייב להיות בעל בית, משקיע ומנהל עסקים. כבעל בית, שלב את האלמנט האנושי. זכור שאתה יכול ליצור שוק על ידי עזרה למשפחות ולקהילה שלך. כמשקיע, צור תיק של נדל"ן עם שבב כחול. שיהיה לך את הנכסים הטובים ביותר, באזורים המבוקשים ביותר, במחירים הטובים ביותר, שהופכים את הרווח הגדול ביותר.

כמנהל עסקים, צור מותג, הפק מוניטין והגדיל את שווי השוק של המותג שלך ולא רק על יחידות בודדות. זכור כי הפעילויות שלך גם יוצרות מקומות עבודה והזדמנויות תעסוקה לעובדי בניין וסוכני מכר נדל"ן. פעילויות השיווק וניהול הנכסים שלך עוזרות למשוך עובדים לכוח העבודה באזורים שבהם יחידותיך נמצאות. לא רק אתה יכול ליצור רווחים אישיים, אלא שאתה יכול גם ליצור הזדמנויות כלכליות עבור אנשים וקהילות באמצעות השקעות דיור בר השגה.