האם אתה מעוניין לקנות מסדר עליון, אך אין לך כסף מזומן לשפץ אותו? או אולי חסכת כסף עבור שיפוץ מחדש, ומצאת בית שאתה אוהב, אך המלווה שלך לא יאפשר לך לקנות אותו כי הבית אינו נחשב למגורים ללא שירותים. תמיד קיימים נכסים בשוק שלא הוחזקו על ידי בעלים לשעבר עם חסרי מזומנים, לא טופלו על ידי שוכרים בצורה לא טובה או הושחתו במכוון על ידי בעלי פורסמים שעוקלו אותם. האם לא צריכה להיות דרך כמישהו לסדר את פגיעות השכונה האלה ולהחזיר אותם לחיים?
מתנה מהממשלה
יש דרך לקנות מסדר עליון וזה מביא לך על ידי הממשלה הפדרלית. מוצר הלוואת השיקום הפדרלי של מינהל השיכון הפדראלי, הלוואה FHA 203 (k), תוכנן לאנשים שרוצים לשקם או לתקן בית פגום כדי שיוכלו לחיות בו כמעון העיקרי שלהם. הלוואות אלה תומכות בממשלה כדי לעודד את המלווים להציע את מה שאחרת ייחשב כמוצר הלוואה מסוכן. בגלל הסיכון וההוצאות הכרוכים בכך, פרויקטים של שיקומי מטופלים בדרך כלל על ידי משקיעים בנדל"ן מקצועיים שיכולים לרכוש נכסים במזומן ולכן אינם זקוקים לשום בנק שיאשר את מצב הנכס.
מאמר זה יתאר כמה כסף אתה צריך לחסוך, את שני הסוגים השונים של הלוואות 203 (k), נכסים זכאים, תיקונים זכאים ועוד - בקיצור, מה שאתה צריך לדעת כדי לבדוק אם סוג זה של הלוואה מתאים אתה. (לקריאת רקע ראו: ביטוח משכנתא של רשות הדיור הפדרלית (FHA) .)
כמה מזומנים אתה צריך
הלוואת FHA 203 (k) מאפשרת לך לכלול את הכסף הדרוש לתיקונים והוצאות נלוות (חומרים ועבודה) בהלוואה. אם אתה רוצה לקנות בית בו נקרע המטבח, אתה יכול לכלול בהלוואה את מחיר הארונות החדשים, משטחי העבודה, ריצוף, מקרר, תנור, תנור, מיקרוגל, כיור, מדיח כלים, פינוי אשפה והעלות לתכנן, להתיר ולהתקין את הכל. ההלוואה יכולה לכלול גם עתודת מגירה של 10-20% להוצאות מעבר להערכות התיקון שלך. אתה יכול גם לקבל תשלומי משכנתא בשווי של עד שישה חודשים הכלולים בכיסוי המשכנתא בזמן שאתה משפץ את הבית כך שלא תצטרך לשלם כפל דירה.
סוגים של 203 (k) משכנתא
ישנם שני סוגים של משכנתא FHA 203 (k): רגילים ומייעלים (נקראים גם "שינוי"). רגיל מיועד למאפיינים הזקוקים לתיקונים מבניים; יעיל מיועד לאלה הזקוקים לתיקונים לא מבניים בלבד. ניתן להשתמש באחד מהם לרכישה או למימון מחדש.
עבור הלוואת הרכישה הרגילה של 203 (k), סכום המשכנתא המקסימלי מבוסס על הערך הנמוך יותר של הנכס בתוספת עלויות גמילה או 110% מהשווי הצפוי של הנכס לאחר השיקום. המשמעות היא שלא תרצו לקנות בית עם שווי של 150, 000 $ אם היה זקוק לתיקונים של 25, 000 $ אלא אם כן היו לכם 10, 000 דולר נוספים במזומן מכיוון שהכי הרבה שתוכלו לשאול היה 165, 000 $ (110% מ- 150, 000 $). ההלוואה המייעלת מאפשרת לרוכשי בתים להוסיף מחיר מקסימלי לסך של 35, 000 $ למחיר הרכישה כדי לשלם עבור שיפורים. (למידע נוסף ראו: משכנתא: כמה אתה יכול להרשות לעצמך? )
כמובן שממילא יש לך הכנסה לפרנס את המשכנתא - אינך יכול פשוט לקחת הלוואה בסכום מסוים מכיוון שהבית מצדיק זאת.
נכסים זכאים
הלוואות FHA 203 (k) מיועדות לדיירים, לא למשקיעים. הסוגים הבאים של נכסים זכאים:
- דירות חד-משפחתיות לארבע-משפחותבניה קיימת שהושלמה לפחות שנה אחת דירות, כל עוד יישאר חלק מהקרן הקיימת בית קיים שיועבר לבסיס חדש החלק המגורים של שימוש מעורב (מסחרי / מגורים)) נכסיםFDA מאושרים
עם מגוון כה נרחב של נכסים מתאימים, כמעט כל אחד יכול למצוא את הנכס הנכון שיהיה זכאי להלוואה של 203 (k).
תנאי מימון והוצאות שיקומיות ותיקון אפשריות
בלי קשר לאיזו עבודה אתם עשויים לחשוב שהבית זקוק, למלווה ול- FHA יש דרישות משלהם שתצטרכו גם לעמוד בהם. המחלקה האמריקאית לדיור ופיתוח עירוני (HUD) "דורשת כי נכסים הממומנים במסגרת תוכנית זו עומדים ביעילות אנרגטית בסיסית וסטנדרטים מבניים מסוימים" כדי "לעמוד בתקני הנכסים המינימליים של HUD (24 CFR 200.926d ו / או HUD Handbook 4905.1) וכל קודים ופקודות מקומיות."
תקני יעילות האנרגיה כוללים איטום, בידוד ואוורור וכן שימוש במערכות חימום ומיזוג אוויר בגודל הנכון לבית. בבית נדרשים גם גלאי עשן הצמודים לכל אזור שינה.
אתה עשוי להיות מופתע ממגוון התיקונים והשיפורים לבית שניתן לממן באמצעות הלוואת 203 (k). אלה כוללים, אך לא רק, את הדברים הבאים:
- תוספות חדרי ציור ציורי קירור מדור פנים וביוב מחדש של חדרי אמבטיה שיפוץ למטבח, כולל מכשירי גימור עליית גג או שינויים במרתף ובנייה ותיקון של או מספר יחידות יחידות בדירה (למשל, משפחה יחידה לדופלקס) תוספות חדשות לסיפור השני, הסרת התייחסות לבעיות צבע על בסיס עופרת חימום, אוורור ומיזוג אוויר. מערכות (HVAC) אינסטלציה גגות קירור חסכוני קירור גישה מוגבלת
ה- FHA אינו מאפשר לממן "פריטי יוקרה" כמו מגרשי טניס, בריכות שחייה, ג'קוזי ובורות ברביקיו בהלוואת 203 (k), אך כמה פריטים שעשויים לחשוב עליהם כמותרות, כמו אמבטיות ג'קוזי, הם למעשה מותר. שוחח עם המלווה שלך על השיפורים הספציפיים שאתה רוצה לבצע כדי לראות מה אתה יכול לממן.
השלמת השיקום
לאחר שתשלים את הרכישה והבית יהיה שלך, תוכל להתחיל בתיקונים ובשיפוץ מחדש. ה- FHA מחייב את כל התיקונים להסתיים תוך שישה חודשים, אם כי המלווים יכולים לדרוש מסגרת זמן קצרה יותר.
תתחיל לבצע תשלומי משכנתא מייד כמו שהיית עושה בכל בית. אחרי הכל, אתה הבעלים של זה - לא משנה אם אתה עדיין לא גר בזה. עם זאת, כאמור, אתה יכול לממן את תשלומי המשכנתא הראשונים שלך.
כספי השיקום והתיקון מונחים בחשבון נאמנות ומשוחררים עם סיום העבודות והבדיקה כדי להבטיח את אישור ה- HUD. HUD חייב גם לאשר את המוצר המוגמר לאחר השלמת כל העבודות.
בעיות שיש להימנע מהן
רבים המלווים אינם עושים הלוואות FHA 203 (k), בין אם הם אינם יודעים כיצד או לא רוצים לבצע את הניירת הנוספת. עבודה עם מלווה שאינו מנוסה בהלוואות FHA 203 (k) היא דבר שכדאי להימנע ממנו - התהליך מורכב דיו כפי שהוא. אל תתן לעצמך כאבי ראש על ידי עבודה עם מישהו שלא יודע מה הם עושים.
כמו כן, וודאו שלא השקעתם יתר על המידה בבית - אל תוציאו כל כך הרבה על תיקונים ושיפורים שלא תוכלו להחזיר את העלויות שלכם אם תמכור יום אחד את הבית. בדוק את מחירי המכירה הממוצעים של בתים מוכנים לגור בשכונה שלך ונסה להכניס את הבית לטווח זה. אתה לא רוצה להחזיק בית של 300, 000 $ בשכונה של 200, 000 $ בתים מכיוון שרוב האנשים שיכולים להרשות לעצמם בית של 300, 000 $ ירצו לגור בשכונה נחמדה יותר שבה כל הבתים מוערכים באופן דומה.
חסרונות
הלוואות FHA 203 (k) כוללות תקופת סגירה ארוכה יותר מאשר סוגים אחרים של הלוואות. בדרך כלל לוקח 60 עד 90 יום לסגירה, לעומת 30 עד 45 הימים הנפוצים בהלוואות אחרות, כולל הלוואות FHA רגילות. אם אתה ממהר לעבור, הלוואת 203 (k) אינה המוצר עבורך. תוכלו גם לצפות לשלם ריבית גבוהה יותר בגלל העלייה בסיכון הכרוך בהלוואות לשיפור בתים. (למידע נוסף, בדוק נקודות משכנתא - מה הטעם? )
הלוואות אלו גם הן עבודה יותר עבור המלווה ודורשות ידע מיוחד בנושא הלוואות, כך שיהיה קשה יותר למצוא מלווה שיעבוד איתך. תהליכי היישום והשיפוץ הם עבודה רבה עבור בעל הבית, ויש המון סרטים ראשונים מעורבים. חלק מהלווים דיווחו על עיכובים בקבלת כספי הגמילה שלהם, מה שמוסיף לחץ נוסף לתהליך.
בשורה התחתונה
למרות שזו יכולה להיות עבודה רבה יותר למצוא מלווה שמלווה FHA 203 (k) ולהשלים את תהליכי היישום והשיפוץ, המאמץ הנוסף יכול להשתלם. מוצר הלוואות זה יכול לאפשר לכם לקנות את הבית המושלם הזה שזקוק רק לשיפוץ מחדש כדי שיהיה ניתן לחיות מחדש. זה יכול גם לאפשר לך לבצע את הקפיצה מהשכרה לבעלות על בתים שכן יתכן שיש שם תיקון עליון בטווח המחירים שלך כשאין בתים מוכנים להכנסת דירה שאתה יכול להרשות לעצמך. (למידע נוסף, ראה האם אתה מוכן לקנות בית? )
