האם reits מועיל במהלך גבוה

כאשר הריבית עולה, המשקיעים רצים לכיסוי - ולכל נכס טוב שהם יכולים למצוא. השקעות אלטרנטיביות כמו נאמני השקעות נדל"ן (REIT) יכולות להיות אפשרות טובה, לפחות על פי הנתונים ההיסטוריים. בואו נראה כיצד ביצעו REIT בתקופות עם ריביות גבוהות ונמוכות.

סקירה חוזרת של REIT מהירה

REIT הוא נייר ערך הנסחר בפומבי שמשקיע בנדל"ן באמצעות נכסים או משכנתאות, ומחירו נע בבורסות גדולות כמו במחירי מניות. כתוצאה מכך, REITs מציעים נזילות גבוהה (איכות נדירה בעת התמודדות עם נדל"ן). הנאמנים מתמחים לרוב בסוגי נכסים ספציפיים, כמו דירות מגורים, מבני מסחר, מחסנים או מתקני מלונות. REITs זמינים גם בגרסאות אזוריות, המתרכזות בנדל"ן במדינות / אזורים ספציפיים כמו ארה"ב, אירופה, סין או יפן. (לפרטים נוספים, ראה: 5 סוגים של REIT וכיצד להשקיע בהם .)

REIT מציעים יתרונות רבים, כולל פיזור, הנזילות האמורה, השקעה קטנה והטבות מס (תלוי בחוקים מקומיים). (ראה השקעה ב- REIT לקבלת הסבר גדול יותר.)

REIT מחזיר Vs. שיעורי ריבית

דוח של REIT.com מראה רמה נמוכה מבחינה היסטורית של מתאם (כיצד שני ניירות ערך נעים זה בזה) בין REIT לשוק המניות. אותו דוח מראה רמות נמוכות של מתאם בין REIT לתשואות אגרות חוב.

(להלן טבלה חתוכה למטה עם מתאם איגרות החוב של REITs).

השוואה היסטורית דומה בין תשואות ממדד REIT פופולרי לשיעור ריביות של אג"ח במשך 10 שנים מעידה על יחס הפוך. אנו מגלים את התשואות השנתיות של מדד ה- FTSE NAREIT הפופולרי לכל הריטים כנגד הריבית של 10 שנים

אגרות חוב

:

כפי שניכר בתרשים לעיל המשתרע על 45 שנה, הריבית עולה כי נראה רע לתשואות REIT ולהיפך. בתקופות הריבית הגבוהות שבשנים 1980-1985, התשואות של REIT היו נמוכות יותר, בעוד שהן זינקו אחרי 2008 כאשר הריבית נגעה בשפל שיא.

עם זאת, ישנם גורמים נוספים ותצפיות מפורטות אחרות שיש לקחת בחשבון, העשויות להצביע על תשואות חיוביות להשקעות REIT גם בעידן הריבית הגבוהה. התעמק בפרקי זמן ספציפיים שבהם הריבית הייתה גבוהה והתצפיות מעניינות עולות:

מאז 1981, הריבית נמצאת במגמת ירידה; היו כמה קוצים ספורדיים בשנים הביניים, אך בסך הכל זו הייתה ירידה עקבית (אם כי החל מאוקטובר 2018 הם החלו לצמוח שוב) לגבי הריבית. עם כל תקופת חמש או 10 שנים שחלפה, טווח הריבית הנמוך יותר נחשב ל"גבוה ".

• 1979-1984: בתקופה זו היו ריביות בטווח הגבוה של 10% - 14%. התשואה מ- REIT הייתה גם בטווח הגבוה של 9% - 32%.1991-1997: בתקופה זו נצפה טווח חדש של ריביות גבוהות, שנע בין 6% - 8%. התשואה ממדד REIT הייתה בטווח של 12% - 36%, למעט 1% במהלך 1994.2000-2001: טווח הריבית הגבוה הבא היה בתקופת 2000-2001, כאשר הריביות ריחפו סביב 5.5%. התשואות מ- REIT נעו בין 16% ל 26%.

איך שערי ה- REIT התקיימו בתקופות הביניים בריבית נמוכה?

• 1973-1974: הריביות היו נמוכות יחסית, נעו בין 6.9% ל 7.4% (לעומת טווח גבוה של 10% עד 14% בשנים שלאחר מכן). REIT ביצעו רע עם הפסדים שנתיים בטווח שבין -42% ל -27%.1998-1999: הריביות היו בטווח של 4% - 5.5%, והתשואות של REIT היו עדיין שליליות לכמות של -18% ל -6%.2007-2012: מכיוון שהריביות ירדו בהדרגה מ -4% לפחות מ- 2%, REITs הרוויחו הפסדים שנתיים עקביים בטווח של -45% עד -5%, למעט רק תשואה חיובית בשנת 2009.

תצפיות אלה מצביעות על כך של- REIT אין באמת תלות בתרחישים של ריבית. התשואות מהשקעות REIT עשויות למעשה להישאר חפות משונות בריבית.

ריט הטבות למשקיעים

ישנם יתרונות נוספים של REIT, שהופכים אותם לבחירת השקעה טובה גם בתקופות ריבית גבוהות:

• הזדמנות הכנסה: REIT נחשבים לניירות ערך מבוססי תשואה. למרות שהם יכולים להעריך במחיר, חלק ניכר מהתשואות של REIT נובע מדיבידנדים. הריטים נמנעים מלהצטרך לשלם מס חברות אם הם מחלקים לפחות 90% מהכנסותיהם לבעלי היחידות שלהם. הפסקת מס זו מביאה לחלוקה קבועה של הכנסות הדיבידנד לבעלי המניות של REIT, והתשואות נטו האפקטיביות לעיתים קרובות גבוהות יותר מאלה מאג"ח (או מניות), גם במקרים של ריביות גבוהות. גיוון גלובלי: REITs מציעים חשיפה לשווקים גלובליים. מאז שנות התשעים בריטניה, סינגפור, יפן, אוסטרליה, הולנד, דרום אפריקה ורבות מדינות אחרות אפשרו רישומי REIT, מה שמאפשר למשקיעים לחשיפה בשווקי נדל"ן של מדינות זרות. לדוגמה, אם שוק הנדל"ן המקומי במכוניות בארה"ב עקב השפעות של ריביות גבוהות יותר, משקיע אמריקני עם חשיפה לשוק הנדל"ן בסינגפור יכול להפיק תועלת אם הוא מחזיק REITs בנדל"ן בסינגפור בתיק העבודות שלו. חשיפה ספציפית למגזר: במקרה של עליית ריבית, לא כל ענפי המשנה בנדל"ן עלולים להיפגע לרעה. לדוגמא, דמי השכירות למגורים עשויים לסבול, אך מרכזי קניות במיקומים מרכזיים עשויים שלא. לימוד קפדני של שוק הנדל"ן, השפעות ריביות על תת-מגזר ספציפי ועל REIT ספציפי על בסיס אחזקת הנכסים הבסיסית שלו, יכול להפוך את השקעת REIT לרווחית ללא קשר להשפעת הריבית. (לפרטים נוספים, ראו: 3 REIT מלונות שביצעו את השוק והריטים למגורים, לבריאות ולמשרד .)

בשורה התחתונה

לאחר בחינת דפוסי מתאם ונתונים היסטוריים, נראה כי התשואות מ- REIT נותרות בלתי תלויות בתקופות הריבית. לאחר לימודים מדוקדקים ובחירה נכונה של תת-מגזרי נדל"ן ואזורים גיאוגרפיים, משקיעים יכולים לשקול REIT כאלטרנטיבה טובה למניות ולאג"ח המסורתיות, הרגישות ביותר לשיעורי הריבית.