מאחורי הקלעים של המשכנתא שלך

תוכן העניינים

• 1. יוצר המשכנתא
• 2. המצרף
• 3. סוחרי ניירות ערך
• 4. משקיעים
• בשורה התחתונה

יתכן שתראו את המשכנתא שלכם כהלוואה שעזרה לכם לקנות את הבית. אולם המשקיעים רואים במשכנתא זרם של תזרימי מזומנים עתידיים. תזרימי המזומנים האלה נקנים, נמכרים, מורחקים, מועברים ומאושרים בשוק המשכנתאות המשני. מכיוון שרוב המשכנתאות בסופו של דבר למכירה, שוק המשכנתאות המשני הוא גדול מאוד ונוזל מאוד.

מנקודת המוצא ועד לנקודה בה התשלום החודשי של לווה מסתיים אצל משקיע כחלק מנייר ערך מגובה משכנתא (MBS), נייר ערך מגובה בנכסים (ABS), התחייבות למשכנתא בטוחה (CMO) או התחייבות חוב בטוחה (CDO), ישנם מספר מוסדות שונים שכולם מוציאים אחוז מסוים מהעמלות ההתחלתיות ו / או תזרימי המזומנים החודשיים., נראה לך כיצד שוק המשכנתאות המשני עובד ונכיר לך את המשתתפים העיקריים בו.

בשוק זה יש ארבעה משתתפים עיקריים: היזם המשכנתא, הצובר, סוחר ניירות הערך והמשקיע.

1. יוצר המשכנתא

גורם המשכנתא הוא החברה הראשונה העוסקת בשוק המשכנתאות המשני. יוצרי משכנתא מורכבים מבנקים קמעונאיים, בנקאים למשכנתאות ומתווכי משכנתא. בעוד שבנקים משתמשים במקורות המימון המסורתיים שלהם בכדי לסגור הלוואות, בנקאים למשכנתאות משתמשים בדרך כלל במה שמכונה קו מחסן של אשראי לצורך מימון הלוואות. מרבית הבנקים, וכמעט כל בנקאי המשכנתאות, מוכרים במהירות משכנתאות שמקורם חדש לשוק המשני.

הבחנה אחת שיש לשים לב היא כי בנקים ובנקאים למשכנתאות משתמשים בכספם שלהם בכדי לסגור משכנתאות וברוקרים לא משכנתים. במקום זאת, מתווכי משכנתא פועלים כסוכנים עצמאיים לבנקים או לבנקים למשכנתאות, ומאגדים אותם עם לקוחות (לווים).

עם זאת, תלוי בגודלו ובתחכוםו, יכול היוצר של משכנתא לצבור משכנתא למשך פרק זמן מסוים לפני שמוכר את כל החבילה; זה עשוי גם למכור הלוואות בודדות ככל שמקורן. ישנו סיכון עבור היזם כאשר הוא מחזיק במשכנתא לאחר שציטט ונלווה ריבית על ידי לווה. אם המשכנתא לא נמכרת בו זמנית לשוק המשני בזמן שהלווה נועל את הריבית, הריביות עשויות להשתנות, מה שמשנה את שווי המשכנתא בשוק המשני, ובסופו של דבר, את הרווח שמפיק היזם מהמשכנתא.

היוצרים המצטברים משכנתא לפני מכירתם מגדרים לרוב את צינורות המשכנתא שלהם מפני שינויים בריבית. יש סוג מיוחד של עסקה הנקראת סחר המאמצים הטובים ביותר, המיועד למכירת משכנתא יחידה, שמבטל את הצורך של היזם לגדר משכנתא. גורמים קטנים יותר נוטים להשתמש בעסקאות המאמצים ביותר.

באופן כללי, יוצרי המשכנתא מרוויחים כסף באמצעות העמלות המחויבות בכדי להקים משכנתא, וההפרש בין הריבית שניתנת ללווה לבין הפרמיה ששוק משני ישלם עבור אותו ריבית.

2. המצרף

המצטברים הם החברה הבאה בשורה של משתתפי שוק המשכנתא המשני. מצטברים הם בעלי מקורות משכנתא גדולים עם קשר לחברות וול סטריט ולמפעלים בחסות ממשלה (GSE), כמו פאני מיי ופרדי מק. אגרגטורים רוכשים משכנתא שזה עתה יצאו ממקורות קטנים יותר, ויחד עם מקורם שלהם הם יוצרים מאגרי משכנתא שהם מאגדים לניירות ערך מגובים במשכנתא (באמצעות עבודה עם חברות וול סטריט) או מייצרים ניירות ערך מגובים במשכנתאות (באמצעות עבודה באמצעות GSEs).

בדומה למבקרים, על המצרפים לגדר את המשכנתא בצינורות שלהם מהרגע שהם מתחייבים לרכוש משכנתא, דרך תהליך האיגוח ועד למכירת ה- MBS לסוחר ניירות ערך. גידור צינור משכנתא הוא משימה מורכבת בגלל סיכון נשירה ופיזור. מצטברים מרוויחים מההפרש במחיר שהם משלמים עבור משכנתא ובמחיר שעבורם הם יכולים למכור את ה- MBS המגובה על ידי המשכנתאות הללו, מותנה באפקטיביות הגידור שלהם.

3. סוחרי ניירות ערך

לאחר שנוצר MBS (ולעיתים לפני היווצרותו, תלוי בסוג ה- MBS), הוא נמכר לסוחר ניירות ערך. לרוב חברות התיווך בוול סטריט יש שולחנות מסחר ב- MBS. סוחרים בשולחנות העבודה עושים כל מיני דברים יצירתיים עם MBS והלוואות שלמות למשכנתא; המטרה הסופית היא למכור אותם כניירות ערך למשקיעים. סוחרים משתמשים לעתים קרובות ב- MBS למבנה של CMO, ABS ו- CDO. עסקאות אלו יכולות להיות מובנות כך שיש בהן מאפייני תשלום מראש שונים ומוגדרים במידה מסוימת ודירוגי אשראי משופרים בהשוואה ל- MBS או הלוואות שלמות. הסוחרים מפיצים מחיר במחיר בו הם קונים ומוכרים MBS ונראים להרוויח ארביטראז 'באופן בו הם מבנים את חבילות CMO, ABS ו- CDO הספציפיות.

4. משקיעים

המשקיעים הם משתמשי הקצה של המשכנתא. ממשלות זרות, קרנות פנסיה, חברות ביטוח, בנקים, GSE וקרנות גידור הם כולם משקיעים גדולים במשכנתאות. מגזרי MBS, CMO, ABS ו- CDO מציעים למשקיעים מגוון רחב של תשואות פוטנציאליות המבוססות על איכות אשראי וסיכוני ריבית משתנים.

ממשלות זרות, קרנות פנסיה, חברות ביטוח ובנקים משקיעות בדרך כלל במוצרי משכנתא בעלי דירוג גבוה. משקיעים אלה מחפשים סניפים מסוימים של עסקאות המשכנתא המובנות השונות עבור פרופילי הסיכון שלהם לתשלום מראש וריבית. קרנות גידור הן בדרך כלל משקיעים גדולים במוצרי משכנתא עם דירוג אשראי נמוך ומוצרי משכנתא מובנים עם סיכון ריבית גבוה יותר.

מבין כל משקיעי המשכנתא, ל- GSE יש את התיקים הגדולים ביותר. סוג מוצר המשכנתא שהם יכולים להשקיע בהם מוסדר ברובו על ידי המשרד לפיקוח על ארגון השיכון הפדרלי.

בשורה התחתונה

לווים מעטים מבינים את מידת הפרוסה, הקוביות והנסחרים של המשכנתא שלהם. תוך כמה שבועות, אולי חודש, מרגע שמקורה של משכנתא הוא יכול להיות חלק מתמ"ג, ABS או CDO. משתמש הקצה במשכנתא עשוי להיות קרן גידור שעושה הימורי ריבית כיווניים או משתמש בעמדות ממונפות כדי לנצל חריגות תמחור יחסיות קטנות, או שזה יכול להיות הבנק המרכזי של מדינה זרה שאוהב את דירוג האשראי של סוכנות MBS.

מצד שני, זו יכולה להיות חברת ביטוח שבסיסה בבריסל, ונמשכת על ידי משך הזמן והפרופורציה של טרנזיט מסוים בעסקת ABS, CMO או CDO. שוק המשכנתאות המשני הוא ענק, נזיל ומורכב עם כמה מוסדות שכולם להוטים לצרוך נתח מעוגת המשכנתא.