נדל"ן מסחרי - הגדרת קרי

תוכן העניינים

• מהי נדל"ן מסחרי?
• היסודות של CRE
• שכר חכירה
• ניהול נדל"ן מסחרי
• השקעה ב- CRE
• היתרונות של CRE
• חסרונות ה- CRE
• דוגמה לעולם האמיתי ל- CRE

מהי נדל"ן מסחרי - CRE?

נדל"ן מסחרי (CRE) הוא נכס המשמש אך ורק למטרות עסקיות או כדי לספק מרחב עבודה ולא חלל מגורים. לרוב, נדל"ן מסחרי מושכר לדיירים לניהול עסק. קטגוריה זו של נדל"ן נעה בין תחנת דלק יחידה למרכז קניות ענק. נדל"ן מסחרי כולל קמעונאים מכל הסוגים, שטחי משרדים, מלונות, קניונים, מסעדות וחנויות נוחות.

היסודות של נדל"ן מסחרי

נדל"ן מסחרי יחד עם נדל"ן למגורים מהווים את שתי הקטגוריות העיקריות של רכוש. מגורים כוללים מבנים השמורים למגורים אנושיים ולא לשימוש מסחרי או תעשייתי. כשמו כן הוא, משתמשים בנדל"ן מסחרי במסחר.

כמה רשויות יעוד ורישוי פורצות עוד יותר נכסים תעשייתיים - אתרים המשמשים לייצור וייצור של סחורות, במיוחד סחורות כבדות - אך הרוב רואים בכך תת-קבוצה של נדל"ן מסחרי.

נדל"ן מסחרי מסווג לארבע כיתות, בהתאם לפונקציה: משרד, תעשייה, מולטיפמילי וקמעונאות. חללים פרטניים מסווגים גם הם. חלל משרדי, למשל, מאופיין ככיתה A, כיתה B או כיתה ג.

• מחלקה A מייצגת את הבניינים הטובים ביותר מבחינת אסתטיקה, גיל, איכות תשתית ומיקום. מבנים בכיתה B הם בדרך כלל ישנים ולא תחרותיים - מבחינת מחיר - כמו בניינים מסוג A. משקיעים מכוונים לעיתים קרובות לבניינים אלה לצורך שיקום. מבני C-Class הם העתיקים ביותר, בדרך כלל מעל גיל 20, הממוקמים באזורים פחות אטרקטיביים, וצריכים תחזוקה.

Takeaways מפתח

• נדל"ן מסחרי הוא נכס המשמש אך ורק למטרות עסקיות, לעומת נדל"ן למגורים, המהווה שטח מגורים. ארבעת המעמדות, של נדל"ן מסחרי, כוללים משרדים, תעשייה, רב-קמעונאות וקמעונאות. נדל"ן מסחרי מספק הכנסה, כמו גם כמה הערכת הון, למשקיעים. השקעה בנדל"ן מסחרי דורשת תחכום רב יותר ומשקיעים ממשקיעים מאשר נדל"ן למגורים. נאמני השקעות נדל"ן הנסחרות באופן רשמי (REIT) הם דרך אפשרית עבור אנשים להשקיע בנדל"ן מסחרי.

שכר חכירה

יש עסקים שבבעלותם הבניינים שהם מאכלסים. עם זאת, התרחיש האופייני יותר הוא שהנכס מושכר. לרוב, משקיע הוא הבעלים של הבניין וגובה שכר דירה מכל עסק שפועל בו. שיעורי חכירה מסחריים - המחיר לתפוס שטח בפרק זמן מוגדר - מצוטטים בדרך כלל בדולרים להשכרה שנתיים למ"ר. לעומת זאת, שיעורי נדל"ן למגורים מצטטים כסכום שנתי או שכר דירה חודשי.

חכירה מסחרית יכולה להימשך בין שנה לעשר שנים ומעלה, כאשר שטחי משרדים וקמעונאות בדרך כלל ממוצעים בין חכירה של חמש לעשר שנים.

במחקר שנערך בשנת 2017 על ידי חברת האנליסטים בשוק הנדל"ן CBRE Group, Inc., מצא האנליסט אלכס קרסיקוב כי המונח - אורך - של חוזה שכירות עומד ביחס לגודל השטח המושכר. יתר על כן, הנתונים הראו כי הדיירים יכנסו לחכירות ארוכות לנעילת מחירים בסביבת שוק עולה. אבל זה לא גורם המניע היחיד שלהם. חלק מהדיירים עם דרישות לחללים גדולים ייכנסו לחכירה ארוכה בגלל הזמינות המוגבלת של נכסים התואמת את צרכיהם.

ישנם ארבעה סוגים עיקריים של חכירה של רכוש מסחרי, שכל אחד מהם דורש רמות אחריות שונות מצד המשכיר והשוכר.

• חוזה שכירות נטו הופך את השוכר לאחראי לתשלום ארנונה. חכירה כפולה (NN) הופכת את השוכר לאחראי לתשלום ארנונה וביטוח. חכירה משולשת (NNN) הופכת את השוכר לאחראי לתשלום ארנונה, ביטוח ותחזוקה. בתנאי שכירות ברוטו, השוכר משלם רק שכר דירה, ובעל הבית משלם עבור ארנונה, ביטוח ואחזקה של הבניין.

ניהול נדל"ן מסחרי

כמובן, שמירת CRE מושכרת במלואה באופן שוטף היא מטרתו של כל בעלים. לעתים קרובות בעל הבית צריך ליצור איזון בין מקסימום שכר הדירה למינימום משרות פנויות ומחזור דיירים. מחזור יכול להיות יקר לבעלי CRE מכיוון שיש להתאים את החלל כדי לענות על הצרכים הספציפיים של דיירים שונים - נניח אם מסעדה עוברת לנכס שפעם אכלס סטודיו ליוגה.

בעלי נכסים עשויים לרצות להעסיק חברה לניהול נדל"ן מסחרי שיעזור להם למצוא, לנהל ולשמור על דיירים, לפקח על חכירה ואפשרויות מימון ולתאם את אחזקת הנכסים והשווקים. הידע המקצועי של חברת ניהול נדל"ן מסחרית מועיל מכיוון שהחוקים והתקנות הנוגעים לרכוש כזה משתנים לפי מדינה, מחוז, עירייה ותעשיה, וגודלם.

השקעה בנדל"ן מסחרי

השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות משתלמת ולשמש גידור מפני התנודתיות של שוק המניות. המשקיעים יכולים להרוויח כסף באמצעות הערכת נכסים כאשר הם מוכרים, אך מרבית התשואות נובעות מדמי שכירות של דיירים.

השקעה ישירה

המשקיעים יכולים להשתמש בהשקעות ישירות במקום שהם הופכים לבעלי בית באמצעות בעלות על הרכוש הפיזי. האנשים המתאימים ביותר להשקעה ישירה בנדל"ן מסחרי הם אלה שיש להם ידע רב על הענף או שיכולים להעסיק חברות שעושות זאת. נכסים מסחריים הם השקעה נדל"נית בסיכון גבוה ומתגמלים. סביר להניח שמשקיע כזה יהיה אדם בעל ערך נטו גבוה שכן השקעה ב- CRE דורשת הון ניכר.

הנכס האידיאלי נמצא באזור עם היצע CRE נמוך וביקוש גבוה אשר יעניקו שיעורי שכירות נוחים. חוזקה של הכלכלה המקומית באזור משפיע גם על ערך הרכישה של ה- CRE.

השקעה עקיפה

לחלופין, משקיעים עשויים להשקיע בשוק המסחרי בעקיפין דרך בעלות על ניירות ערך שונים בשוק כגון קרנות השקעה בנדל"ן (REIT), קרנות הנסחרות בבורסה, או על ידי השקעה בחברות העוסקות בשוק הנדל"ן המסחרי, כמו בנקים ו מתווכים.

יתרונות הנדל"ן המסחרי

אחד היתרונות הגדולים ביותר של נדל"ן מסחרי הוא שיעורי ליסינג אטרקטיביים. באזורים בהם כמות הבנייה החדשה מוגבלת על ידי קרקע או חוק, יכולות הנדל"ן המסחרי לקבל תשואות מרשימות ותזרימי מזומנים חודשיים ניכרים. מבנים תעשייתיים בדרך כלל שוכרים בשיעור נמוך יותר, אם כי יש להם גם עלויות תקורה נמוכות יותר בהשוואה למגדל משרדים.

נדל"ן מסחרי נהנה גם מחוזי שכירות ארוכים יחסית עם דיירים מאשר נדל"ן למגורים. אורך החכירה הארוך הזה מעניק לבעלי הנדל"ן המסחרי כמות ניכרת של יציבות תזרים מזומנים, כל עוד דיירים ארוכי טווח תופסים את הבניין.

בנוסף להציע מקור הכנסה יציב ועשיר, נדל"ן מסחרי מציע את הפוטנציאל להערכת שווי הון, כל עוד הנכס מתוחזק ומתעדכן. וכמו כל הנדל"ן, לעתים קרובות הוא נע בכיוון ההפוך לשוק המניות, מה שהופך אותו לאופציית פיזור יעילה למניות בתיק.

מקצוענים

• גידור מפני שוק המניות

• מקור הכנסה מניב גבוה

• תזרים מזומנים יציב מצד דיירים לטווח ארוך

• פוטנציאל הערכת הון

חסרונות

• יותר הון נדרש להשקעה ישירה

• רגולציה גדולה יותר

• עלויות שיפוץ גבוהות יותר

• נכס שלילי

חסרונות הנדל"ן המסחרי

חוקים ותקנות הם ההרתעה העיקרית עבור רוב האנשים שרוצים להשקיע ישירות בנדל"ן מסחרי. חובות המיסים, המכניקה לרכישה ותחזוקה של נכסים מסחריים קבורים בשכבות של חוקיות. דרישות אלה משתנות בהתאם למדינה, מחוז, תעשיה, גודל, יעוד ורבים אחרים. לרוב המשקיעים בנדל"ן מסחרי יש ידע מיוחד או שכר שכר של אנשים שכן.

מכשול נוסף הוא הסיכון המוגבר שמביא למחזור הדיירים, רלוונטי במיוחד בכלכלה שבה סגירות קמעונאיות בלתי צפויות משאירות נכסים פנויים עם מעט הודעה מוקדמת.

עם מגורים, דרישות המתקנים של דייר אחד בדרך כלל משקפות את דרישות הדיירים הקודמים או העתידיים. עם זאת, עם נכס מסחרי, לכל דייר עשויים להיות צרכים שונים מאוד הדורשים שיפוץ יקר. לאחר מכן על בעל הבניין להתאים את החלל כך שיוכל להתאים לסחר המתמחה של כל דייר. נכס מסחרי עם פנויים נמוכים אך מחזור דיירים גבוה עשוי עדיין להפסיד כסף בגלל עלות השיפוץ לדיירים הנכנסים.

למי שמחפש להשקיע ישירות, קניית נכס מסחרי היא הצעה יקרה בהרבה מאשר נכס למגורים. כמו כן, בעוד שנדל"ן, ככלל, הוא בין המועילים יותר בסוגי הנכסים, עסקאות עבור מבנים מסחריים נוטים לנוע לאט במיוחד.

דוגמה לעולם האמיתי לתחזיות CRE

שוק הנכסים המסחריים בארה"ב ספג מכה במהלך המיתון 2008-2009, אך הוא חווה עלייה שנתית מאז 2010. עלייה זו סייעה להתאושש כמעט מכל ההפסדים בתקופת המיתון.

"התחזית לשוק הנדל"ן בארה"ב לשנת 2019", דוח שנתי שהונפק על ידי CBRE, מאמין:

למרות שזה מאוחר במחזור הכלכלי, התחזית נותרה טובה מאוד עבור כל ארבעת סוגי הנכסים המסחריים הגדולים. תהיה הערכה מינימלית בערכים, אך תשואות ההכנסה צריכות להישאר בריאות.

עם זאת, אינדיקטורים אחרים מראים כי שוק הנכסים המסחריים הגיע לשיא במחזור הצמיחה שלאחר המיתון. לפי חברת הנדל"ן בקליפורניה, Ten-X Growth, התמחור של נכסים מסחריים סיים את שנת 2018 בעלייה של 1% בלבד משנת 2017.

דו"ח Ten-X ציין כי הסכום הסופי של שנת 2018 עבור נכסים מסחריים מאשר את השקפתם לגבי תמחור המחזור הכלכלי המאוחר. במחקר של המשרד נמצא כי המשרות הפנויות גדלות, צמיחת שכר הדירה מאטה ושיעורי הריבית בשוק נמצאים במגמת עלייה

כפי שפורסם על ידי פורבס , הסקטור הקמעונאי, בפרט, הוכיח נקודת כאב בשוק הנכסים המסחריים הרחבים יותר, שכן סגירות חנויות נרחבות התגברו בשנת 2017 והמשיכו לשנת 2018. לדוגמה, הקניון הפופולרי REIT Westfield Corporation ראה את מחיר המניה שלהם נשפך בערך 30% בין אמצע 2016 לסוף 2017 לפני שהפכו כמה הפסדים עד ינואר 2018. יוניביל-רודמקו SE רכשה את ווסטפילד תמורת 15.8 מיליארד דולר ארה"ב, ויצרה יוניבל-רודמקו-ווסטפילד (URW).

עם זאת, מרבית החברות גורס כי שוק הנכסים נשאר בריא באופן כללי. ג'יי.פי מורגן, ב"התחזית הנדל"נית המסחרית לשנת 2019 ", הדהד במידה רבה את השקפתו של CBRE לפיה 2018 הייתה השנה התשיעית לעליית שכר הדירה והערכות שווי מסחריות. מורגן חוזה שהקצב הזה יואט אך יימשך ואינו רואה ירידה עד אחרי 2019.