ניתוח השוואתי

מהו ניתוח שוק השוואתי

ניתוח השוואתי הוא בחינת המחירים בהם נמכרו נכסים דומים באותו אזור לאחרונה. סוכני נדל"ן מבצעים ניתוח שוק השוואתי עבור לקוחותיהם בכדי לעזור להם לקבוע מחיר לרשימה בעת מכירת בית או מחיר להציע בקניית בית. מכיוון שאף שני נכסים אינם זהים, סוכנים מבצעים התאמות עבור ההבדלים בין הנכסים הנמכרים לזו שעומדת לרכוש או לרשום כדי לקבוע הצעה או מחיר מכירה הוגנים. בעיקרו של דבר, ניתוח השוואתי הוא גרסה פחות מתוחכמת של הערכה רשמית ומקצועית.

הבנת ניתוח שוק השוואתי

ניתוח שוק דומה יכול לכלול גם נכסים הרשומים כעת, במיוחד אם לא נמכרו לאחרונה נכסים דומים. עם זאת, מחירי הרישום מציינים רק את מה שהמוכר מקווה להשיג עבור הנכס ואינם משקפים בהכרח את מה שהוא באמת שווה.

בעוד שניתוח השוואת השוואה אינו הערכה רשמית, סוכן הנדל"ן משתמש בהרבה מאוד פרקטיקות ושיטות דומות בהן השתמש שמאי כדי להגיע לשווי סביר לנכס. אם הבית או הנכס כה ייחודיים ו / או ייחודיים כאשר לא נמצאו נכסים דומים, יתכן וזה לטובתו של הבעלים לשכור שמאי רשמי אשר יעריך את הנכס.

דוגמה לניתוח שוק השוואתי

קחו בחשבון זוג שחושב להציע הצעה על בית חד-משפחתי בן שלושה חדרי שינה, שלושה חדרי אמבטיה, 2, 100 מ"ר, על קרקע ברבע דונם. הבית רשום למכירה במחיר של 300, 000 $. סוכן הנדל"ן של בני הזוג מבצע ניתוח שוק השוואתי ומאתר שלושה נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באותה תת-מחלקה:

1. הראשון זהה מכל הבחינה לרכוש הנושא אלא שהוא ממוקם בדרך סואנת; זה לאחרונה מכר ב 275, 000 $. השני כולל ארבעה חדרי שינה, שלושה חדרי אמבטיה, והוא ממוקם על שטח של דונם אך הוא 2, 400 רגל רבוע, מכיוון שהוא כולל גם מרפסת מוגנת; הוא נמכר ב -315, 000 $. השלישי כולל ארבעה חדרי שינה, ממוקם על שטח של שטח של דונם וגובהו 2, 100 מטרים רבועים, אך יש בו רק שני חדרי אמבטיה, שניהם מיושנים; הוא נמכר ב 265, 000 $.

להלן הצעדים האופייניים שעשויים לבצע סוכן נדל"ן להשלמת ניתוח השוואתי:

1. הערכת איכות השכונה

הצעד הראשון הוא להעריך את איכות השכונה הסובבת וישנם כלים מקוונים טובים אלה, שמקלים על כך מתמיד.

Street View של גוגל עשוי להיות הכלי הטוב ביותר לחקר השכונה. להלן מה שאתה מחפש:

• חסימות נחמדות לעומת חסימות פחות אטרקטיביות קירבה לנוחיות כמו חופים, פארקים, בתי ספר וכו '. קירבה למקומות לא נעימים כמו מזבלות, כבישים מהירים, מתקני תעשיה וכו'. נושאי ערעור על שפת המדרכה החשובים

עם זאת, התמונות של גוגל עשויות להיות לא מעודכנות, כך שהיא אינה תחליף לנהיגה בשכונה.

2. הערך את הרישום המקורי אם הוא זמין

עיין בזהירות בתמונות ובתיאור כדי להעריך את הגיל ומצב הבית, השדרוגים האחרונים ובעיות פוטנציאליות באסטרטגיית השיווק הקודמת.

3. בדוק הערכות שווי נכס

הערכת שווי נכס יכולה לעזור לך להעריך את שווי השוק הסביר של בית הלקוח שלך ולתת לך נקודת התחלה בעת חישוב העלות למ"ר. עם זאת, הערכות אלה יכולות להיות לא מדויקות ואינן שוקלות היבטים ייחודיים של השוק המקומי.

4. פיתוח CMA ראשוני

צפה ברעיון גס של הערך של הבית שלך על ידי הערכת רישומים שנמכרו, רישומים שפג תוקפם, רשימות פעולות והמתנה לרישומים באזור השווים בתכונות, בגודל ובמתקנים לרשימה שלך. מאפיינים דומים שעליך לשלב ב- CMA שלך כוללים:

• בתים שנמכרו או שפג תוקפם, ממתינים או שנרשמו בששת החודשים האחרונים. רשימות שנמכרו יגידו לך בדיוק לאילו בתים דומים באזור נמכרו לאחרונה, והם הדרך העיקרית שלך להעריך את הערך עבור CMA שלך. רישומים שפג תוקפם יגידו לך שתמחור השוק אינו מוכן לשאת. רישומים עם מכירה ממתינה יכולים לתת לך מושג טוב לגבי מה מוכרים בתים דומים ברגע זה. הרישומים הנוכחיים יגידו לך מה התחרות שלך. הערך בתים עם אותו מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה. מספר חדרי השינה והאמבטיה בבית הוא אחד הקריטריונים החשובים ביותר להערכת שווי הבית. לדוגמה, בתים עם שני חדרי שינה בדרך כלל פחות נחשקים מאלו עם שלושה או יותר. באופן דומה, לעיתים קרובות בתים עם חדר אמבטיה אחד בלבד או ללא אמבטיה ראשית הם בעלי ערך חוזר נמוך יותר מאלו עם יותר. הערך בתים שנמצאים במרחק של כ- 300 מטרים רבועים משלך. עם בית בן 2, 000 מטר מרובע, התבונן בבתים שנמצאים בין 1, 700 ל -2, 300 רגל מרובע. באופן כללי, יותר חדרי שינה שווים למחיר גבוה יותר, אולם מדה מרובעת חשובה כמעט כמו. הערך בתים באותה שכונה. להבין בדיוק באיזו "שכונה" הבית נמצא בפועל יכול להיות קשה אם לא מדובר ביישוב מוקף חומה. מסיבה זו, חשוב להעריך תחילה את השכונה ברשת. הערך בתים באזורי בית ספר זהים או דומים. מחוזות בתי ספר חשובים במיוחד בערים גדולות יותר, בהן יש הרבה בתי ספר בכל מחוז. בתים בצד אחד של הרחוב עשויים להיות באזור בית ספר מצוין, ואילו תלמידים שגרים בבתים בצד השני עשויים לבגר בבתי ספר באיכות נמוכה יותר. ההבדל בין בתי הספר לערך הבית יכול להיות משמעותי מאוד. הערך בתים עם גודל דומה למגרש. באופן כללי, בית על שטח של 10 דונם הולך להיות שווה יותר מבית השווה אחרת על שטח של דונם אחד בלבד. הערכת בתים בגיל דומה. בתים חדשים לגמרי מוערכים בדרך כלל גבוהים יותר מבתים ישנים, אך חלק מהבתים הישנים, במיוחד בתים עתיקים או בתים מודרניים של אמצע המאה, עשויים להעניק פרמיה על בנייה חדשה בגלל עיצובם. הערך בתים עם תכונות דומות. לדוגמה, אם בבית יש בריכה באדמה או נמצא בשכונה מגודרת עם מועדון, נסה למצוא רשימות אחרות עם תכונות דומות. באופן דומה, אם הבית נמצא בנכס על חוף הים, השוואתו לבתים אחרים על שפת הים תניב תוצאות טובות בהרבה מאשר השוואה לבתים במרחק כמה רחובות מהמים.

5. קבל מחיר ממוצע של רישומים השווים

קח את מחירי המכירה של הבתים השווים שבחרת וחלק כל אחד לפי הקטעים המרובעים שלהם כדי לחשב את המחיר למטר מרובע עבור כל בית דומה. לאחר מכן, מצא את המחיר הממוצע למטר מרובע של הבתים השווים והכפיל אותו בקטע המרובע המדויק של הבית שאתה מנסה למכור.

6. הערך את הבית באופן אישי.

על סמך המחקר שלך, אתה צריך להיות מושג מהו הבית שווה, כך שתוכל לענות על כל שאלה לגבי ערך הנכס שיש לבעל הבית עבורך. כשאתם מסיירים בנכס, יש לקחת בחשבון גורמים כמו: מצב, תוספות ושדרוגים, שדרוגים נחוצים, חוץ וגינון ושירותים נוספים. שלב את הנתונים המקדימים מרישומים דומים עם מידע שנאסף במהלך הביקור ליצירת CMA מקיף.