מהן נקודות הנחה?
נקודות הנחה הינן סוג של ריבית או עמלות ששולמו מראש משכנתאות יכולות לרכוש שמורידות את סכום הריבית שעליהן לשלם בתשלומים הבאים. בדרך כלל כל נקודת הנחה עולה 1% מכלל סכום ההלוואה ובהתאם ללווה, כל נקודה מורידה את הריבית של ההלוואה בשמינית לרבע אחוז. נקודות הנחה ניתנות לניכוי מס רק לשנה בה שולמו.
שוברים נקודות הנחה
נקודות הנחה נקראות גם נקודות משכנתא. מדובר בעלות סגירת משכנתא חד פעמית מראש, המעניקה ללווה משכנתא גישה לשיעורי המשכנתא המוזלים בהשוואה לשוק. מכיוון שמס הכנסה רואה בנקודות הנחה ריביות למשכנתא ששולמו מראש, הן ניתנות לניכוי מס רק לשנה בה שולמו.
לדוגמה, בהלוואה של 200, 000 $ כל נקודה תעלה 2, 000 $. בהנחה שהריבית על המשכנתא היא 5% וכל נקודה מורידה את הריבית ב -0.25%, קניית שתי נקודות עולה 4, 000 דולר והתוצאה היא ריבית של 4.50%.
כיצד לשלם עבור נקודות הנחה
רכישת ריבית משכנתא עם נקודות הנחה לא תמיד מחייבת תשלום מהכיס. במיוחד במצב של מימון מחדש, המלווה יכול לגלגל נקודות הנחה, כמו גם עלויות סגירה אחרות, ליתרת ההלוואה. זה מונע מהלווה להצטרך להגיע לשולחן הסגירה בכסף אך גם מצמצם את מעמדו ההוני בביתו.
לווה שמשלם נקודות הנחה בעת רכישת בית, סביר יותר שייאלץ לצאת מהכיס כדי לעמוד בעלויות אלה. עם זאת, קיימים תרחישים רבים, במיוחד בשווקי הקונה, בהם מוכר מציע לשלם עד סכום דולרי מסוים מעלויות הסגירה של הקונה. אם עלויות סגירה אחרות, כגון דמי מקור ההלוואה וחיוב ביטוח הכותרת, אינם עומדים בסף זה, לעתים קרובות הקונה יכול להוסיף נקודות הנחה ולהוריד את הריבית שלו בחינם.
יתרונות וחסרונות של נקודות הנחה
גם המלווים וגם הלווים משיגים הטבות מנקודות הנחה. הלווים מקבלים תשלומי ריבית מוזלים בהמשך הדרך, אך ההטבה חלה רק אם הלווה מתכנן להחזיק את המשכנתא מספיק זמן כדי לחסוך כסף מירידת תשלומי הריבית.
לדוגמא, לווה שמשלם 4, 000 $ בנקודות הנחה בכדי לחסוך 80 $ לחודש בהוצאות ריבית, צריך לשמור על ההלוואה למשך 50 חודשים, או ארבע שנים וחודשיים, כדי להתפרק. אם הלווה חושב שהוא יכול למכור את הנכס או למחזר את הלוואתו לפני שעברו 50 חודשים, עליו לשקול להפחית את מה שהוא משלם בנקודות הנחה ולקחת ריבית מעט גבוהה יותר.
המלווים נהנים מנקודות הנחה על ידי קבלת מזומן מראש במקום לחכות לכסף בצורה של תשלומי ריבית לאורך זמן, מה שמשפר את מצב הנזילות של המלווה.
