מהי הכנסה ברוטו אפקטיבית?
הכנסה ברוטו אפקטיבית היא ההכנסה הפוטנציאלית להשכרה ברוטו בתוספת הכנסה אחרת בניכוי עלויות פנוי ואשראי של נכס שכור.
ניתן לחשב הכנסה ברוטו אפקטיבית, או EGI על ידי לקיחת הכנסה ברוטו פוטנציאלית מנכס השקעה, להוסיף צורות הכנסה אחרות שנוצרות על ידי אותו נכס ולהחסיר ממנו הפסדי פנוי וגבייה.
הבנת הכנסות ברוטו אפקטיבית (EGI)
EGI הוא משתנה מרכזי בקביעת שוויו של נכס שכור ותזרים המזומנים החיובי האמיתי שהנכס יכול לייצר. תזרים מזומנים להשכרה אינו חישוב פשוט אלא כולל את כל צורות ההכנסה שנוצרה על ידי הנכס בניכוי העלויות הריאליסטיות הכרוכות בהכנסות משכירות. אם אנו מסתכלים על המשתנים של הנוסחה EGI, נוכל לראות כיצד ההכנסות משכירות משחקות בעולם האמיתי.
נוסחת EGI הסבירה
הכנסות שכירות פוטנציאליות ברוטו:
הכנסות שכירות פוטנציאליות ברוטו הן הסכום ההיפותטי שמשקיע היה מקבל ללא כל הרוח מפני שכירות שכיחות בעולם האמיתי. ההנחה היא כי הנכס להשכרה שלך יושכר בכל יום בשנה וכי השוכרים ישלמו את השכירות המוסכמת שתועדה בחכירה. לדוגמה, אם ההסכמה להשכרה היא 2, 000 דולר לחודש, ההכנסה הפוטנציאלית לשכירות ברוטו היא 24, 000 $.
הכנסות אחרות שנוצרו על ידי נכס ההשכרה:
מה מהווה הכנסה "אחרת" שנוצרת מנכסי שכירות? להלן כמה מהמקורות הנפוצים ביותר של תזרים מזומנים שלא נגזר ישירות מתשלומי שכירות:
- במכונות כביסה המופעלות על מטבע בהנחות יסוד מכונות אוטומטיות מקומיות היתרי חניה באופן חד-פעמי יחידות אחסון מחיר עמלות דמי חיוב
עלויות פנויים:
בחיים האמיתיים, יחידה לא תמיד תשכיר לכל השנה. עלויות פנוי הן התקופות שבין הדיירים בהם הבעלים אינו מקבל שכר דירה מכיוון שיש "פנוי". עלויות פנוי הן תחזיות לכמה זמן הבעלים מאמין שהיחידה שלו תהיה ללא דייר. אם הבעלים ניהל נכסי השקעה במשך זמן מה, עלות זו עשויה להיות מוערכת על סמך הניסיון הניהולי שלו או נתוני הענף שלו.
עלויות אשראי:
עלויות אשראי יתרחשו כאשר יחידת השכרה תפוסה, והבעלים אינו מקבל את תשלום ההשכרה המוסכם. השוכר לא שילם את שכר הדירה שלו או לא שילם אותה במלואה. כמו בעלויות פנוי, סכום זה יהיה אומדן שעשוי להתבסס על נתונים היסטוריים.
מדוע EGI חשוב
EGI חיוני למשקיע הנדל"ן מכיוון שבסופו של יום הוא / היא צריכים לדעת שהנכס שהם שוקלים לרכוש מייצר מספיק תזרים מזומנים חיובי בכדי לכסות את הוצאות התפעול החודשיות, כמו גם את כל השעבודים או שעבודים שהם עשו. על מנת לרכוש את הנכס.
