פאני מיי: הלוואות, דרך ביתית וכל מה שאתה צריך לדעת

תוכן העניינים

• פאני מיי סטוק
• הנחיות של פאני מיי
• פאני מיי הלוואות
• מגיש בקשה למשכנתא של פאני מיי
• שינויים בהלוואות
• פאני מיי HomePath

פאני מיי (רשמית האגודה הלאומית למשכנתאות הפדרלית, או FNMA) היא מפעל בחסות ממשלה (GSE) - כלומר, חברה הנסחרת בפומבי הפועלת תחת אמנת הקונגרס - המשמשת לעידוד בעלות בתים ולהרחבת נזילות כספי המשכנתא על ידי יצירת שוק משני. פאני מיי, שהוקמה בשנת 1938 בתקופת השפל הגדול, כחלק מהעסקה החדשה, מפנה את מאמציה להגדיל את הזמינות והאיכות של בעלות בתים עבור אמריקאים בעלי הכנסה נמוכה, בינונית ובינונית.

כמשתתפת בשוק משכנתא משני, פאני מיי אינה מקורה בהלוואות או מספקת משכנתא ללווים. במקום זאת, היא שומרת על קרנות שמלוות למלווים למשכנתאות (למשל, איגודי אשראי, בנקים מקומיים וארציים, חסכונים ומוסדות פיננסיים אחרים) באמצעות רכישה ואחריות של משכנתא שביצעה חברות אלה. למעשה, מדובר באחד משניים מהרוכשים הגדולים ביותר של משכנתא בשוק המשני; השנייה היא אחיה, החברה הפדרלית למשכנתאות למשכנתאות ביתיות, או פרדי מק, שהוא גם מפעל בחסות ממשלה שנוצר על ידי הקונגרס.

5 טריליון דולר

הסכום שפאני מיי השקיעה בשוק המשכנתאות מאז 2009

על ידי השקעה בשוק המשכנתאות, פאני מיי מייצרת יותר נזילות למלווים, כמו בנקים, חסונים ואיגודי אשראי, אשר בתורם מאפשרים להם להחתיל או לממן משכנתא יותר. הישות מעריכה כי היא מימנה את השוק ב -5 טריליון דולר מאז 2009, ומממנת כשישה מיליון רכישות בתים, 14 מיליון מימון מחדש, ושלושה מיליון דירות להשכרה. זהו המממן או התומך הגדול ביותר במשכנתאות למשך 30 שנה בארה"ב

פאני מיי סטוק

פאני מיי נסחרת באופן רשמי מאז 1968. עד 2010 היא נסחרה בבורסה של ניו יורק. היא נמחקה בעקבות המשכנתא, הדיור והמשבר הפיננסי לאחר שמניותיה צנחו מתחת לדרישות ההון המינימליות שבידי NYSE. כעת הוא נסחר ללא מרשם.

במחצית האחרונה של שנת 2008, פאני מיי ופרדי מק השתלטו על ידי הממשלה באמצעות שמרנות של ועדת הכספים הפדרלית לדיור. שניהם הוגלו בערך של 187.4 מיליארד דולר, מה שהציל אותם מהתמוטטות. עד 2014, פאני מיי החזירה לממשלה יותר מהסכום שקיבלה.

באוגוסט 2012, התנאים המסדירים את התחייבויות הדיבידנד של פאני מיי השתנו כך שאוצר ארה"ב טוען לרווחים בסוף כל רבעון ומספק הון אם יש גירעון. כך שלמרות שפני מיי מרוויחה כסף, הרווחים שלה מועברים כל רבעון לממשלה.

הנחיות של פאני מיי

על מנת שמלווה למשכנתא יהיה זכאי לגיבוי של פאני מיי, עליו להסכים להימנע מכל שיטות הלוואות תת-פריימיות לא אתיות. הלוואות סוב-פריים, בהן יש שיעורים גבוהים יותר מאשר הלוואות בריבית פריים, מוצעות ללווים עם אשראי ירוד שנחשבים לסיכון גבוה יותר על ידי המלווה.

המשכנתאות שפני מיי רוכשת והתחייבויות חייבות לעמוד בקריטריונים מחמירים. לדוגמא, הגבול להלוואה קונבנציונאלית עבור בית חד-משפחתי בשנת 2020 הוא 510, 400 $ לרוב האזורים ו- 765, 600 $ לאזורים בעלות עלות גבוהה כולל הוואי ואלסקה. הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) קובעת גבולות אלה.

לאחר רכישת משכנתא בשוק המשני, פאני מיי מאגרת אותם ליצירת ניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS). MBS הם ניירות ערך מגובים בנכס המובטחים באמצעות משכנתא או מאגר משכנתאות. לאחר מכן נרכשים ניירות הערך המגובים במשכנתא של פאני מיי על ידי מוסדות, כמו חברות ביטוח, קרנות פנסיה ובנקי השקעות. היא מבטיחה תשלומי קרן וריבית על ה- MBS שלה.

לפני מיי יש גם תיק משלה, המכונה בדרך כלל תיק שמור, המשקיע בניירות ערך מגובים במשכנתאות משלו ובמוסדות אחרים. פאני מיי מנפיקה חוב, המכונה חוב סוכנות, למימון תיק ההשקעות שלו.

Takeaways מפתח

• האגודה הלאומית למשכנתאות הפדרלית (FNMA), הידועה גם בשם פאני מיי, היא מפעל בחסות ממשלה (GSE) שנוצר על ידי הקונגרס. פאני מיי אינה מקורה ולא מחלקת משכנתא לבעלי בתים המחפשים מימון, אך היא אכן קונה ומבטיחה. אותם דרך שוק המשכנתאות המשני. פאני מיי ואחיה, התאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות, או פרדי מק, הם שני הרוכשים הגדולים ביותר של משכנתאות בשוק המשני. על ידי השקעה במשכנתא, פאני מיי מייצרת נזילות רבה יותר למלווים, כולל בנקים, חסונים ואיגודי אשראי, המאפשרים להם אז להחתים או לממן משכנתא נוספים. פאני מיי ופרדי מאק כמעט וקרסו במהלך המשבר הכלכלי של 2008, הושלמו, הוכנסו לשמרנות ממשלתית ובסוף החזירו את המיליארדים שקיבלו להישאר מעל לצוף.

פאני מיי הלוואות

על מנת לקבל הלוואה המגובה על ידי פאני מיי, תצטרך לעבור באמצעות מלווה מאושר. לצד הימנעות מהלוואות לסאב פריים, שהוזכרו לעיל, המלווים חייבים לעמוד בקריטריוני זכאות וחיתום המבטיחים את איכות האשראי של המימון.

משכנתא שנרכשה ומובטחת על ידי פאני מיי נקראת הלוואות תואמות. באופן כללי, הלוואות תואמות הן בעלות ריבית נמוכה יותר מאשר הלוואות שאינן עומדות בתקן או ג'מבו, אשר בדרך כלל לא מגובים על ידי פאני מיי מכיוון שהם חורגים ממגבלות גודל ההלוואה.

כיצד להגיש בקשה למשכנתא עם פאני מיי

כאשר מצאתם משאיל אשר זכאי להנפיק הלוואה מגובה של פאני מיי, תודרכו במילוי בקשת הלוואה למגורים אחידים. יהיה עליכם לאסוף ולספק מידע ותיעוד פיננסי. זה כולל תיעוד של תעסוקה והכנסה ברוטו שלך והצהרות לגיבוי אלה, כגון טופס W-2 או טופס 1099. כמו כן, תצטרך לספק סך של חובות החוב החודשיות שלך, כמו יתרות בכרטיסי אשראי, רכב תשלומים, מזונות, מזונות ילדים.

על מנת לקבל אישור להלוואה מגובשת של פאני מיי, עדיף כי יחס החוב להכנסה חזיתית (DTI) אינו עולה על 28%. מגזר חטיבה מקדימה קובע כמה מההכנסה ברוטו שלך עוברת להוצאות דיור. אם ה- DTI שלך גבוה מדי, תוכל לבצע מקדמה גדולה יותר, אשר תפחית את העלויות החודשיות שלך. פאני מיי דורשת מקדמה מינימלית של 5% בגין משכנתא בריבית קבועה, אם כי בדרך כלל 20% הם אידיאליים.

רוכשי בית חייבים לעמוד גם בדרישות האשראי המינימליות בכדי להיות זכאים למשכנתא מגובה בפני מיי. עבור בית חד-משפחתי שהוא מגורים ראשוני, דרוש ציון FICO של לפחות 620 עבור הלוואות בריבית קבועה ו -640 למשכנתא בריבית מתכווננת (ARM). כמובן, ככל שציון ה- FICO שלך טוב יותר או גבוה יותר, כך אתה זכאי לריביות הנמוכות ביותר.

שינויים בהלוואות

בעקבות התמוטטות המשכנתא, פני מיי החלה להתמקד בשינויים בהלוואות. שינויים בהלוואות משנים את תנאי המשכנתא הקיימת כדי לסייע ללווים להימנע מחדל, בסופו של דבר לעיקול, ובסופו של דבר לאבד את ביתם. שינויים יכולים לכלול ריבית נמוכה יותר והארכת תקופת ההלוואה, מה שיוריד את התשלומים החודשיים. פאני מיי השלימה יותר מ -1.5 מיליון שינויים בהלוואות מאז 2009.

פאני מיי HomePath

כאשר עיקולים מתעוררים על משכנתא בהם פאני מיי היא הבעלים / המשקיע, או כאשר נרכשים נכסים באמצעות מעשים במקום חלול עיקול או חילוט, פאני מיי מנסה למכור את הנכסים במועד על מנת למזער את ההשפעות הפוטנציאליות על קהילה. HomePath.com הוא אתר של פאני מיי, בו רוכשי משקיעים ומשקיעים יכולים לחפש ולהציע הצעות בנכסים אלה, ו- HomePath משכנתא מציעה מוצרי מימון לקונים עבור הנכסים. במקרים מסוימים יתכן ומימון מיוחד יהיה זמין באמצעות HomePath משכנתא ו- HomePath שיפוץ משכנתא. אלה כוללים תרומות מוכרים מורחבות עבור נכסים בבעלות, ואפשרויות מקדמות נמוכות יותר עבור קונים עם נכסים ממומנים מרובים.

HomePath.com מציע אך ורק נכסים בבעלותה של פאני מיי, וכוללים בתים צמודי קרקע, בתי מגורים ובתי דירות משותפים. פאני מיי משתמשת באנשי נדל"ן מקומיים כדי להכין, לתחזק ולפרט את הנכסים למכירה. ברוב הרישומים יש תמונות, תיאורי נכסים ופרטים אחרים, כולל מידע על בתי ספר ושכונות. מספר, סוג ומחירי מכירות משתנים מאוד לפי השוק, וכך גם מצב הנכסים. בעוד חלק מהבתים מוכנים לעבור דירה, אחרים דורשים תיקונים או אפילו שיפוצים נרחבים. כל נכס נמכר במצב "כמות שהוא".