תוכן העניינים
- סוגי הלוואות
- דרישות הון והכנסה
- ביטוח משכנתא פרטי
- קבוע לעומת שערים צפים
- בשורה התחתונה
שלל אפשרויות המימון העומדות לרשות רוכשי הדירות בפעם הראשונה יכולות להראות מכריע. אך לוקח את הזמן לחקור את היסודות של מימון נכסים יכול לחסוך לכם זמן משמעותי וכסף. הבנת השוק היכן נמצא הנכס והאם הוא מציע תמריצים למלווים עשויה להיות פרסים כספיים נוספים עבורך. בדוק את הכספים שלך כדי להבטיח שאתה מקבל את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלך.
Takeaways מפתח
- קבלת משכנתא תהיה צעד מכריע ברכישת הבית הראשון שלך, וישנם כמה גורמים לבחירת אחד המתאים ביותר. המלווים יעריכו את אמינות האשראי שלך ואת יכולתך להחזיר על סמך הכנסותיך, נכסיך, חובות והיסטוריית האשראי שלך. בבחירת משכנתא, תצטרך להחליט אם לבחור תעריף קבוע או משתנה, את מספר השנים שיש לשלם את המשכנתא שלך ואת גודל המקדמה שלך. הלוואות קונבנציונאליות הן משכנתא שאינן מבוטחות או מובטחות על ידי הפדרל תלוי בנסיבותיך, אתה עשוי להיות זכאי לתנאים נוחים יותר באמצעות הלוואה FHA או VA או סוג אחר של הלוואה בערבות ממשלתית.
סוגי הלוואות
הלוואות קונבנציונאליות הן משכנתאות שאינן מבוטחות או מובטחות על ידי הממשלה הפדרלית. בדרך כלל מדובר במשכנתא בשיעור קבוע. אף על פי שהדרישות המחמירות שלהן למקדמה גדולה יותר, ציון אשראי גבוה יותר, יחסי הכנסה לחוב ופוטנציאל להזדקק לביטוח משכנתא פרטי, מקשות עליהם להיות זכאים ביותר, משכנתא קונבנציונלית בדרך כלל פחות יקרה מאשר משכנתא מובטחת.
הלוואות קונבנציונאליות מוגדרות כהלוואות תואמות או הלוואות שאינן תואמות. הלוואות תואמות עומדות בהנחיות כמו מגבלות הלוואות שנקבעו על ידי החברות הממומנות על ידי הממשלה (GSE), פאני מיי או פרדי מק מכיוון שהם או המלווים השונים קונים ואורזים הלוואות אלה ומוכרים אותם כניירות ערך בשוק המשני. גבול ההלוואה לשנת 2019 למשכנתא רגילה הוא 484, 350 דולר בסך הכל, אם כי זה יכול להיות יותר לאזורים בעלי עלות גבוהה המיועדת.
הלוואה הניתנת מעל סכום זה נקראת הלוואת ג'מבו ולרוב נושאת ריבית מעט גבוהה יותר, מכיוון שהלוואות אלו טומנות בחובה סיכון רב יותר (מכיוון שיש בהן יותר כסף), מה שהופך אותן פחות אטרקטיביות לשוק המשני. לגבי הלוואות שאינן תואמות, מוסד המלווה החותם את ההלוואה, בדרך כלל מלווה תיקים, קבע הנחיות משלהם.
הלוואות FHA
מינהל הדיור הפדרלי (FHA), חלק ממשרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב, מספק תוכניות הלוואת משכנתא שונות. הלוואה ל- FHA כוללת דרישות מקדמות נמוכות יותר וקל יותר להיענות לה מאשר הלוואה רגילה. הלוואות FHA מעולות עבור רוכשי בית בפעם הראשונה מכיוון שבנוסף להוזלת עלויות הלוואה מראש ודרישות אשראי פחות מחמירות, אתה יכול לבצע מקדמה עד 3.5%. הלוואות FHA אינן יכולות לעבור את המגבלות החוקיות שתוארו לעיל.
המלכוד? כל הלווים של FHA חייבים לשלם פרמיית ביטוח משכנתא (MIP), מגולגלים לתשלומי המשכנתא שלהם (ראה ביטוח משכנתא פרטי, להלן).
הלוואות VA
המחלקה לענייני וותיקים בארה"ב (VA) מבטיחה הלוואות VA. ה- VA אינו מבצע הלוואות בעצמו, אך מבטיח משכנתא הניתנת על ידי מלווים מוסמכים. ערבויות אלו מאפשרות לוותיקים ואנשי שירות לקבל הלוואות בית בתנאים נוחים, לרוב ללא מקדמה. ברוב המקרים, קל יותר להיעזר בהלוואות VA מאשר בהלוואות רגילות. המלווים בדרך כלל מגבילים את הלוואת ה- VA המרבית למגבלות הלוואת המשכנתא המקובלות. לפני שתגיש בקשה להלוואה, בקש זכאות מטעם VA. אם תתקבלנה, ה- VA תנפיק תעודת זכאות שתוכל להשתמש בה כדי להגיש בקשה להלוואה.
בנוסף לסוגים ותוכניות הלוואות פדרליות אלה, ממשלות וסוכנויות ממשלתיות ומקומיות נותנות חסות לתוכניות סיוע להגדלת השקעות או בעלות בתים באזורים מסוימים.
דרישות הון והכנסה
תמחור הלוואות למשכנתא נקבע על ידי המלווה בשתי דרכים, שתיהן על סמך אמינות האשראי של הלווה. בנוסף לבדיקת ציון ה- FICO שלך משלושת לשכות האשראי הגדולות, המלווים יחשבו את יחס ההלוואה לערך (LTV) ויחס הכיסוי לשירותי החוב (DSCR) כדי לקבוע את הסכום שיישאיל לך, ואת הריבית. ציון.
LTV הוא סכום ההון העצמי בפועל או במרומז הזמין בבטחונות שהושאלו כנגדו. עבור רכישות בתים, LTV נקבע על ידי חלוקת סכום ההלוואה במחיר הרכישה של הבית. המלווים מניחים שככל שאתה מכניס יותר כסף (בצורה של מקדמה), כך סביר להניח שאתה מחדל להלוואה. ככל שה- LTV גבוה יותר, כך גדל הסיכון לברירת מחדל, כך שמלווים יגבו יותר.
יחס כיסוי החוב (DSCR) קובע את היכולת שלך לשלם את המשכנתא. המלווים מחלקים את ההכנסה החודשית נטו שלך בעלויות המשכנתא כדי להעריך את ההסתברות שתחליף את המשכנתא. מרבית המלווים ידרשו DSCR של יותר מאחד. ככל שהיחס גדול יותר, כך גדל ההסתברות שתוכל לכסות את עלויות ההלוואות ופחות הסיכון שהמלווה לוקח עליו. ככל שה- DSCR גדול יותר, כך הסיכוי שמלווה ישא ומתן על שיעור ההלוואה מכיוון שגם בשיעור נמוך יותר, המלווה מקבל תשואה מותאמת יותר לסיכון.
מסיבה זו, עליכם לכלול כל סוג של הכנסה כשירה שתוכלו לנהל משא ומתן עם מלווה למשכנתא. לעיתים עבודה משרה חלקית נוספת או עסק מניב הכנסה אחר יכול לעשות את ההבדל בין זכאות או אי זכאות להלוואה או קבלת התעריף הטוב ביותר.
ביטוח משכנתא פרטי
LTV גם קובע אם תידרשו לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI). PMI מבודד את המלווה כברירת מחדל על ידי העברת חלק מסיכון ההלוואה למבטח משכנתא. מרבית המלווים דורשים PMI עבור כל הלוואה בהיקף LTV עולה על 80%, כלומר כל הלוואה בה יש לך פחות מ 20% - הון בבית. הסכום המבוטח ותוכנית המשכנתא יקבעו את עלות ביטוח המשכנתא ואיך נאסף.
מרבית הפרמיות לביטוח משכנתא נאספות מדי חודש יחד עם השלמות לביטוח מיסים ורכוש. ברגע ש- LTV שווה ל- 78% או פחות ממנו, PMI אמור להיפטר אוטומטית. יתכן שתוכל לבטל את ה- PMI ברגע שהבית יעריך מספיק בערך בכדי להעניק לך 20% הון עצמי ותקופה קבועה חלפה, כמו שנתיים. מלווים מסוימים, כמו ה- FHA, יעריכו את ביטוח המשכנתא כסכום חד פעמי וייוון אותו בסכום ההלוואה.
ככלל אצבע, נסו להימנע מביטוח משכנתא פרטי, מכיוון שמדובר בעלות שאין לה שום תועלת עבורכם.
ישנן דרכים להימנע מתשלום עבור PMI. האחת היא לא ללוות יותר מ- 80% מערך הנכס ברכישת בית; השני הוא להשתמש במימון הון עצמי או במשכנתא שנייה כדי להניח יותר מ 20%. התוכנית הנפוצה ביותר נקראת משכנתא 80-10-10. ה- 80 עומד על LTV של המשכנתא הראשונה, 10 הראשונים מייצג LTV של המשכנתא השנייה, וה- 10 השלישי מייצג את ההון העצמי שיש לך בבית.
למרות שהריבית במשכנתא השנייה תהיה גבוהה מהשיעור הראשון, על בסיס מעורבב, היא לא צריכה להיות גבוהה בהרבה מהשיעור של הלוואת LTV בשיעור 90%. משכנתא של 80-10-10 יכולה להיות פחות יקרה מאשר לשלם עבור PMI וגם מאפשרת לך להאיץ את תשלום המשכנתא השנייה ולחסל את החלק החוב במהירות, כך שתוכל לשלם את הבית שלך מוקדם.
משכנתא קבועה לעומת ריבית משתנה
שיקול נוסף הוא האם לקבל משכנתא בריבית קבועה או בריבית משתנה (או בשיעור משתנה). במשכנתא בריבית קבועה השיעור אינו משתנה לכל תקופת ההלוואה. היתרון הברור של קבלת הלוואה בריבית קבועה הוא שאתה יודע מה יהיו עלויות ההלוואה החודשית לכל תקופת ההלוואה. ואם הריבית הרווחת נמוכה, נעילתם בשיעור טוב למשך זמן משמעותי.
משכנתא בריבית משתנה, כמו משכנתא בריבית בלבד או משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), נועדה לסייע לרוכשי בית ראשונים או לאנשים המצפים כי הכנסותיהם יעלו משמעותית לאורך תקופת ההלוואה. הלוואות בריבית משתנה בדרך כלל מאפשרות לך להשיג שיעורי מבוא נמוכים יותר במהלך השנים הראשונות של ההלוואה, ומאפשרות לך להיות זכאי ליותר כסף מאשר אם היית מנסה להשיג הלוואה יקרה יותר בשיעור קבוע. כמובן, אפשרות זו יכולה להיות מסוכנת אם הכנסותיך אינן גדלות במקביל לעליית הריבית. החיסרון הנוסף הוא שדרך הריבית בשוק אינה וודאית: אם הם יעלו באופן דרמטי, תנאי ההלוואה שלך ירקמו עמם שחקים.
איך עובדי הזרוע עובדים
הסוגים הנפוצים ביותר של ARMs הם לתקופה של שנה, חמש או שבע שנים. הריבית הראשונית קבועה בדרך כלל לפרק זמן ואז מתאפסת מדי פעם, לעתים קרובות מדי חודש. ברגע ש- ARM מתאפס מחדש, הוא מסתגל לשיעור השוק, בדרך כלל על ידי הוספת מרווח (אחוז) קבוע מראש לשיעור האוצר האמריקני. למרות הגידול בדרך כלל מכוסה, התאמת ARM יכולה להיות יקרה יותר מהלוואת המשכנתא בשיעור קבוע הקבוע כדי לפצות את המלווה על כך שהציע שיעור נמוך יותר במהלך תקופת ההיכרות.
הלוואות ריבית בלבד הן סוג של ARM בו אתה משלם רק ריבית משכנתא ולא קרן במהלך תקופת ההיכרות עד שההלוואה חוזרת להלוואה קבועה ומשלמת קרן. הלוואות מסוג זה יכולות להועיל מאוד עבור לווים בפעם הראשונה מכיוון שרק תשלום ריבית מקטין משמעותית את עלות ההשאלה החודשית ויאפשר לכם להעפיל להלוואה גדולה בהרבה. עם זאת מכיוון שאתה לא משלם קרן כלשהי במהלך התקופה הראשונית, היתרה המתחייבת בהלוואה לא משתנה עד שתתחיל להחזיר את הקרן.
בשורה התחתונה
אם אתם מחפשים משכנתא לבית לראשונה, אתם עשויים להתקשות למיין את כל אפשרויות המימון. קח זמן להחליט כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך ואז לממן בהתאם. אם אתה יכול להרשות לעצמך להניח סכום משמעותי או שיהיה לך מספיק הכנסה כדי ליצור LTV נמוך, יהיה לך כוח משא ומתן גדול יותר עם המלווים ואפשרויות המימון הרבות ביותר. אם אתה דוחף לקבל את ההלוואה הגדולה ביותר, יתכן שתוצע לך שיעור מותאם יותר לסיכון וביטוח משכנתא פרטי.
שקלו את היתרון של קבלת הלוואה גדולה יותר עם הסיכון. בדרך כלל שיעורי הריבית משתנים במהלך תקופת הריבית בלבד ולעתים קרובות יתאימו כתגובה לשינויים בשיעורי הריבית בשוק. כמו כן, שקלו את הסיכון שההכנסה הפנויה שלכם לא תעלה יחד עם העלייה האפשרית בעלויות ההשאלה.
מתווך טוב או משכנתא טוב צריך להיות מסוגל להנחות אתכם בכל התוכניות והאפשרויות השונות, אך דבר לא ישרת אתכם טוב יותר מאשר לדעת את סדר העדיפויות שלכם לגבי הלוואת משכנתא.
