קניית בית עשויה להיות ההחלטה הכספית הגדולה והחשובה ביותר בחייכם, וככל הנראה תדרוש משכנתא למימון הרכישה. עם התקדמות טכנולוגיית הקנייה הביתית, ניתן למצוא את התהליך של מציאת שיעורי המשכנתא הטובים ביותר באופן מקוון - בעזרת מכשירים שימושיים שיעזרו לכם למצוא את האפשרות הטובה ביותר עבורכם, כמו כלי מחשבון המשכנתא של Investopedia. מחשבון מסוג זה הוא דרך טובה להכיר את שוק המשכנתאות באזורכם - את הסוגים, התנאים והתעריפים הזמינים.
אה, אבל לדעת את המספרים זה רק שלב ראשון. עליכם להבין גם מה משפיע עליהם והאם הם מייצגים עסקה טובה עבורכם, או לא. אז לאחר שתחשב, המשך לקרוא כדי להבין את הקטגוריות השונות של משכנתא, בתוספת כמה טיפים לקניות כיצד להחזיק הלוואה איכותית.
מציאת המשכנתא הטובה ביותר עם המחשבון שלנו
המחשבון שואל על מספר גורמים שיעזרו לך לצמצם את האפשרויות המתאימות ביותר לצרכים הספציפיים שלך. אתה יכול להשוות תשלומים בין חוזים קצרים וארוכים, להעריך ריבית התחלתית נמוכה יותר על משכנתא בריבית מתכווננת ("ARM") מול אפשרות מסורתית בריבית קבועה יותר, או לקבוע אם משכנתא בריבית בלבד ("IO") עושה את המרב חוש עבורך.
להלן רשימת מונחים שאולי תיתקל בהם בעת השימוש במחשבון המשכנתא:
ציון אשראי: ציון האשראי הוא הביטוי המספרי של ערך האשראי של האדם.
מיקום: עליך לבחור את המדינה בה ייקח המשכנתא ואז לצמצם את המיקום על ידי העיר הקרובה ביותר או מיקוד.
סכום הלוואה: זה יהיה המקבילה לערך המשוער של הבית (בניכוי המקדמה שלך) או היתרה שנותרה במשכנתא המכהנת שברצונך לממן מחדש.
נקודות משכנתא: נקודת משכנתא שווה לאחוז אחד מסך הסכום של המשכנתא. ישנם שני סוגים של נקודות: נקודות הנחה , המייצגות ריבית ששולמה מראש על משכנתא; ונקודות מוצא , שהן עמלה שמלווה המשכנתא עשוי לחייב לווה.
אחוז מקדמה : ידוע גם כמקדמה, או תשלום ראשוני שמתבצע כאשר קונים משהו באשראי.
מוצרים: סוג המשכנתא שאתה מעוניין בו, כמו משכנתא רגילה בריבית קבועה, ARM או משכנתא IO. אפשרות ARM מציגה יחס כמו "7/1", המייצג את מספר השנים בהן נושא המשכנתא ריבית קבועה. לאחר מספר השנים שנקבע מראש (במקרה זה, 7), הריבית מתכווננת פעם אחת שנה (1) למשך תקופת ההלוואה הנותרת, על פי שלושה גורמים: רמת המדד שאליו נקשר המשכנתא, כמו הליבור, מרווח ה- ARM שנקבע בתחילת ההלוואה וכובע המשכנתא..
רכישה או מימון מחדש: משכנתאות רכישה משמשות למימון רכישת בית. מימון מחדש משמש כדי להחליף הלוואה ישנה יותר בהלוואה חדשה המציעה תנאים טובים יותר, תמורת תשלום.
סוגי משכנתא: האם אתה יכול לקבל את התעריף הטוב ביותר?
תלוי בגורמים כמו ציון האשראי שלך, היסטוריית התעסוקה ויחס החוב להכנסה, ייתכן שהמחשבון הגיע - ומלווה עשוי להציע לך - משכנתא בשיעור פריים, משכנתא לסאב פריים או משהו שביניהם, המכונה " משכנתא Alt-A. בואו נסתכל במהירות על קטגוריות המשכנתא השונות ונראה מה משפיע על מי אתה זכאי.
משכנתאות ראשוניות
משכנתאות ראשוניות עומדות בתקני האיכות שנקבעו על ידי פאני מיי (האגודה הלאומית למשכנתאות הפדרלית) ופרדי מק (תאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות ביתיות), שתי החברות הממומנות על ידי הממשלה המספקות שוק משני למשכנתאות ביתיות על ידי רכישת הלוואות ממלווים מקוריים.. לפי הפדרל ריזרב, משכנתא ראשונה למגורים היא "משכנתא ללווה שציוני האשראי שלהם הם 740 ומעלה, שיחס החוב להכנסה שלהם נמוך מהממוצע והמשכנתא כוללת את לוח ההפחתות הרגיל המשותף לשיעור קבוע. או משכנתא בריבית מתכווננת. "
המועמדים למשכנתאות ראשוניות חייבים גם לשלם מקדמה ניכרת - בדרך כלל 10% עד 20% - על מקום המגורים, והרעיון הוא שאם יש לך עור במשחק אתה פחות סביר שתחליף. מכיוון שלווים עם ציוני אשראי טובים יותר ויחס חוב להכנסה נוטים להיות בסיכון נמוך יותר, הם מוצעים הריביות הנמוכות ביותר - כיום 4.6% בממוצע למשכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה - שיכולה לחסוך עשרות אלפי דולרים לאורך חיי ההלוואה.
משכנתא לסאב פריים
משכנתא תת-פריימית מוצעת ללווים שיש להם דירוג אשראי נמוך וציוני אשראי FICO מתחת לכ- 640, אם כי הקיצוץ המדויק תלוי במלווה. בגלל העלייה בסיכון למלווים, הלוואות אלו נושאות ריביות גבוהות יותר - כגון 8% עד 10%.
ישנם כמה סוגים של מבני משכנתא בתת-פריים. הנפוץ ביותר הוא משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), שגובה תחילה "ריבית טיזר" בשיעור קבוע ואז עוברת לשיעור ההלוואה לשיעור משתנה, בתוספת מרווח. דוגמה ל ARM היא הלוואה 2/28 שהיא משכנתא ל -30 שנה שיש לה ריבית קבועה לשנתיים הראשונות לפני שהותאמה. בעוד שהלוואות אלו לרוב מתחילות בריבית סבירה, ברגע שהן עוברות לשיעור המשתנה הגבוה יותר, תשלומי המשכנתא גדלים משמעותית.
משכנתאות Alt-A
משכנתאות Alt-A נופלות אי שם בין הקטגוריות פריים לסאב-פריים. אחד המאפיינים המגדירים של משכנתא Alt-A הוא שמדובר בדרך כלל בהלוואה נמוכה למסמכים או ללא מסמכים, כלומר המלווה אינו זקוק לתיעוד רב (אם בכלל) להוכחת הכנסות, נכסים או הוצאות של לווה. זה פותח את הדלת לנוהגי משכנתא בהונאה, שכן גם המלווה וגם הלווה עלולים להגזים במספרים על מנת להבטיח משכנתא גדולה יותר (מה שאומר יותר כסף למלווה ויותר בית ללווה). למעשה, לאחר משבר המשכנתא בתת-פריים של 2007-08, הם נודעו כ"הלוואות שקרניות "מכיוון שלווים ומלווים הצליחו להגזים בהכנסה ו / או בנכסים בכדי להעניק את הלווה למשכנתא גדולה יותר.
אמנם ללווים של Alt-A בדרך כלל יש ציוני אשראי של לפחות 700 - הרבה מעבר לקיצוץ בהלוואות הסאב-פריים - הלוואות אלה נוטות לאפשר תשלומים נמוכים יחסית, יחס גבוה יותר של הלוואה לערך וגמישות רבה יותר בכל הנוגע לחובות הלווים - יחס הכנסה. ויתורים אלה מאפשרים ללווים מסוימים לקנות יותר בית ממה שהם יכולים להרשות לעצמם באופן סביר, מה שמגדיל את הסבירות לחדלות פירעון. עם זאת, הלוואות נמוכות ללא מסמכים יכולות להועיל אם יש לך הכנסה טובה אך אינך יכול לבסס זאת מכיוון שאתה מרוויח זאת באופן ספורדי (למשל, אם אתה עצמאי).
מכיוון ש- Alt-As נתפסים כמסוכנים במקצת (נופלים איפשהו בין פריים לסאב פריים), הריבית נוטה להיות גבוהה יותר מזו של משכנתא פריים אך נמוכה יותר מאשר תת פריים - איפשהו בסביבות 5.5% עד 8%, תלוי במלווה ובמצב הלווה..
קבלת עסקת המשכנתא הטובה ביותר האפשרית
ברור שככל שהריבית גבוהה יותר, כך אתה משלם יותר מדי חודש, ובסופו של דבר אתה משלם יותר עבור הבית שלך. לשם השוואה, בואו נסתכל על משכנתא בריבית קבועה בת 30 שנה תמורת 200, 000 $.
בשיעור הפריים - 4.6% בדוגמה זו - התשלום החודשי שלך יהיה 1, 025 דולר. לאורך חיי ההלוואה היית משלם ריבית של 169, 103 $ - כך שתשלם בפועל סך של 369, 103 $.
כעת נניח שאתה מקבל את אותה משכנתא בשיעור קבוע של 30 שנה תמורת 200, 000 $, אך הפעם מוצע לך שיעור תת פריים של 6%. התשלום החודשי שלך יהיה 1, 199 $ ותשלם סכום כולל של 231, 676 $ בריבית, ותחזיר את הסכום הכולל שאתה משלם ל -431, 676 $. השינוי הקטן לכאורה בריבית עלה לך 62, 573 דולר.
מה שחשוב להבין הוא זה: רק מכיוון שמלווה מציע לך משכנתא בשיעור Alt-A או סאב פריים לא אומר שלא תהיה זכאי למשכנתא בריבית פריימית אצל מלווה אחר. המלווים ומתווכי משכנתא עשויים להיות תחרותיים, אך בדרך כלל הם אינם מחויבים להציע לכם את העסקה הטובה ביותר שיש. בהחלט שווה את המאמץ לעשות קניות: לוקח את הזמן למצוא ריבית טובה יותר יכול לחסוך לך עשרות אלפי דולרים במהלך הלוואה.
איך להשיג משכנתא זולה יותר
טיפים למציאת שיעורי המשכנתא הטובים ביותר
זה לא הזמן לאפשר למישהו אחר לעשות את הקניות בשבילך. כפי שראינו ממש כעת, התנאים שתקבלו יכולים לעשות הבדל משמעותי במה שתשלמו כדי לשאול אותה סכום כסף.
איך אתה נמנע מלשלם יותר ממה שאתה צריך עבור המשכנתא שלך? בהחלט, השווה את ההצעות שתקבלו על ידי הפעלתן דרך מחשבון המשכנתא המקוון שלכם בכדי לראות מהם התשלומים והריבית שלכם. וכפי שאתה עושה - או אפילו לפני כן - בצע את הצעדים שלהלן.
1. התחל להתכונן מוקדם
אם אתם מחפשים בית כרגע, הכנת הכספים במצב מצוין עשויה להיות קשה. אז נסו לחשוב קדימה; אולי אפילו לדחות את ציד הבית עד שתוכלו לנקות את הבית הפיננסי.
באופן כללי, אתה זקוק לאשראי מצטיין. לפני שאתה אפילו שוקל למשכנתא, המלווים הקונבנציונליים יחפשו ציון אשראי של לפחות 700 וכפי שאמרנו לעיל, אחד מבין 740 למשכנתא בשיעור פריים. הלוואות FHA מגיעות עם סטנדרטים רגועים יותר, אך תנאים מחמירים יותר. אז עשו מה שתוכלו להשיג את הניקוד הזה על ידי הפרעה של יתרות כרטיסי האשראי וחובות אישיים אחרים, במידה שתוכלו.
אפילו הפרש של 20 נקודות בניקוד שלך יכול להזיז את השיעור שלך למעלה או למטה יותר מ- 0.25%. על בית של 250, 000 $, רבע נקודה יכול להיות תוספת של 12, 000 $ או יותר ששולמו בריבית לאורך חיי ההלוואה.
שנית, חסוך! ככל שתוכלו להניח יותר, כך תשלום המשכנתא שלכם יהיה נמוך יותר ותשלמו פחות ריביות לאורך זמן. מקדמה גבוהה יותר יכולה אפילו להיות ריבית נמוכה יותר. לדוגמה, אם תגיע לתשלום מקדמה של 30% (לעומת 20% המקובלים), תוכל להוריד את התעריף שלך יותר מ- 0.5%.
2. אל תסתכל על הריבית לבד
הריבית חשובה, אך יש עוד מה להשוות. האם יש קנס בתשלום מראש אם תחליט לממן מחדש בשלב מסוים? מהם עלויות הסגירה הכוללות? עלויות הסגירה בדרך כלל מסתכמות ב 2% עד 5% ממחיר הבית. אם ביתכם עולה 150, 000 $, צפו לשלם עלויות של 3, 000 עד 7, 500 $. זה מגוון גדול, לכן צריך לראות מה בדרך כלל גובה המלווה.
3. הבנת PMI
למרות שהם אומרים את העלות הכוללת של המשכנתא שלך, עלויות הסגירה הן להיט חד פעמי. אבל יש עוד ביס שממשיך לנשוך. אם המקדמה שלך פחותה מ 20%, אתה נחשב לסיכון גבוה יותר ונדרש לבצע ביטוח PMI, או ביטוח משכנתא פרטי. זה הופך אותך להימור בטוח יותר עבור המלווה. הבעיה היא שאתה משלם על זה - עד 0.5% עד 1% מכלל ההלוואה בכל שנה. זה יכול להוסיף אלפי דולרים למה שזה עולה לשאת את ההלוואה. אם בסופו של דבר תצטרך לשלם עבור PMI, וודא שזה ייפסק ברגע שרכשת מספיק הון בביתך באמצעות תשלומי המשכנתא שלך כדי להיות זכאים.
4. נעילה וטען
נניח שאתה מקבל את עסקת המשכנתא המדהימה ביותר. מזל טוב, אבל זוז מהר. הריבית - ואולי תנאים אחרים - נעולה למשך זמן מוגדר. אתה צריך לסגור בתוך תקופת הנעילה או להסתכן באובדן העסקה. אל תתמהמה.
בשורה התחתונה
רוב העבודות הכרוכות בהשגת שיעור המשכנתא הנמוך ביותר מתרחשות הרבה לפני שאתה מוכן להגיש מועמדות. ציון אשראי מהמם ופירעון מקדמה ניכר הם הדרכים הטובות ביותר להפחית את התעריף.
אך אל תסמכו על העיוור מהבנק, המתווך או המתווך למשכנתאות בכדי שיעניקו לכם את התנאים הטובים ביותר. יתכן שיש להם תמריץ כספי להנחות אותך לכיוון מסוים. עשו קניות משלכם, חישבו והשוואת משכנתא. כמו כן, זכור כי רק בגלל שאתה זכאי לסכום X של המשכנתא, אין דבר שאומר שאתה צריך לשאול כל כך הרבה.
