כשמדובר בקניית בית, כולם יודעים את הכלל הקריטי: אל תרכוש בית רב ממה שאתה יכול להרשות לעצמך. אולם מה שמהווה "בר השגה" יהיה שונה מקונה לקונה. נכון לספטמבר 2019 המחיר הממוצע לבית חדש היה כמעט 363, 000 $, כלומר אנשים מסוימים משלמים הרבה יותר מזה, ואחרים הרבה פחות. בכל מקום בו תיפול על הספקטרום, סביר להניח שבית יעמוד על אחת הרכישות הגדולות ביותר שתבצע אי פעם.
עם זאת, להבין את נקודת המוצא המתוקה של כדאיות יותר מאשר לקבל מכתב אישור מראש ממלווה משכנתא. קונים לראשונה נוטים לקנות את הסכום שמלווה מוכן לקדם אותם, לא תוך התחשבות בהוצאות אחרות. זה מציב אותם במצוקה כלכלית ואפילו בעיקול פוטנציאלי אם הם לא יכולים להרשות לעצמם את התשלום החודשי.
Takeaways מפתח
- קביעת תקציב לרכישת דירה כרוכה יותר מאשר לראות אם אתה יכול להחליף תשלום משכנתא. כדי לקבוע אם הבית הוא סביר, חשב את כל יחס החוב להכנסה: כל ההוצאות החודשיות שלך חלקי ההכנסה הגולמית שלך. בעלות בתים כוללת מגוון מתמשך עלויות, כולל ביטוח של בעלי בתים, ארנונה והוצאות תיקון / אחזקה. הקניית בית משמעה להיות מסוגל לבצע לפחות 20% מקדמה; אחרת, תצטרך ביטוח משכנתא פרטי יקר.
הכלל של 25% יכול להתחיל
אחת הדרכים הקלות ביותר לחישוב תקציב קניית הבית שלך היא כלל 25%, המכתיב כי המשכנתא לא צריכה להיות יותר מ 25% מההכנסה ברוטו שלך בכל חודש. רשות הדיור הפדרלית קצת יותר נדיבה, ומאפשרת לצרכנים להוציא עד 29% מההכנסה ברוטו שלהם על משכנתא. אך אל תשכח שאם יש לך חובות אחרים, עליך לשקול אותם, בנוסף לתשלום המשכנתא, כדי לקבוע כמה אתה באמת יכול להרשות לעצמך.
מלווים למשכנתאות בוחנים את הנתון הכללי הזה - יחס החוב להכנסה של לווה פוטנציאלי - כאשר הם קובעים אם הם ילוואו כסף. נניח שתשלום המשכנתא החודשי שלך הוא 1, 000 $ לחודש וההוצאות האחרות שלך הן 1, 000 $, כך שבסך הכל ההתחייבויות החודשיות שלך מגיעות ל -2, 000 $. עכשיו נניח שיש לך הכנסה חודשית ברוטו של 6, 000 $. זה מציב את יחס החוב שלך להכנסה
33%.
43%
באופן כללי, יחס החוב להכנסה הגבוה ביותר יכול להיות לווה ולקבל משכנתא ממלווה מוסמך.
הוצאות ביתיות מעבר למשכנתא
קבלת אישור מראש להלוואת בית היא צעד ראשון חשוב בתהליך הרכישה הביתית, אך זהו שיקול אחד בלבד. משכנתא איננה ההוצאה היחידה החוזרת על עצמה: בעלות בתים מגיעה עם עלויות שוטפות אחרות, שקונים צריכים לצפות בהן. אלה כוללים ביטוח של בעלי בתים, שירותי שירות, תיקונים ותחזוקה. תחזוקה בלבד יכולה להסתכם: צריך לחתוך את הדשא, לזרוק את השלג ולהעלים את העלים. הקונים צריכים לקחת בחשבון גם ארנונה.
יש לכלול את כל העלויות הללו, כמו גם את שאר ההוצאות הרגילות, כשאתם קובעים כמה בית אתם יכולים להרשות לעצמכם. הוצאות אלה יכולות להוסיף רבות להוצאות החודשיות, מה שהופך בית שנראה במחיר סביר על נייר יקר למציאות. תשלום משכנתא בסך 1, 500 דולר לחודש עשוי להיות חיובי, אך הוסף הוצאות בסך 1, 500 $ לחודש, ופתאום ההתחייבויות שלך הוכפלו.
מקדמה צריכה להכתיב את הרכישה
באופן כללי המלווים רוצים שרוכשי בתים יוכלו לשלם לפחות 20% ממחיר הרכישה במזומן. אם הם יכולים רק לבצע מקדמה מתחת לסכום זה, הם עדיין יכולים לקבל משכנתא, אך לעיתים קרובות עליהם גם להשלים את ההוצאה הנוספת של ביטוח משכנתא פרטי (PMI). תשלום PMI פירושו שתשלום המשכנתא החודשי שלהם יעלה בכל מקום בין 0.3% ל -1.2% מסכום ההלוואה.
כמה אתה משלם ב- PMI יהיה תלוי בגודל הבית, ציון האשראי שלך ובפוטנציאל שהנכס יעריך, בין היתר. אם אינך יכול להפיל 60, 000 $ על בית של 300, 000 $, תירה לפחות 10%. ככל שתשלם יותר מקדמה, תשלם פחות ריבית לאורך חיי ההלוואה, ותשלומי המשכנתא החודשיים יהיו קטנים יותר, גם אם תיפגע בביטוח המשכנתא.
הסכום ששמרת למקדמה אמור להשפיע גם על הבית שאתה קונה. אם יש לכם מספיק לשים 20% על בית אחד אך 10% על בית אחר, הבית הזול יותר ייתן לכם יותר מפץ לדולר.
הקונים צריכים גם להפריש כסף עבור עלויות סגירה, שיכולות להסתכם בין 2% ל- 5% ממחיר הרכישה, תלוי באיזו מדינה אתה גר. אם אתה רוכש בית של 200, 000 $, אתה יכול לשלם בין 4, 000 ל- 10, 000 $ עלויות סגירה בלבד. ככל שתצטרכו לממן בהלוואה, הרי שתשלמו ריבית נמוכה יותר לאורך חיי ההלוואה, וככל שתקדימו תראו החזר השקעה.
בחר נכס שתוכלו לטפל בו
כאשר בוחנים את כדאיות הבית, קונים ראשונים צריכים לקחת בחשבון את מצב הנכס ואת הגודל. אחרי הכל, גדול לא תמיד טוב, במיוחד אם חימום וקירור זה מפר את התקציב. בית מקסים שישב על גבעה ציורית עשוי להיות חלום שמתגשם, אבל חפירה על שביל הגישה הארוך והתלול בחודשי החורף יכול להיות סיוט יקר. כך יכול להיות גם אותו תיקון 3000 מטר מרובע שנראה סופר זול עד שתצטרך להתחיל לשפץ כל חדר בבית. בדוק את חשבונות השירות עבור הנכסים שאתה שוקל - ואל מומחה לבנייה להעריך מה יכול לתקן את זה. אם אתה מתכנן לעשות זאת בעיקר בעצמך, היה מציאותי לגבי מה אתה יכול להתמודד, גם מבחינת מערכות מיומנות וגם מבחינת זמן.
בשורה התחתונה
בעלות בתים היא עדיין החלום האמריקני, אך היא עלולה להפוך במהירות לסיוט אם תחשיב נכון את הרכישה. במיוחד לקונים לראשונה יש הרבה מבוקשים, לרוב יותר מכפי שהם מסוגלים להתמודד בפועל. עליהם לדאוג שהבית שהם רוכשים יהיה בר השגה בכך שהם שוקלים יותר מאשר רק את תשלום המשכנתא החודשי. ללא כמה חישובים מקדימים, הם יכולים למצוא את עצמם עשירים בבית אך עניים במזומן, מה שמוביל לכל מיני כאבים כלכליים. קח זמן כדי לחלום את החלום שלך לפני שתחתום אליו.
