מהן דמי זבל
דמי זבל הם סדרת חיובים שמלווה מטיל בסגירת המשכנתא. חיובים אלה לא צפויים לעתים קרובות על ידי הלווה ואינם מוסברים בבירור על ידי המלווה. גורם הפתעה זה יכול להוביל לרושם שעמלות אלה מוגזמות ומוחזקות בעלויות סגירה לגיטימיות אחרות ללא סיבה טובה.
פריצת דמי זבל
דמי זבל הם תת קבוצה של העלויות המופיעות בכל הצהרת הסדר HUD-1. באופן מסורתי, הצהרה זו הייתה צורה עצמאית לפיה החוק הפדרלי מחייב את המלווה לספק לווה בסגירה. הוא כלל פרט מפורט של כל העלויות הכרוכות בהלוואה. לפני הסגירה, בשלב בו הצדדים מסכימים לתנאי ההלוואה ומתחילים בהכנות לסגירה, המלווה נדרש לספק אומדן תום לב (GFE) של עלויות אלה. בשנת 2015 איחד הלשכה להגנת הכספים של הצרכן (CFPB) את המסמכים הללו לצורה אחת, גילוי הסגירה.
העלויות המפורטות ב- HUD-1 נעות בין פריטי לוח הדוד כמו בדיקת בית ודמי חיפוש כותרות לבין עלויות מפוקפקות יותר שיש לטעמן זבל. הקבוצה האחרונה יכולה להכיל פריטים כמו דמי הכנת מסמך, אגרת בקשה, אגרת מימון, אימות דמי העסקה או דמי חיתום אוטומטיים. ללווה תמיד הייתה הזכות לערער על שכר טרחה אלה ולנהל משא ומתן עליהם עם המלווה, אך מלווים רבים מצאו כי זה משתלם להניח כי הלווים לא יצליחו לערער על כל העמלות הללו. מבקרי ענף המשכנתאות טענו גם כי המלווים אינם מקפידים על דרישת תום הלב של ה- GFE, ומוסיפים באופן חופשי עמלות להצהרת HUD-1 הסופית שמעולם לא נכללו ב- GFE.
CFPB רפורמה בתהליך הסגירה בשנת 2015
הרפורמות של ה- CFPB לשנת 2015 בתהליך הסגירה לא רק ייעלו את הניירת הקשורה לתהליך הסגירה, הן גם קבעו מגבלות על עמלות והתאמות שיכולות להתבצע לאחר שה- GFE הוענק ללווה. חלק ממטרת השינויים הללו היה לצמצם את היכולת של המלווים להוסיף דמי זבל שאפשר ללוות להתעלם מהם. השינוי העיקרי שהנהיג CFPB במערכת כללים חדשה זו הוא הגבלה באינפלציה המותרת של חיובים הרשומים באומדן ההלוואות (LE), המסמך שהיה ידוע בעבר בשם GFE. באופן כללי, לא ניתן להגדיל את שכר הטרחה ביותר מ- 10% מ- LE לדוח הסגירה הסופי. אם חל שינוי גדול בנסיבות ההלוואה, המלווה צריך לאפשר ללווה לבחון חוזה חדש.
עמלות זבל אינן חוקיות בדרך כלל. אפילו במאמציהם של ה- CFPB להגן על הלווים מפני נוהלי הלוואות מתעתעים, הנושא נושא בנטל לבחון היטב ולשאול עמלות שנראות מיותרות.
