נאמני השקעות נדל"ן (REIT) מחזיקים בסל של נכסים, החל מקניונים לבתי קולנוע, בנייני דירות לפארקי משרדים, מלונות לבתי חולים. ריט יכולה להתמחות בענף נדל"ן מסוים, או שהיא עשויה להתגוון למגוון סוגי נכסים. השקעה ב- REIT מושכת מכמה סיבות, במיוחד עבור משקיעים מוכווני הכנסה. ובעוד שיש סיכונים שוטפים לשוק הריט בכללותו, בטווח הארוך, REIT הוכיחו כמנצחים.
מה לחפש ב- REIT
עבור משקיעים קמעונאיים, REITs מחזיקים בכמה יתרונות על פני השקעה בנדל"ן עצמה. קודם כל, ההשקעה שלך נזילה. אתה יכול לקנות ולמכור מניות של REIT, הנסחרות כמו מניות בבורסה. גם למניות של REIT יש מינימום השקעה נמוך; השקעה ישירה בנכס בפועל מחייבת לעתים קרובות התחייבות רבה בהרבה.
הריטים מייצרים הכנסות מהשכירות והחכירה של הנכסים שבבעלותם. יש להחזיר את הרוב (90%) מההכנסה החייבת במס של REIT לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים. כתוצאה מכך, משקיעים מסתמכים לרוב על REIT כספקים של תזרים מזומנים קבוע, אם כי המניות יכולות גם להעריך בערכן אם אחזקות הנדל"ן אכן עושות זאת.
כשתהיה מוכן להשקיע ב- REIT, חפש צמיחה ברווחים, הנובעת מההכנסות הגבוהות יותר (שיעורי תפוסה גבוהים יותר והעלאת שכר הדירה), עלויות נמוכות יותר והזדמנויות עסקיות חדשות. כמו כן, חובה שתחקור את צוות הניהול המפקח על נכסי ה- REIT. צוות ניהול טוב יהיה בעל היכולת לשדרג את המתקנים ולשפר את השירותים של בניין חסר שימוש, להגדיל את הביקוש.
REIT אזהרות
חשוב שלא תחשבו על REIT כנכס השקעה בפני עצמם. עליכם לבחון מגמות בתעשייה לפני שתקבעו איזה סוג REIT מתאים ביותר לתיק העבודות שלכם.
לדוגמה, התנועה בקניונים הולכת ופוחתת בגלל הפופולריות הגוברת של קניות מקוונות והירידה בשכונות הפרבריות (זו הפעם הראשונה מאז שנות העשרים שהצמיחה העירונית עלתה על גידול הפרברים). אז REITs שנחשפים בקפידה או בכבדות לקניונים יציגו סיכון גדול יותר מאלו שמשקיעים בסוגי נדל"ן אחרים.
או לקחת מלונות. להשקיע ב- REIT שמתמקד בהם זה להשקיע בענף הנסיעות. אמנם ייתכן שהתעשייה מצליחה ברגע נתון, אך למלונות יש פוטנציאל להיפגע מנסיעות עסקיות מופחתות ככל שחברות מחפשות דרכים לקצץ בעלויות, ועידה באינטרנט הופכת נפוצה יותר.
מבחינת מגמות כלכליות כלליות, אינפלציה נמוכה וחוסר צמיחת שכר - כמו שחוותה ארה"ב בשנות האלפיים - מגבילה לעיתים קרובות את פוטנציאל הצמיחה של REIT, מכיוון שהם מטילים את עליית שכר הדירה. אף על פי כן, REITs הציגו טוב מאוד לנוכח רוח-ראש זו.
טקס חשיבה מרחוק
המפתח הוא להיות צופה פני עתיד. לדוגמא, בני אלפים המילניום מעדיפים את המחייה העירונית לחיים בפרברים, מגמה שהובילה לירידה האמורה בתעבורה של קניוני הפרברים ולעליה בקמעונאות ברחובות (רצועות קניות עירוניות המעוגנות במכולת או קמעונאית גדולה אחרת). REIT אחד הבחין במגמה מוקדם וקבע את עצמו בהתאם.
Acadia Realty Trust (AKR) מתמקד באזורים עירוניים עם חסמי כניסה גבוהים המוגבלים באספקה ומאוכלסים מאוד. זה נוקט בגישה של לא להתאהב בקמעונאי אחד מסוים, מכיוון שקמעונאית פופולרית כיום אולי לא תהיה קמעונאית פופולרית מחר. במקום זאת, הוא משקיע ברחוב, בלוק או בבניין, ומאפשר לו תמיד לבצע התאמות כך שקמעונאים חמים יהיו במקום. אבל מה שהכי חשוב כאן הוא שבאמצעות השקעה מרובה בקמעונאות ברחוב, Acadia Realty Trust הביט במורד הדרך, תרתי משמע, יותר מבני גילו. עם שווי שוק של 2.30 מיליארד דולר, ל- REIT 84 נכסים בתיק הליבה שלו, בהיקף כולל של 4.2 מיליון רגל רבוע; נכון לאוקטובר 2018 הייתה לה תשואת דיבידנד של 3.6%.
בשורה התחתונה
למרות היתרונות, אף אחד לא צריך להשקיע אך ורק ב- REIT. כמו בכל סוג נכסים, תמיד אלה צריכים להיות חלק מהתיק המגוון.
