הלוואה ל

תוכן העניינים

• מהו ההלוואה לערך?
• נוסחת יחס הלוואה לערך (LTV) וחישוב
• חיתום LTV והלוואות
• גורמים המשפיעים על יחס LTV
• יחס LTV ושיעורי ריבית
• סוגי הלוואות ויחס LTV
• דירוג יחס LTV
• LTV לעומת LTV משולב (CLTV)
• מגבלות LTV

מהו יחס ההלוואה לערך (LTV)?

יחס הלוואת ערך (LTV) הוא הערכה של סיכון ההלוואות שמוסדות פיננסיים ומלווים אחרים בוחנים לפני אישור המשכנתא. בדרך כלל, הערכות בעלות יחס LTV גבוה הן בסיכון גבוה יותר ולכן אם אישור המשכנתא, ההלוואה עולה הלווה יותר.

בנוסף, הלוואה עם יחס LTV גבוה עשויה לחייב את הלווה לרכוש ביטוח משכנתא כדי לקזז את הסיכון למלווה.

Takeaways מפתח

• LTV משמש לעיתים קרובות בהלוואות למשכנתא כדי לקבוע את הסכום הדרוש בכדי לשלם מקדמה והאם המלווה יעביר אשראי ללווה. המלווים הגדולים ביותר מציעים למבקשי משכנתא והון עצמי את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית כאשר ההלוואה ל יחס הערך הוא 80% או פחות. HomeReady של פאני מיי ופרדי מק 'תכניות משכנתא אפשריות לבית ללווים בעלי הכנסה נמוכה מאפשרות יחס LTV של 97% (3% מקדמה) אך דורשים ביטוח משכנתא עד שהיחס יורד ל 80%.

נוסחת יחס הלוואה לערך (LTV) וחישוב

קונים בתים יכולים בקלות לחשב את יחס ה- LTV על ביתם.

Deen LTVratio = APVMA איפה: MA = סכום משכנתאAPV = ערך נכס מוערך

התהליך כולל חלוקת סכום הלוואת המשכנתא הכולל לסכום הרכישה של הבית. לדוגמה, בית עם מחיר רכישה של 200, 000 $ והלוואת משכנתא כוללת עבור $ 180, 000 מביא ליחס LTV של 90%. המלווים המקובלים בדרך כלל מספקים תנאי הלוואה טובים יותר ללווים שיש להם יחסי LTV שאינם גבוהים מ- 80%.

יחס LTV מחושב על ידי חלוקת הסכום שהושאל בשווי הערך של הנכס, מבוטא כאחוז. לדוגמה, אם אתה קונה בית ששוערך בסכום של 100, 000 $ עבור הערך המוערך שלו ומשלם מקדמה בסך 10, 000 $, אתה תשאיל 90, 000 $ וכתוצאה מכך יחס LTV של 90% (כלומר 90, 000 / 100, 000).

חיתום LTV והלוואות

יחס LTV הוא מרכיב קריטי בחיתום המשכנתא, בין אם זה לצורך רכישת בית, מימון מחדש של משכנתא שוטפת בהלוואה חדשה, או הלוואה כנגד הון עצמי שנצבר בנכס.

המלווים מעריכים את יחס LTV כדי לקבוע את רמת החשיפה לסיכון שהם לוקחים בעת חיתום משכנתא. כאשר הלווים מבקשים הלוואה בסכום שנמצא בערך הנמדד או בסמוך לו, ולכן יחס LTV גבוה יותר, המלווים תופסים כי יש סיכוי גדול יותר שההלוואה תעבור לברירת מחדל מכיוון שיש הון עצמי מועט עד שנבנה בתוך הנכס. אם יתבצע עיקול, המלווה עשוי להתקשות למכור את הבית מספיק בכדי לכסות את יתרת המשכנתא המצטיינת ולהרוויח מהעסקה.

גורמים המשפיעים על יחס LTV

הגורמים העיקריים המשפיעים על יחסי LTV הם מקדמה, מחיר מכירות (חוזה) ושווי מוערך. כדי להשיג יחס LTV הנמוך ביותר (והטוב ביותר), העלו את המקדמה ונסו להוריד את מחיר המכירה. בעזרת הדוגמה שלמעלה, נניח שאתה קונה בית שמעריך סכום של 100, 000 $ אך הבעלים מוכן למכור תמורת 90, 000 $. אם אתה מבצע את אותו המקדמה בסך 10, 000 דולר, ההלוואה שלך היא 80, 000 $ בלבד, והתוצאה היא יחס LTV של 80% (כלומר 80, 000 / 100, 000). אם אתה מגדיל את המקדמה שלך ל 15, 000 $, הלוואת המשכנתא שלך היא כעת 75, 000 $, מה שהופך את יחס LTV שלך ל 75% (כלומר 75, 000 / 100, 000).

כל זה חשוב מכיוון שככל שיחס ה LTV נמוך יותר, כך גדל הסיכוי לאישור ההלוואה, כך צפוי להיות ריבית נמוכה יותר, ופחות סביר שתידרשו לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI).

יחס LTV ושיעורי ריבית

בעוד שיחס LTV אינו הגורם הקובע היחיד בהבטחת משכנתא, הלוואת הון עצמי או קו אשראי, הוא ממלא תפקיד מהותי בכמה עולה ההלוואות לבעל הבית. למעשה, יחס LTV גבוה יכול למנוע מלכתחילה להעפיל להלוואה או למימון מחדש.

מרבית המלווים מציעים למבקשי משכנתא והון עצמי את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית כאשר יחס LTV הוא פחות או יותר מ 80%. יחס LTV גבוה יותר אינו שולל את הלווים מהאישור למשכנתא, אם כי עלות ההלוואה הכוללת עולה ככל שיחס LTV עולה. לווה עם יחס LTV של 95%, למשל, עשוי להיות מאושר, אך הריבית עשויה להיות גבוהה עד נקודת אחוז מלאה יותר מאשר ללווה עם יחס LTV של 75%.

בנוסף, אם יחס LTV גבוה מ- 80%, סביר להניח שתצטרך לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI), שיכול להוסיף בכל מקום בין 0.5% ל- 1% מסכום ההלוואה על בסיס שנתי. PMI של 1% בהלוואה של 100, 000 $, למשל, יוסיף 1, 000 דולר לסכום ששולם בשנה או 83.33 $ לחודש. תשלומי ה- PMI נמשכים עד שיחס LTV הוא 80% ומטה. יחס LTV יקטן ככל שתפרע את ההלוואה וככל ששווי הבית שלך יגדל עם הזמן.

אין צורך בחוק יחס LTV של 80% (או נמוך יותר) כדי להימנע מ- PMI, אך הנוהג של כמעט כל המלווים. לעתים נעשים חריגים ללווים עם הכנסה גבוהה, חובות נמוכים יותר או גורמים אחרים כמו תיק השקעות גדול.

יחס ההלוואה לערך המרבי הוא היחס המותר ביותר בגודל ההלוואה לערך הדולר של הנכס. ככל שיחס ההלוואה לערך גבוה יותר, כך עולה חלק ממחיר הרכישה שמומן. מכיוון שהבית משמש כבטוחה להלוואה, יחס ההלוואה לערך הוא מדד לסיכון המשמש את המלווים. לתוכניות הלוואות שונות יש גורמי סיכון שונים, ולכן יש יחסי LTV מקסימליים שונים.

סוגי הלוואות ויחס LTV

לסוגי הלוואות מסוימים ישנם כללים מיוחדים בכל הקשור ליחס LTV.

הלוואות FHA

הלוואות FHA, המאפשרות יחס LTV ראשוני של עד 96.5%, דורשות פרמיה לביטוח משכנתא (MIP) שנמשכת כל עוד יש לך את ההלוואה, לא משנה כמה נמוך יחס LTV בסופו של דבר. הלוואה קונבנציונאלית ברגע שיחס ה- LTV מגיע ל -80% כדי לחסל את ה- MIP.

הלוואות VA ו- USDA

הלוואות VA ו- USDA - זמינות לצבא הנוכחי ולשעבר או לאלה באזורים כפריים, בהתאמה - אינן דורשות ביטוח משכנתא פרטי למרות שיחס LTV יכול להיות גבוה עד 100%. עם זאת, הן הלוואות VA והן USDA כן. יש עמלות נוספות.

פאני מיי ופרדי מק

תכניות המשכנתא הביתיות של פאני מיי, HomeReady ו- Freddie Mac, מאפשרות יחס LTV של 97% (3% מקדמה) אך דורשים ביטוח משכנתא עד שהיחס יורד ל 80%.

אפשרויות ייעול מימון מחדש, הוויתור על דרישות הערכה (כלומר, יחס LTV של הבית אינו משפיע על ההלוואה) קיימות עבור הלוואות FHA, VA ו USDA. לאלה עם יחס LTV מעל 100% - הידוע גם כ"מתחת למים "או" הפוך "- אפשרות מימון מחדש של הלוואת הערך הגבוהה של פאני מיי ותכנית המחזור המשופר לשיפור הקלה של פרדי מק, שנועדו להחליף את תוכנית המחזור מחדש של HARP פג 31 בדצמבר 2018, זמינים.

דירוג יחס LTV

יחס LTV של 80% ומטה נחשב לטוב לרוב תרחישי הלוואת המשכנתא. יחס LTV של 80% מספק את הסיכוי הטוב ביותר לאישור, את הריבית הטובה ביותר ואת הסבירות הגדולה ביותר שלא תידרשו לרכוש ביטוח משכנתא. כפי שצוין לעיל, עם זאת, הלוואות VA ו- USDA מאפשרות יחס LTV גבוה יותר (עד 100%) ועדיין נמנעים מביטוח משכנתא פרטי יקר, אם כי עמלות אחרות אכן חלות.

עבור מרבית האפשרויות למימון מחדש, אלא אם כן אתה מגיש בקשה למימון מחדש במזומן, יחס LTV לא משנה, כך שאין דבר כזה "טוב" או "רע". אם אתה מגיש בקשה למימון מחדש במזומן, יחס LTV של 90% או פחות נחשב לטוב.

LTV לעומת LTV משולב (CLTV)

בעוד שיחס LTV בודק את ההשפעה של הלוואת משכנתא יחידה בעת רכישת נכס, יחס המשכנתא (CLTV) המשולב הוא היחס בין כולם הלוואות מובטחות בנכס בשווי נכס. המלווים משתמשים ביחס ה- CLTV בכדי לקבוע את סיכון ברירת המחדל של קונה בית בעת שימוש בלמעלה מהלוואה אחת - למשל אם יהיו להם שתי משכנתאות או יותר, או משכנתא בתוספת הלוואה להון עצמי או קו אשראי (HELOC). ככלל, המלווים מוכנים להלוות ביחס CLTV של 80% ומעלה ללווים עם דירוג אשראי גבוה.

יחס LTV שוקל רק את יתרת המשכנתא הראשית. לפיכך, בדוגמה לעיל, יחס LTV הוא 50%, תוצאה של חלוקת יתרת המשכנתא הראשית של 100, 000 $ בערך הבית של 200, 000 $. המלווים העיקריים נוטים להיות נדיבים יותר עם דרישות CLTV.

בהתחשב בדוגמה לעיל, במקרה של עיקול, בעל המשכנתא הראשי מקבל את כספו במלואו לפני שמחזיק המשכנתא השני יקבל דבר. אם שווי הנכס יורד ל -125, 000 דולר לפני שהברירת המחדל של הלווה, בעל השעבוד העיקרי מקבל את כל הסכום המגיע לו (100, 000 $), ואילו בעל השעבוד השני מקבל רק את הנותר 25, 000 $ למרות שהוא חייב 50, 000 $. מחזיק השעבוד העיקרי מכסה פחות סיכון במקרה של ירידה בערכי הרכוש ולכן יכול להרשות לעצמו להלוות ב- CLTV גבוה יותר.

מגבלות LTV

החיסרון העיקרי של LTV הוא שהיא כוללת רק את המשכנתא הראשית שבעל הבית חייב, ואינה כוללת חובות אחרות כמו משכנתא שנייה או הלוואת הון עצמי. לפיכך, ה- CLTV הוא מדד כוללני יותר ליכולתו של לווה להחזיר הלוואת דירה.