מהו הסכם של מפלגה?
הסכם תלת-צדדי הוא עסקה עסקית בין שלושה צדדים נפרדים. בענף המשכנתאות מתקיים לעיתים קרובות הסכם תלת צדדי או משולש בשלב ההקמה של בית חדש או מתחם בתים משותפים, כדי להבטיח מה שנקרא הלוואות גשר לבנייה עצמה. במקרים כאלה, חוזה ההלוואה כולל את הקונה, המלווה והבונה.
Takeaways מפתח
- הסכם של מפלגה הוא עסקה בין שלוש מפלגות. המונח יכול לחול על כל עסקה, אך משמש בדרך כלל בשוק המשכנתא. עם משכנתא, הסכם השלושה או המשולש, בדרך כלל קורה בשלב הבנייה של נכס להבטחת הלוואות גשר. בשלושה צדדים, שלושת הצדדים הם הקונה (או לווה ההלוואה), המלווה והחברה הבונה את הנכס.
הבנת הסכמי המפלגה
הסכמי צד שלישי מגדירים את ניירות הערך והתנאים השונים בין שלושת הצדדים במקרה של מחדל.
בפרט, הסכמי משכנתא משני צדדים הופכים הכרחיים כאשר מושאלים כסף עבור נכס שטרם נבנה או שופר. ההסכמים פותרים תביעות סותרות על הנכס אם הלווה - בדרך כלל בעל הבית העתידי - יחדל או אולי ימות במהלך הבנייה.
לדוגמה, כדי להבטיח את התזמון המתוזמן של העבודה כמו גם את הביצוע האיכותי, הלווה לא ירצה לשלם לבונה עד לסיום העבודות. אולם הבנאי מסתכן בכך שלא ישולם לאחר השלמת העבודות, בעוד שהם עצמם חייבים כסף לקבלני משנה, כמו אינסטלטורים וחשמלאים. במקרה זה, בונה יכול לטעון למה שמכונה שעבוד בנייה בנכס; כלומר, זכות החילוט במקרה שלא ישולמו להם. אך בינתיים, הבנק מתחזק גם בתביעה על הנכס אם הלווה מחליף את ההלוואה.
שיבוב, כפי שפורט בהסכם טיפוסי של צדדים, מבהיר את הדרישות להעברת הנכס, במידה והלווה לא ישלם את חובו או יעבור.
איך עובד הסכם של מפלגה
הסכם הלוואת בנייה תלת-מפלגתית מפרט בדרך כלל את הזכויות והסעדים של שלושת הצדדים, מנקודת המבט של הלווה, המלווה והבונה. הוא מפרט את שלבי או שלבי הבנייה, את מחיר המכירה הסופי, את מועד ההחזקה ואת הריבית ואת לוח הזמנים לתשלום עבור ההלוואה. כמו כן הוא מפרט את ההליך המשפטי המכונה שיבוב, שקובע מי, כיצד ומתי מועברים ניירות ערך שונים בנכס בין הצדדים.
לדוגמא, במקרה של מות הלווה, הבנאי עשוי לשמור על הזכות הראשונה לתבוע את מה שהבונה חייב לזמן וחומרים; לאחר מכן הבנק ישמור על השעבוד על הנכסים שנותרו - בדרך כלל הקרקע עצמה.
שימושים אחרים בהסכמים משולשים
במקרים מסוימים, הסכמים תלת-צדדיים יכולים לכסות את בעל הנכס, האדריכל או המעצב, וקבלן הבניין. הסכמים מסוג זה הם למעשה הסדרי "אין-תקלות" בהם כל הצדדים מסכימים לתקן טעויות או רשלנות משלהם, ולא להטיל על צדדים אחרים אחריות לכל מחדל או שגיאה בתום-לב. כדי להימנע משגיאות ועיכובים, לרוב הם כוללים תכנית איכות מפורטת ומגדירים מתי ואיפה יתקיימו פגישות סדירות בין הצדדים.
