הגדרת גישה לשוק

מהי גישת השוק?

גישת השוק היא שיטה לקביעת שווי נכס בהתבסס על מחיר המכירה של נכסים דומים. זוהי אחת משלוש שיטות הערכה פופולריות, יחד עם גישת העלות וניתוח תזרים מזומנים מוזלים (DCF).

ללא קשר לסוג הנכס המוערך, גישת השוק בוחנת מכירות אחרונות של נכסים דומים, תוך ביצוע התאמות להבדלים ביניהן. לדוגמה, כאשר מעריכים מקרקעין ניתן לבצע התאמות בגורמים כמו הקטע המרובע של היחידה, גיל המבנה ומיקומו, ומתקני הנוחות שלו.

מכיוון שגישת השוק נשענת על השוואה לנכסים דומים, היא מועילה ביותר כאשר יש נתונים מהותיים לגבי מכירות אחרונות של נכסים דומים.

Takeaways מפתח

• גישת השוק היא שיטה לקביעת שווי נכס. זוהי אחת משלוש גישות פופולריות, יחד עם גישת העלות וניתוח תזרים מזומנים מוזלים (DCF). גישת השוק מצטיינת במצבים בהם ניתן למצוא נתונים בשפע על השוואה. עסקאות. כאשר נתונים אלה אינם זמינים, יתכן ויהיה צורך בגישות חלופיות.

איך עובדת גישת השוק

כפי ששמה מרמז, גישת השוק מבקשת לענות על השאלה, "מה שווי השוק ההוגן של נכס זה?" כדי לענות על שאלה זו, מעריך השווי צריך לסקור עסקאות אחרונות הכוללות נכסים דומים. מכיוון שסביר להניח כי נכסים אלה לא יהיו זהים לזו המוערכים, יהיה צורך לבצע התאמות שונות.

בשווקים מסוימים, כמו נדל"ן למגורים או מניות הנסחרות בפומבי, לרוב קיימים נתונים רבים, מה שהופך את גישת השוק לקלה יחסית לשימוש. בשווקים אחרים, כמו מניות בעסקים פרטיים או השקעות אלטרנטיביות כמו אמנות או יין, זה יכול להיות קשה למדי למצוא עסקאות דומות.

במצבים בהם קיימים נתונים מוגבלים, ייתכן שמעריך הערכה צריך להסתמך על שיטות אלטרנטיביות כמו גישת העלות או ניתוח תזרים מזומנים מוזל (DCF).

היתרונות העיקריים בגישת השוק הם בכך שהיא מבוססת על נתונים זמינים לציבור על עסקאות דומות. ככזו היא יכולה לדרוש פחות הנחות סובייקטיביות מאשר גישות אלטרנטיביות. החיסרון העיקרי של גישת השוק הוא שהוא יכול להיות לא מעשי במצבים בהם קיימות עסקאות מעטות אם קיימות השוואה כלשהי, למשל במקרה של חברה פרטית הפועלת בשוק נישה עם מעט מתחרים.

דוגמא לגישת השוק

לשם המחשה, נניח שאתה בשוק לרכוש דירה חדשה. אתה מוצא רשימה של דירה בשכונה המועדפת עליך המוצעת במחיר של 200, 000 $. היחידה הינה דירה עם 1 חדרי שינה, 1, 000 מטר מרובע עם חדר אמבטיה אחד. הוא במצב מבני טוב אך דורש שיפוצים קלים. אף שהוא נמצא בשכונה נחשקת, הנוף שלה מוסתר ואין לה מכונת כביסה או ייבוש בסוויטה.

למרות שאתה אוהב את הדירה, אתה מרגיש שהמחיר המבוקש גבוה מדי. מכיוון שהדירה רשומה למעלה מחודש, אתה מתחיל לחשוד שאם תציע הצעה הוגנת, המוכר עשוי לקבל אותה גם אם היא מתחת למחיר המבוקש שלהם.

לשם כך התחלת לקבוע את שווי השוק ההוגן של הדירה על ידי חיפוש דוגמאות לדירות דומות באותה שכונה שנמכרה בשנה האחרונה. אתה מרכיב את הממצאים שלך בטבלה, כדלקמן:

עסקאות דומות
	עסקה 1	עסקה 2	עסקה 3	עסקה 4	עסקה 5
מחיר	250, 000 $	175, 000 $	150, 000 $	315, 000 $	225, 000 $
מטר - רבוע	900	800	1, 100	1, 800	1, 600
מחיר למטר מרובע (מעוגל)	275 דולר	220 דולר	135 דולר	175 דולר	140 דולר
חדרי שינה	2	2	1	2	2
חדרי אמבטיה	1	1	1	2	1
נוף?	כן	כן	לא	כן	לא
מכונת כביסה ומייבש בסוויטה?	כן	לא	כן	לא	לא
חידוש שיפוצים	אף אחד	אף אחד	קטינה	אף אחד	קטינה